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マンション売却でも節税できる?不動産取引の税金の仕組みとは

マンションを売却する時って、たくさんの税金を払わなくちゃいけないって聞いたけど本当ですか?


その通りです!売却に際して利益が出た場合には譲渡所得税が必要になり、その額は大きいものです。


では、その税金をテクニックで抑えることは可能なのでしょうか。出来るだけ税金は払いたくないのですが。。。


税金は、違法な行為で脱税すると大きなペナルティが課せられますので、法律違反はNGです。しかし、法律によって税金の優遇もありますので、それらを有効に使い、節税していきましょう!


マンション売却でも節税できる?

マンションを売却するときには、税金がかかる場合があります。

マンションの売却金額が1千万円単位と高額なので、場合によっては税金額も100万円単位の高額になってしまいます。しかし、一方でその税金を節税する方法もあるのです。

マンションを売却するときには、その節税について理解した上で行いましょう。マンションの売却時期を変えたり、申告したりするだけで100万円単位の節税になることもあります。

そこで今回は、マンションの節税について詳しく解説します。

不動産にかかる税金とは?

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そもそもマンションをはじめ、不動産の売却に伴う税金は「譲渡所得税」という税金になります。譲渡所得税とは、マンションを譲渡したときの「利益」にかかる税金になります。そのため、マンション売却において節税するためには、以下の点を抑えておく必要があります。

  • 譲渡所得税の仕組み
  • 3,000万円の特別控除
  • 譲渡損失の仕組み

譲渡所得税に関しては、計算方法も複雑で、税金の利率も物件によって異なります。また、譲渡損失の仕組みを理解しておけば、ダイレクトに節税につながるのです。

譲渡所得税の仕組み

aee88a7b58ec5b4a8fddc5bffa11b007_s1まず、そもそも譲渡所得税が課税される「譲渡所得」とは、どのように計算するかを見ていきます。その上で、譲渡所得税の利率などを理解する必要があるのです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を計算するときには、単純に売却額から購入額を差し引くワケではありません。その計算式に減価償却費や売買時の諸費用も加味されるのです。計算式にすると以下のようになります。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」

たとえば、以下のような場合の、マンションの売却時の譲渡所得を計算してみましょう。

  1. 売却価格:4,500万円
  2. 売却時の諸費用:150万円
  3. 購入時価格:3,700万円
  4. 購入時諸費用:130万円
  5. 原価償却費400万円

この場合には、「(4,500万円-150万円)-(3,700万円+130万円-400万円)」となり、譲渡所得は920万円です。この920万円が「譲渡所得」と見なされ、税金がかかってくるということです。

また、減価償却費の計算方法を覚える必要はありません。減価償却費は建物の構造と築年数、そして購入金額で機械的に決まりますので、不動産会社に確認しましょう。

譲渡所得税

つづいて、譲渡所得税についてです。譲渡所得税の税率は、そのマンションの保有期間によって異なります。

マンションを売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超える場合には「長期保有」になり、5年未満の場合には「短期保有」になります。

結論からいうと、長期保有の方が格段に税率は低いので、長期保有の状態でマンションは売却した方が節税効果は高いです。

長期保有の税率

長期保有のときの税率は以下の通りです。

  1. 所得税15%(復興特別所得税2.1%)
  2. 住民税5%

仮に、譲渡所得が前項で計算した920万円だったとします。その場合には、「所得税:138万円」「復興特別所得税:約2.9万円」「住民税:46万円」となり、トータルで約186.9万円の譲渡所得税になります。

短期保有の税率

一方、短期保有のときの税率は以下の通りです。

  1. 所得税30%(復興特別所得税2.1%)
  2. 住民税9%

前項と同じく、譲渡所得920万円で計算してみます。その場合には、「所得税:276万円」「復興特別所得税:約5.8万円」「住民税:82.8万円」となり、トータルで約364.6万円の譲渡所得税になります。

このように、長期保有の場合と短期保有の場合では、倍近く税額が違ってくるのです。そのため、保有期間が5年に近い年数であれば、5年を超えてから売却した方が節税効果は高くなります。

3,000万円の特別控除

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マンションを売却するときの最大の節税が、この「3,000万円の特別控除」です。この特例を簡単にいうと、「譲与所得から3,000万円控除できる」という内容になります。

つまり、条件に当てはまれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、前項で説明した譲渡所得税はかからないということです。

特別控除を受ける条件

この3,000万円の特別控除を受ける条件の詳細は、国税庁ホームページ※1をご確認ください。代表的な条件については、以下に記載しておきます。

  1. 自分の居住用の家、もしくは借地権の売却
  2. 既に住んでいなければ、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却
  3. 仮に家を取り壊していた場合には、取り壊した日から1年以内、そして売却までにほかの用途に使用していないことが条件
  4. 売却した年の過去2年間に、住宅に関する特例を受けていない
  5. 近親者への売却ではない

このように、3,000万円の特別控除を受けるためには、売却物件があくまで居住用財産であり、第三者への売却が条件になります。

※1国税庁 マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

特別控除を受けられない場合

この特別控除は、「投資用」と判断されると受けることができません。しかし、投資用と判断する基準が明確に決められているワケではないので、以下のようなときには注意しましょう。

  • 投資用として利用したことがある
  • 住民票をしばらく移していない
  • 居住期間が短い

一度でも投資用として利用したことがあれば、税務署か税理士へ相談しておくべきです。たとえば、投資用として利用していたものの、その後に自分が住むことになって、今現在住んでいる家を売るときなどです。

その場合に、住民票を移してから期間が経っていないときや、そもそも居住期間が短いときには投資用と判断される可能性があります。

譲渡損失の仕組み

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また、不動産を売却して損失が出た場合には、その損失を確定申告することによって節税できます。ここでいう「損失」とは、上述した「譲渡所得の計算方法」で、譲渡所得がマイナスになったときのことを指します。

損失が発生した場合

不動産を売却して損失が出たら、「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という税制優遇が利用できます。

この特例は、不動産売却で発生した損失額を、ほかの所得から差し引けるという制度です。つまり、ほかの所得が下がるので、その所得にかかる所得税が安くなるということです。

この特例を受けるためには、さまざまな条件があります。詳細は国税庁ホームページ※2をご確認ください。代表的な条件を以下に記載しておきます。

  1. 物件を長期保有している
  2. 住宅ローンの残債がある状態での売却
  3. 売却時に損失が発生している
  4. 売却した年の過去2年でほかの特例を利用していない

先ほどの「長期保有」しているというメリットは、税率が下がるだけでなく、損失したときにも節税できます。

※2国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm

具体的な計算方法

仮に、譲渡所得を計算したとして、1,200万円の損失が出たとします。そのときに、サラリーマンの方で給与所得、自営業の方なら事業所得などから、この1,200万円を控除できます。たとえば、サラリーマンの方で給与所得が500万円なのであれば、500万円は全て控除されて所得税・住民税はかかりません。

サラリーマンであれば、毎月源泉徴収として所得税が徴収されてますので、その徴収された分がそのまま全額年末調整で還付されます。

さらに、今回1,200万円の損失がでて、給与所得から500万円控除しました。つまり、まだ700万円は控除しきれていない金額で残っているということです。

この700万円は、翌年以降3年間繰り越せるのです。つまり、翌年の給与がまた500万円であれば、全額控除される上に、さらに200万の損失(700万円-500万円)を繰り越せるということになります。

そのため、もし損失が出た場合には、マンションを売却した翌年の所定期日までに確定申告をしておきましょう。

譲渡損失を繰り越しできる限度額

ただ、譲渡損失を翌年以降に繰り越しできる金額には限度もあります。それは、「売却した前日の住宅ローン残債-売却資産の売却価額」という計算で算出した金額です。

たとえば、住宅ローンが2,500万円残った状態でマンションを売却したとします。そして、そのマンションの売却価格が2,000万円だったとします。

この場合には、繰り越し控除できる限度額は500万円(2,500万円-2,000万円)になるということです。ただし、初年度の損失に関しての制限はありません。あくまで「繰り越し」の限度額です。

一方、この場合で住宅ローン残債が2,000万円だった場合に、繰り越しできる損失額は0円(2,000万円-2,000万円)となります。

まとめ

マンションを売却するときの節税については、以下の4点を抑えておきましょう。

  1. 譲渡所得の計算方法を理解する
  2. 譲渡所得税は、物件を5年超保有しているかどうかで税率が変わる
  3. 3,000万円の特別控除の条件に当てはまるかを確認
  4. 譲渡損失の仕組みを理解する

特に、マンションの売却をするときには、そもそも譲渡所得が発生するかどうかを先に確認しましょう。その後に、3,000万円の特別控除を利用するか、譲渡損失の繰り越しを利用するかを確認するという流れになります。

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