【マンションの査定前に要チェック】失敗しない８つの手順と高く売るためのコツ
このサイトは、「マンションを売却したい方」のための情報サイトですが、伝えたいことは１つだけです。それは、
「初めてのマンション売却で、不動産屋に騙されないで！損しないで！」
ということです。
中古マンションの売却は、予備知識を持たずに不動産屋さんに丸投げしてしまうと、大幅に安く売られて大損することがとっても多いんです。
失敗しないためにも、不動産屋さんに相談する前に最低限知っておくべき予備知識や大事なポイントをできるだけわかりやすくお伝えします。
この記事の目次
マンション売却は落とし穴がいっぱい？
マンションの売却は、インターネットオークションなどと違い、高額な商品を相手に手渡す契約です。そして、あなたが考えている以上に、時間がかかり、煩わしい手続きが必要になります。その結果、
- 想定していた金額の半額でしか売却できなかった！
- マンションを引き渡した後に、買い主からクレームを言われた！
- 売却代金を買い替え先マンションの頭金にしたかったけど、入金が大幅にずれ込んだ！
- そもそも買い手が見つからない！
と言ったような不測の事態が多々発生します。
ただ、これらは全て、マンション売却に関する予備知識が不足しているから招いたトラブルです。
マンションを最高値で売却できるよう、予め入念に計画を立て、情報を収集しておくと、上記のようなトラブルを回避でき、相場よりも高い値段で売却することも可能なのです。
マンションを手放す理由が、
- 住み替え
- 転勤
- ローン返済苦
- 離婚
- 親名義のマンションの処分
など、様々な理由がありますが、その手続きはどれも同じです。
不動産会社に売却を依頼し、買い手を見つけてもらい、相手と売買契約することによって、あなたのマンションは売却することができます。
ただ、売却の動機は、マンション売却の上でとても重要です。
どうして重要なのか、また、それぞれの動機別で重要なポイントも詳しく説明しますので、チェックしてみてください。
【重要度★★★】売却査定前に整理しておくべきポイント
マンションを売却する際にとても重要なのは、「マンション売却の目的が何であるのか？」という点です。冒頭でも触れましたが、
- 手狭になったことによる住み替え
- 急な転勤命令
- ローン返済上の問題
- 離婚に伴う不動産の処分
- 親の他界によるマンションの処分
などがあります。もちろん、マンションを売る相手にとって、あなたの売却理由は関係ありません。しかし、マンション売却の動機は、売却スピードに影響します。
子供の成長などにより、新しいマンションに引っ越ししたいと考えている場合は、明確な引っ越し期限がなく、ある程度の調査期間・準備期間が確保できるので、それほど大急ぎで売却する必要はありません。
しかし、急な転勤命令や離婚に伴う処分などは、可能な限り手早く売却しないといけません。
また、親の他界によって住居人がいなくなる場合については、売却期限はないものの、あまりに長期間放置していると、固定資産税の対象となることから、迅速な対応が必要となります。
このように、マンション売却における「売却の動機」は、とても重要であり、「１０万円でも高く売りたい！」のか、それとも「１日でも早く売りたい！」のかでは、不動産会社との打ち合わせや売却相手先との交渉内容にも大きく影響します。
そのため、マンション売却においては、「マンション売却の動機」と「売却希望時期」を明確に確認しておく必要があります。
マンション売却を成功させるには、売却動機を整理し、売却希望時期を決めておこう！
マンション売却査定の流れ【前半】売り出し開始までの５つのステップ
マンションを売却にはたくさんの工程があり、それぞれに重要なポイント・チェックしておきたい重点事項があります。
この項では、実際にあなたのマンションが売り出しになる前までにチェックしておきたい重要ポイントを紹介します。
売り出し前に重要となるのは、不動産業者との関わり方です。ポイントは５つです。
しっかり確認しておきましょう！
①情報を集め、売却相場やライバル物件を事前にチェックしよう！
マンションを売却する場合、いきなり不動産業者に相談するのはNGです。
あらかじめ、インターネットや地域の不動産情報誌を活用し、近隣地域におけるマンション売却相場をチェックし、あなたのマンションがいくらぐらいで売却できそうかイメージしておきましょう！
中古マンションには「定価」は存在せず、あなたの買い手との合意により価格が決まります。
価格決定の際に重要なのが、近隣相場であり、少しでも高く売却するなら、近隣相場のチェックは必須です。
高値で売りたいなら、売却相場やライバル物件を調べておくのが有利に売れるポイントです！
②信頼できる不動産会社を探す！
マンションを売却するのあなたですが、買い手を見つけたり、書類を作成するのは不動産会社の営業マンが行います。
つまり、マンションを出来るだけ高値で売りたい場合、有能で行動力があり、交渉力も兼ね備えた不動産会社の営業マンを見つけられるかどうかに全てかかっています。
不動産会社は、日本全国に展開する大手の不動産業者から、地域の不動産事情に精通している街の不動産会社まで幅広く存在しています。
それぞれの特徴を活かし、あなたのニーズにマッチした不動産業者を探しましょう！
トラブルがなく、納得して売却するためにも、本当に信頼できる不動産業者を選ぶことは、とても重要です！
③最低３社以上に査定依頼しよう！
次は、実際に上記で探した不動産業者に売却査定の依頼をします。その際に、売却期限や希望価格、物件の特徴や買い手に伝えておきたい重要事項等を正確に伝えます。
ただし、マンションの査定依頼は複数業社、最低でも３社以上は同時に査定依頼しましょう！
家電などを購入する場合、他者比較すると値段が下がり、お得に買えますよね。
これは、マンション売却においても同じ効果があり、「複数の不動産業者に対して査定依頼する」ことにより、数百万円も高く売れるケースも多々あります。
特定の不動産業者を経由しなければ売ることができないレアなケースを除き、マンション売却時は、複数の不動産業者に対して、査定依頼を行うのがお得です。
一括査定サービスを利用し、大手不動産業者から地域密着の不動産屋さんまで幅広く査定依頼すると、最高値で手放せる確率がアップします！
④信頼できる不動産業者が見つかれば「いざ仲介依頼！」
実際に複数の不動産業者に査定を依頼し、その査定額に納得できれば、次はいよいよ仲介依頼です。
不動産の売却は、仲介を依頼する方法（契約方法）によって、手続きや戦略が大きく異なります。
契約の方法は、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の３種類あり、その契約方法のメリット・デメリットを考慮し、ご自身で判断する必要があります。
ニーズによって契約方法は異なりますので、不動産業者に依頼する前に、しっかりと確認しておく必要があります。
手続きは、契約方法によって大きく異なります。
- 不動産業者間で競争させて高く売るには・・・
- いち早く売るには・・・
- 出来るだけ簡単な手続きで売るには・・・
それぞれの特徴を活かしましょう！
⑤営業マンと相談し売り出し価格を決定＆売り出しスタート！
次はいよいよあなたのマンションを売り出すタイミングです。
不動産業者から示された査定価格をベースとし、近隣地域の相場状況、マンション自体の魅力などを加味し、価格を設定します。
この際に、最初は出来るだけ相場よりも少し高い値段で価格設定するのがポイントです。
不動産売却は、途中で値段を上げることは不可能であり、価格交渉により値段が下がっていくことが一般的だからです。
近隣の新築マンションより高値に設定するなど、非現実的な価格設定は逆効果ですが、ある程度強気な価格設定で売り出しを開始しましょう！
価格は、売り手と買い手の合意によって決定します。ある程度高くても、その値段で買いたい人がいれば、その値段が定価となります。
はじめは、強気でいきましょう！
マンション売却の流れ【後半】鍵の引き渡しまでの３つのステップ
では、次にマンションの売り出しから、買い手に鍵を引き渡すまでの間のポイントをまとめてみます。
①内覧希望者には積極的に好印象を与えよう！
後半戦で最も重要なのが、「内覧希望者の対応」です。マンションの内覧とは、あなたのマンションを買いたい・気になっている方に対し、商品の魅力を伝える場です。
通常は、不動産屋の営業マンが購入希望者を案内するのですが、出来るだけ高値で買い取って欲しいなら、あなたも積極的に商品の魅力を伝えるよう工夫することが必要です。
ほんの少しの努力で、印象が大きく変わり、売却金額にも数十万、数百万円の差が出るケースもありますので、この努力を惜しむと損する確率がアップしますよ。
内覧希望者には、マンションが出来るだけ魅力的に見えるように工夫しましょう！
その工夫が、数十万円、数百万円の差となります！
②最後のトリデ「価格交渉」のコツ
内覧希望者が購入の意思を示す前に、必ず（１００％）示されるのが価格交渉です。不動産屋の営業マンから、
「先日、内覧にお見えになったAさんは、マンションをとっても気に入っておられますが、購入するには、中古物件の割に金額が高いとおっしゃっています。
可能であれば、◯◯万円値下げすることは可能でしょうか。」
というような価格交渉の提案が示されます。
当然、この価格交渉に乗るかどうかは、売主であるあなたが決めることができます。
他のお客さんが見つかりそうであれば、下げる必要はありませんし、一刻でも早く売りたいなら、価格交渉に応じるのがベストの選択です。
その判断材料となるのが、ポイント①で説明した、「情報を集め、売却相場やライバル物件を事前にチェックしよう！」というわけです。マンション売却には、リサーチはとても大事なのです。
価格交渉は必ず来ます！その交渉に応じるかどうかは、事前リサーチと売却期限によって決まります。
後悔しないために、冷静に判断しましょう！
③トラブルなく売却するための総仕上げ
売却相手が決まれば、あとは契約・引き渡し・売却代金の受け取りだけです。ここまでくれば、ほぼ手続きは終わったも同様です。
ただ、代金がいつ頃入金されるのか、火災保険や地震保険はいつまで加入しておくべきか、などはしっかり調べておいた方がいいでしょう。
また、売却後のトラブルにつながらないよう、不動産屋の営業マンと連携しながら、マンション売却前の商品の扱いに注意しましょう！
相手が見つかれば、あとは契約・引き渡し・代金の受け取りだけです。
後々のトラブルにつながらないよう、最後まで気を抜かずに売却手続きを進めましょう！
以上が、査定依頼から売却までの流れです。とても複雑で面倒なことも多く見えますが、後半は、ほとんど不動産業者の営業マンが多なってくれます。
信頼出来る営業マンを見つけると、ストレスなくマンションを売却できるので、余裕があれば、たくさんの不動産業者に声をかけ、いろんな営業マンと話を聞いてみることをお勧めします。
マンション査定に関するQ&A
続いて、マンション売却に関する査定依頼について、気になる質問をまとめてみましたので参考にしてくださいね。
匿名でも査定申込できるの？
マンション査定希望者の中には、すぐに手放したい人もいれば、売却を検討段階の方もいます。もちろん、査定だけして売却せずに住み続ける方もたくさんいます。そんな方は、匿名で利用出来る一括査定サービスを利用すれば安心です。
ただ、匿名での依頼の場合の得られる査定額は、参考程度の額しか出てこないようです。
住宅ローンが残っていても売却・査定できるの？
マンション売却依頼者の多くは、住宅ローンが残っている方達です。ローンが残っていても売却できます。
リフォームした後の方が高く売れるって本当？
誰もが「汚い物件」より「綺麗な物件」に住みたがります。もし、築年数から予想される内装よりも綺麗な物件であれば、買い手が見つかる確率は上がるでしょう。
しかし、買い手が見つかるのと、高値で売れるのとでは話が別です。リフォームの有無は売却額に多少影響しますが、劇的な価格上昇は難しいでしょう。
リフォーム工事代金と、査定アップ額を調査し、慎重に決める必要があります。
査定額が上がるシーズンはあるの？
中古マンションの取引価格は、需要と供給のバランスによって決まります。すなわち、需要が増える時期（春先の１月から３月）には、査定額がアップしやすい傾向にあります。
ただし、これは賃貸マンションのケースでは顕著ですが、中古マンションの売却においては、大きな価格差は生まれないようです。
春先のベストシーズンを待つよりも、少しでも早く手放す方が査定額はアップするでしょう。
査定額が上がるテクニック・コツはあるの？
中古マンションの査定額をアップさせる方法やコツはたくさんあります。
ちょっとした工夫やコツだけで、査定額が大幅にアップすることもありえますので、是非チャレンジしてみてください。
不動産一括査定サイト全社を総まとめ
では、不動産売却の一括査定サービスを行っている会社を全てリストアップしてみました。どの業者も全国展開している業者さんなので、あなたの居住地はどこでもOK！
各社のサイトをチェックし、信頼出来る不動産業者を選びましょう！
| サイト名 | 運営会社 | 登録業者数 | オススメ | 公式サイト |
|---|---|---|---|---|
| HOME’S | 株式会社ネクスト | １，２９８社 | 公式HP | |
| HOME4U | NTTDATA株式会社 | ５００社 | オススメ | 公式HP |
| at home | アットホーム株式会社 | １，６４４社 | 公式HP | |
| HOME-MASTERS | 大成有楽不動産販売株式会社 | ４社 | 公式HP | |
| nifty不動産 | ニフティ株式会社 | ５社 | 公式HP | |
| OCN不動産 | エヌ・ティ・ティ・コミュニケーションズ株式会社 | ５００社 | 公式HP | |
| Sateiichiba | 株式会社天狗堂 | 不明 | 公式HP | |
| smoola | マンションリサーチ株式会社 | 不明 | 公式HP | |
| SUUMO | 株式会社リクルートホールディングス | 不明 | 公式HP | |
| town life | ダーウィンシステム株式会社 | ３００社 | 公式HP | |
| Yahoo!不動産 | ヤフー株式会社 | 不明 | 公式HP | |
| イエイ | 株式会社Ｑ | １，０００社 | オススメ | 公式HP |
| イエウール | 株式会社Speee | １，４００社 | 公式HP | |
| いえwill | 株式会社インデックスジャパン | １１１社 | 公式HP | |
| イエカレ | 株式会社グローバルサーチ | 不明 | 公式HP | |
| いえスター | 株式会社KDIM | ７００社 | 公式HP | |
| いえらぶ不動産売却 | 株式会社いえらぶ | ５６社 | 公式HP | |
| ウチモ | 株式会社ハイプライシーズ・ドットコム | 不明 | 公式HP | |
| ウルーノ | 株式会社グローバルサーチ | 不明 | 公式HP | |
| オウチーノ | 株式会社 オウチーノ | 不明 | 公式HP | |
| リビンマッチ | 株式会社シースタイル | ７００社 | オススメ | 公式HP |
| スマイティ | 株式会社カカクコム | １，５００社 | 公式HP | |
| ふじたろう | プロパティエージェント株式会社 | １，３２１社 | 公式HP | |
| フドーセル.com | 株式会社OISON | １５社 | 公式HP | |
| マイスミEX | 株式会社じげん | 不明 | 公式HP | |
| マンション.navi | マンションリサーチ株式会社 | 不明 | 公式HP | |
| ユスフル | 株式会社グルーヴ・アール | 不明 | 公式HP | |
| 街角不動産相談所 | 株式会社HIROKEN | １００社 | 公式HP | |
| 不動産価格.net | ゲイトグループ株式会社 | ３６社 | 公式HP | |
| 不動産査定エージェント | ディーエムソリューションズ株式会社 | ４２３社 | 公式HP | |
| 不動産売却査定君 | シェアリングテクノロジー株式会社 | 不明 | 公式HP |
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どれか１社でもいいですし、複数のサービスを利用するのもいいでしょう。
