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マンション売却時に必要な経費は何?全諸費用を徹底解説

マンションを売却するときには色々な諸経費がかかってきます。マンションの売却金額自体が1千万円単位の高額になるので、初経費も場合によっては100万円以上かかる場合もあります。

そのため、マンション売却前に諸経費の金額を知っておかないと、「意外と諸経費がかかって赤字になった」なんてこともあり得ます。そこで今回は、マンション売却時にかかる諸経費について徹底解説します。

マンション売却時の諸経費

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マンション売却時には以下のような諸経費がかかってきます。

  1. 仲介手数料
  2. 登記関係費用
  3. 印紙税
  4. 引越し費用など

上記の中でも「仲介手数料」が、売却金額によって大きく異なってくる金額になります。仲介手数料は、不動産会社によっても手数料率は異なりますので注意しましょう。仲介手数料の詳細は後述します。

また、実はマンション売却時には返還されるお金もあるのです。それは、住宅ローンに関連する「保証料」と税金関係の「固定資産税精算分」になります。

詳細は後述しますが、この2つのお金が返還されるかは人によって異なります。必ず事前に確認しておきましょう。

 

仲介手数料について

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知っている人も多いと思いますが、不動産会社に仲介を依頼するときには、成果報酬として「仲介手数料」を不動産会社に支払います。この仲介手数料が、マンション売却時にかかる最も高い諸経費になります。

 

仲介手数料がかからないとき

仲介手数料は「成果報酬」なので、マンションが売れなければ発生しません。また、事例としては少ないですが、不動産会社を通さずに自らマンションを売却するときは、仲介手数料はかかりません。

ほかにも、不動産会社に直接「買取」を行ってもらうときも、「仲介」ではないので仲介手数料はかかりません。

ただ、細かい話ですが、不動産会社に「買取業者」を紹介してもらったときには、紹介してくれた不動産会社に「仲介手数料」を支払う場合があります。

つまり、A社にマンションの仲介を依頼していたときに、事情が変わり「買取」に変更したとします。

そのときA社は買取を行っていないので、代わりに買取を行っているB社を紹介したとします。そのとき、B社を「仲介」したとして、A社に仲介手数料を支払うことがあるのです。

もしくは、B社がA社に紹介料を支払いケースの場合、その紹介料分査定額から引かれることもあります。

そのため、買取をする可能性が少しでもある場合には、買取も仲介も両方行っている不動産会社を選びましょう。そうすれば、無駄な仲介手数料を支払わなくて済みます。

 

仲介手数料率

仲介手数料の手数料率は以下のように決まっています。

  1. 物件価格(税抜き)が200万円以下:手数料率5%
  2. 物件価格(税抜き)が200万円超~400万円以下:手数料率4%+2万円
  3. 物件価格(税抜き)が400万円超:手数料率3%+6万円

一般的に物件価格は400万円超が多いため、「3%+6万円」という数字が世の中では知られています。ただ、上記のように、実は物件価格によって手数料率に違いがあるのです。

 

注意点

仲介手数料を計算するときの注意点は、「消費税」がかかることと、「上限であること」です。たとえば、税抜き4,000万円の仲介手数料を計算するときには、以下の計算式になります。

計算式:(4,000万円×3%+6万円)×消費税1.08

上記を計算すると1,360,800円が仲介手数料になります。物件価格が1千万円を超え、消費税だけで10万円以上する場合もあるので注意しましょう。ただ、この金額はあくまで「上限」です。

つまり、不動産会社が「税抜き4,000万円」の不動産を仲介するときに貰って良い仲介手数料は、「最高」でも1,360,800円であるということです。

 

仲介手数料を下げる方法

仲介手数料を下げる方法はあります。ただし、結論からいうと、仲介手数料を下げるとリスクが大きいです。そのため、仲介手数料を抑えたいのであれば、元々仲介手数料を低く設定している不動産会社に売却を依頼するべきです。

仲介手数料を値引きするリスクなどの詳細は、以下の記事をご覧ください。

 

関連記事マンション売却時の仲介手数料と手数料の値引きについて

 

登記関係費用について

マンション売却について

つづいて、登記関係費用について解説します。登記とは「権利を証明する」という行為です。不動産でいえば、「この不動産は私が所有しています」ということを、公的に証明するために登記します。

ただ、マンション売却時の所有権関係(所有権移転登記)の登記費用は買主の負担になるので、売主は所有権移転登記に関する諸経費はありません。ただ、「抵当権抹消登記」の費用を支払う必要はあります。

 

抵当権抹消登記

マンション売却時にかかる登記費用は、抵当権の抹消に関する登記です。この抵当権抹消登記は、住宅ローンの残債があるときにかかる登記です。そのため、そもそも住宅ローンを組んでいない方や、残債がない状態で売却する方はこの費用はかかりません。

 

抵当権とは?

そもそも抵当権とは、金融機関が設定する「担保」の意味合いがある権利です。たとえば、A銀行から融資を受けて、マンションCを購入するとします。

そのときにA銀行は担保としてマンションCに抵当権を設定します。抵当権を設定することにより、借入者が「ローンの返済不能・滞納状態」になれば、A銀行が主導してマンションCを処分することが出来るのです。

 

抵当権抹消登記費用

抵当権の抹消を法務局に「登記」するときには、1物件1,000円ほどの税金がかかります。マンションは土地と一体化している(敷地権といいます)ので、基本的には1物件カウントされます。

敷地権化されていない売却は、土地も1物件とカウントされるので、登記識別情報などを確認しましょう。

 

司法書士報酬

また、登記は基本的に司法書士が行うので、その司法書士に支払う報酬も売主の負担になります。実は登記自体は資格を持っていなくてもできるのですが、煩雑で複雑な手続きのため、通常は司法書士に委任するのです。

司法書士報酬料は司法書士によって異なります。目安としては大体5万円前後と思っておきましょう。

 

印紙税について

金額は大きくありませんが、マンションの売却時には印紙税という諸経費もあります。印紙税とは、経済取引に関連する書類にかかってくる税金です。身近なものでいえば、ある一定の金額を超えた「請求書」などにも印紙税がかかってきます。

印紙税は、切手のような「印紙」をコンビニや郵便局で購入し、それを書面に貼り割印することで納税します。

不動産売却時には「売買契約書」に印紙税がかかってきますが、この印紙税は購入者が全額負担する場合もあります。この点については、不動産会社に支払い負担を聞いておきましょう。

印紙税額は、仲介手数料と同様に税抜き物件価格によって金額が変わってきます。詳細は国税庁ホームページ※1をご覧ください。

  1. 物件価格(税抜き)が500万円から1,000万円以下:印紙代1万円(5千円)
  2. 物件価格(税抜き)が1,000万円から5,000万円以下」:印紙代2万円(1万円)
  3. 物件価格(税抜き)が5,000万円から1億円以下」:印紙代6万円(3万円)
  4. 物件価格(税抜き)が1億円から5億円以下」:印紙代10万円(6万円)

()内については軽減措置です。

※1印紙税額一覧
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

 

引越し費用など

また、忘れがちな部分でありますが、引越し費用などもマンション売却時にかかってくる諸経費です。人によっては10万円を超えてくる金額になるので、きちんと確認しておきましょう。

 

引越し費用

引越し費用は、引越し会社や広さ、荷物の量で変わってきます。単身者で荷物が少なければ、場合によっては5万円前後で引越しできます。

ただ、ファミリータイプですと10万円はゆうに超えてくる場合もあるので、事前に見積もりを出してもらいましょう。引越し費用を安く抑える方法は以下の方法です。

  1. 複数の会社に見積もり依頼をする
  2. 繁忙期の時期を避ける
  3. 時間指定をしない

 

家具・家電の処分費

また、大型の家具や家電を処分するときには、処分する費用がかかってきます。粗大ごみとして行政のルールに従うのが一番安く済みますが、大きな家具などは粗大ごみとして処分できない場合もあります。そのため、専門業者に依頼する必要が出てくるのです。

ただ、場合によっては、処分ではなく「買取」をしてくれる業者もいます。そのため、引越し業者と同じく、事前に何社かに買取の依頼をしておくと良いでしょう。場合によっては処分費がかかるところを、逆に買い取ってくれる業者もあります。

 

返還される金額

マンション売却

基本的には、上述したようにマンションにかかる諸経費を計算しておくことが大切です。諸経費を計算しておかないと予想外の出費になり、場合によっては次の物件予算などにも影響するからです。ただ、返還される金額も知っておけば、より正確な資金計画が立てられます。

 

保証料返還

返還される金額として高額なのは、保証料になります。この保証料は住宅ローンを組む時に「諸経費」として既に支払い済み(銀行によっては保証料0円)のお金です。

そもそも保証料とは、保証人の代わりをしてくれる「保証会社」に対して、「借入期間中何かあったら代わりに残債を支払ってください」という保証のための費用です。

つまり、借入期間が満了していない状態であれば、残存期間分の保証料は戻ってくるというワケです。たとえば、借入期間30年60万円の保証料を支払っていたとします。この状態で、住宅ローンの残り期間15年のときにマンションを売却したとします。

既に支払っている60万円は、あくまで「借入期間30年間」の保証料です。そのため、単純計算をすると、半分の15年が残った状態であれば、半分の30万円は返還されるべき金額になります。

ただ、そもそも住宅ローンを一括で完済すると手数料がかかる場合もあるので、単純計算はできません。そのため、保証料を支払っている時には、銀行にいくら返還されるかの確認はしておきましょう。

 

固定資産税の精算

固定資産税とは、その年の1月1日時点の不動産所有者にかかる税金です。年の途中で売却をすることがほとんどだと思いますが、この固定資産税は売主・買主で按分します。

たとえば、2014年6月末日にマンションを売却し引渡が完了したとします。しかし、2014年1月1日の所有者は、売主Aさんだったので、Aさんは2014年の1年分の固定資産税20万円を既に支払い済みでした。しかし、2014年7月1日~12月末までは買主Cさんの所有になっています。

このようなときは、引渡時期で固定資産税を按分します。つまり、Cさんは年の半分の期間は所有権を持っていたので、固定資産税20万円の半分である10万円をAさんに支払うということです。

 

まとめ

このように、マンション売却時には色々な諸経費がかかるのです。とくに、仲介手数料などの大きな金額は事前に計算しておかなくてはいけません。

また、引越し費用や家具・家電処分費なども、売却活動がはじまった時期から見積もりだけでも取っておきましょう。マンションの売却活動がはじまると、案内や手続きなどで忙しいです。

そのため、諸経費額の確認は、事前に行っておくことが望ましいのです。

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