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マンションを売ったら固定資産税はどうなるの?仕組みを徹底解説

マンションを売却する際には、固定資産税についても理解しておきましょう。なぜなら、マンション売却時に固定資産税を清算したり、万が一滞納している場合には「リスク」があるからです。

今回は、固定資産税のそもそもの仕組みから、固定資産税の清算、滞納時のリスクまで詳しく解説します。

マンション売却時にかかる3つの税金」の記事と併せてご覧ください。

固定資産税とは?

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そもそも固定資産税とは、土地や建物、償却資産などの所有者に対して課せられる税金のことです。

固定資産税は、国税ではなく市町村が課税する地方税になります。ただ、東京23区の不動産の場合には、特例によって「都」が課税しています。

 

不動産の固定資産税

不動産の固定資産税は、マンションや一戸建てはもちろん、田畑や林、工場や牧場なども、全て固定資産税がかかります。不動産はたとえ利用してなくても、「所有」しているだけで課税される税金になりますので注意しましょう。

また、不動産の固定資産税納税義務者は、毎年1月1日にその不動産を所有している人になります。正確にいうと、1月1日時点で「固定資産税台帳」に登録されている人に対して課税されます。さらに、固定資産税は、3年に1回見直されます

 

不動産の所有者が亡くなった場合

仮に、不動産の所有者が亡くなった場合でも、固定資産税が課税されないワケではありません。

所有者が亡くなった場合には、1月1日時点で「実際に所有している(または所有する予定の人)人」に対して固定資産税は課せられます。

つまり、基本的には、相続人(相続を受ける人)が固定資産税を支払うことになるということです。

 

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法は、各市町村(東京23区は東京都)から送られてくる「納税通知書」によって支払います。

固定資産税の納税方法は、一括で支払う方法と年4回分割(6月下旬、9月下旬、12月下旬、翌年2月下旬)があります。納税者は、このうちのどちらでも好きな方を選ぶことができます。

また、最近はコンビニでの支払いやクレジットカード、一部電子マネーでの支払いも可能です

 

固定資産税の計算方法

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不動産の固定資産税の算出式は「課税標準額×1.4%」となります。ここでいう「課税標準額」と「固定資産税評価額」は異なりますので、注意が必要です。固定資産税評価額とは、不動産鑑定士が毎年算出する「公示価格」の70%を目安に設定されます。

建物の固定資産税を算出するときには、この固定資産税評価をそのまま「課税標準額」として採用できます。ただ、土地に関しては、さまざまな軽減措置があるため、固定資産税評価額に軽減措置を加味した金額が課税標準額になるのです。

 

固定資産税の調べ方

固定資産税は、基本的には上述した「納税通知書」をもって、税金額を把握します。しかし、この納税通知書を紛失してしまったときには、調べたい不動産が所在する「都(市・区)税事務所」へ直接行きましょう。

その都(市・区)税事務所で「固定資産課税台帳を閲覧」することができるので、その台帳で自分の資産と固定資産税額を調べることができます。

各自治体によって閲覧ルールは異なりますが、多くの都(市・区)税事務所は、固定資産税台帳を閲覧するには公的な本人確認資料が必要です。そのため、住民票などの書類を用意する必要があるので、事前に必要書類を問い合わせておきましょう。

また、どんな場合でも納税通知書を再発行することはできません。そのため、都(市・区)税事務所などで台帳を閲覧するしか、税額を知る方法はありません。

 

固定資産税に不服がある場合

送られてきた納税通知書の税額、もしくは固定資産課税台帳に記載されている価額に不服がある場合のお話です。もし、不服がある場合には、「固定資産評価審査委員会」という組織に審査の申し出をすることが可能です。

審査を申し出る期間があり、固定資産税台帳に登録した公示日から、納税通知書の交付を受けた後3か月を経過するまでの期間になります。そのため、不服がある場合には早めに審査を申し出ると良いです。

 

固定資産税の精算について

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マンションを売却するときは、「固定資産税の清算」というものがあります。固定資産税の清算とは、売主側が支払い過ぎている固定資産税を買主から徴収することです。

 

清算金は引渡の時期によって異なる

固定資産税の清算金額は、1年間のどのくらいの期間、売主と買主に所有権があったかによって異なります。先ほどいったように、固定資産税の清算は、その年の1月1日の所有者です。

そのため、年の途中でマンションを売却しても、売主が1年分の固定資産税を支払ってしまっているのです。

 

固定資産税の清算事例

たとえば、以下のようなケースで固定資産税の清算金を考えてみましょう。

  1. 売主Aさんはマンションの固定資産税10万円を支払い済み
  2. 売主Aさんは自分のマンションを買主Cさんに7月1日付で引渡しをした

結論からいうと、この場合には買主Cさんは売り主Aさんに、固定資産税清算金5万円を支払う必要があります。

なぜなら、1月1日~6月30日までは売主Aさんの所有ですが、7月1日~12月31日は買主Cさんの所有だからです。そのため、固定資産税10万円の半額に当たる5万円を、売主Aさんは買主Cさんに支払う必要があるのです。

 

固定資産税の滞納について

つづいて、固定資産税を滞納したときのお話です。固定資産税は税金になるので、たとえ自己破産したとしても免除にならないお金になります。

 

滞納時の売却について

結論からいうと、たとえ固定資産税を滞納していたとしても、マンションを売却することは可能です。

ただ、滞納している税金の差し押さえ登記をされている場合には、買主は売り主の税金未払いが原因で、マンションの所有権を失うというリスクがあります。

差し押さえ登記をされてしまうと、差し押さえ登記をしている人(この場合「国」)が任意でマンションを売却できるからです。

そのため、マンションを売却するときに差し押さえ登記をされているときは、必ず差し押さえ登記を抹消してから売却しなければいけません。

ただ、差し押さえ登記をされていない場合には、特に心配することはありません。仮に、固定資産税が未納でも、その未納分が買主の負担になることはないからです。

 

固定資産税の滞納を放置

もし、固定資産税を滞納して、それを放置した場合には、その人の預金や不動産などの全財産が差し押さえられてしまいます。もちろん、いきなり差し押さえることはせず、不動産でいうと上述した「差し押さえ登記」がなされてからになります。

手順としては以下のような手順です。

・固定資産税の支払いを滞納
・催促状が数回郵送で届く
・催促状に応じずに納税しない
・不動産の差し押さえ登記手続きに入られる

このようになってしまうため、万が一催促状が届いた場合には、すぐに最寄りの自治体に連絡をいれましょう。先ほどいった通り、差し押さえ登記をされてしまうと、その権利を抹消するまで家の売却はできません。

 

まとめ

固定資産税について知っておくべきことは以下の通りです。

  1. 固定資産税は所有しているだけで課税される税金
  2. 固定資産税の支払い方法は納税通知書をもって支払う
  3. 納税通知書は再発行されずに、都(市・区)税事務所で確認する
  4. 固定資産税に不服がある場合には審査できる
  5. 固定資産税は引渡し時期により清算する
  6. 固定資産税を滞納していてもマンションの売却はできるがリスクがある

マンションの売却時には、「登録免許税」や「譲渡所得税」などに注目が集まりやすいです。

しかし、固定資産税も清算金があったり、滞納時には注意したりする必要があります。そのため、上述した固定資産税の概要は、マンションの売却前に理解しておきましょう。

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