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マンション売却時の諸費用とは?相場や内容、注意点を徹底解説

マンション売却時には、諸費用がかかってきます。マンション自体が一千万円単位の高額な商品なので、諸費用も百万円単位の高額な費用になることも多いです。

また、支払い時期も各々異なり、金額も一律ではありません。

そのため、そもそもどのような項目に費用がかかり、どのくらいの相場金額なのかを把握しておく必要があります。また、支払い時期も含めてマンション売却前に確認しておきましょう。

マンション売却時の諸費用について

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マンション売却時には以下の項目で費用がかかります。

  1. 仲介手数料
  2. 登記関係費用
  3. 引っ越し費用など

しかし、上記の費用がかかる一方で、実は以下の項目の費用は、返還される可能性がある費用になります。

  1. 固定資産税精算分
  2. 住宅ローンの保証料

基本的には支出を知っておくべきですが、返還されるお金も理解しておいた方が、資金計画は立てやすいです。

仲介手数料について

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まずは仲介手数料についてです。仲介手数料は、不動産会社が売主・買主に請求できる上限が、売却価格に応じて以下のように決まっています。

  1. 物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%
  2. 物件価格(税抜き)が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円
  3. 物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

仲介手数料を考える上での注意点は、「消費税がかかる」点と「上限である」点、そして「支払いタイミング」です。

消費税がかかる

前項で計算された金額には消費税がかかってきます。たとえば、税抜き5,000万円の物件を売却したとすると「5,000万円×3%+6万円」に消費税8%がかかり、1,684,800円が仲介手数料の上限になります。

上限である

また、これはあくまで「上限」であることを忘れてはいけません。つまり、上記の金額以下であれば、仮に仲介手数料0円であっても構わないのです。

ただし、多くの不動産会社は上限で請求してきます。どうしても仲介手数料を安く抑えたければ、元々仲介手数料を安く抑えている不動産会社を選定しましょう。

無理に仲介手数料を値引きしようとすると、不動産会社のモチベーション低下につながります。それが広告費や人件費の削減につながり、結果的にマンションを高く早く売却する機会を逃すというリスクにつながります。

支払いタイミング

仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には契約時半金、引渡し時半金です。そのため、上述した5,000万円の物件を例にとると、半金の842,400円は契約時に発生するということです。

この点は「手付金額」にも関わってきます。

手付金とは、売買契約を結ぶ前に買主から売却価格の一部を預かることです。この手付金は売却価格の20%までならいくらでも良く、少額手付として数十万円に設定する場合もあります。仮に、5,000万円の売却金額で30万円の手付金設定だったとします。

そのときには、差額である仲介手数料542,400円(842,400円-30万円)は手持ち資金を捻出することになるのです。そのため、支払いタイミングや支払金額、そして手付金額は良く考えて設定する必要があります。

関連記事マンション売却時の仲介手数料と手数料の値引きについて

登記関係費用について

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登記関係費用に関しては、具体的には以下の費用がかかってきます。

  1. 登録免許税
  2. 司法書士報酬料

登記関係費用は仲介手数料ほどの費用にはなりません。ただ、10万円単位でかかってくる費用ですので、良く理解しておきましょう。

登録免許税

マンションを売却するときの登録免許税とは、「抵当権」を抹消するために「登記」するときにかかる税金になります。もともと、不動産の名義を登記するときや、抵当権を登記するときには登録免許税という税金がかかるのです。

登録免許税の税率は、登記の種類や物件の種類によって異なるので、詳しくは国税庁ホームページ※1をご覧ください。抵当権抹消時に1物件あたり1,000円かかります。

マンションは土地と建物に分かれていますが、大体のマンションは敷地権化していますので、1物件の扱いになります。

ただし、敷地権化していない場合に、さらに土地も合筆しておらず複数物件ある場合には、1物件以上の扱いになることがあります。その点も含めて、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

※1国税庁 登録免許税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

司法書士報酬料

登記について良く誤解されがちなのですが、登記自体は司法書士の資格は費用です。ただし、登記にかかわる手続きは複雑で煩雑な手続きのため、大抵の場合には司法書士に委任します。

さらに、抵当権抹消登記の場合には、金融機関が絡んでくる関係で司法書士に委任することがほとんどです。

その司法書士に、登記をしてくれた報酬として支払う金額が「司法書士報酬料」になります。司法書士報酬料は司法省士事務所によって金額が異なりますが、相場として5万円前後と思っておきましょう。

引っ越し費用など

また、引っ越し費用なども計算しておかなければいけません。1人暮らし程度であれば、安い引っ越し業者だと5万円前後で引っ越せますが、ファミリータイプだと20万円以上かかることも少なくありません。

また、大型の家具や家電などを処分する場合には、専門業者に依頼することがあります。

そのため、引っ越しも家具・家電処分も、事前に見積もり依頼をしておきましょう。事前に見積もり依頼をしておけば、大体の費用が分かるので支出が計算されやすいのです。

返還される費用

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冒頭でいった通り、諸費用の中では返還される費用もあります。こちらも不動産会社と金融機関へ事前にヒアリングしておきましょう。

固定資産税精算分

固定資産税とは、その年の1月1日の所有者に課せられる税金です。たとえば、Aさんが所有しているマンションをBさんに売却して、7月1日に引渡しをしたとします。そのとき、その年の固定資産税は1年分Aさんが支払うことになります。

しかし、実際には、1年の半分(7月1日~12月31日)はBさんが所有しているので、Bさんが固定資産税の半分を支払う必要があるのです。

そのため、売主からすると「返還される」金額になります。この辺りの取り決め不動産会社によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの保証料

住宅ローンを組んでいる場合で、保証料を支払っている場合には、保証料は返還されます。そもそも、保証料とは、保証人の代わりをする保証会社に支払う費用です。そのため、途中でマンションを売却して、一括返済すれば保証する期間が短くなるのです。

たとえば、借入期間30年で保証料80万円支払っていたとします。あくまで、「30年間借り入れる」という前提で80万円支払っているので、これが15年経過時点で返済されれば、「残りの15年間は保証する必要がない」ということです。

そのため、その「15年分」の保証料は返還されるのです。返還される金額については、金融機関にヒアリングしましょう。一括繰り上げ返済自体に手数料がかかりますし、そもそも保証料をいくら支払っているかを覚えている人は少ないです。

保証料が返還されるとしたら大きな額になるので、もしかしたら売却金額などにも影響するかもしれません。

まとめ

このように、マンション売却時の諸費用は以下の点を抑えておきましょう。

  1. 仲介手数料の金額、支払い時期、手付金額
  2. 登記費用の内訳と費用額
  3. 固定資産税精算分と保証料返還分

この点をきちんと理解しておくことが、精度の高い資金計画の作成につながります。それが結果的に、マンションを高く早く売ることにもつながってくるのです。

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