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マンション売却時にかかる3つの税金!手数料相場と税金を抑えるコツを徹底解説

マンションは購入時だけじゃなくって売却時にも税金がかかるの?


売却時の税金にもいくつかの種類がありますし、少額のものからかなり高額なものまでありますので、諸経費も含め、売却代金以外のお金も考慮しながら売却手続きを進める必要があります。


確かにそうですね。せっかく売却したのに、手数料で持って行かれると損した気分になります。


マンション売却時に必要な税金や手数料を理解し、それらも考慮に入れて、不動産屋さんと交渉することが、お得な売却につながるのです。


無視できない「マンション売却時の税金」

マンションを売却する時には税金がかかってきます。諸費用の中に含まれている税金もありますし、含まれていない税金もあります。

特に諸費用に含まれていない税金に関しては、税率と軽減措置についてしっかり理解しておく必要があります。

そこで、今回はマンション売却に伴い発生する税金について詳しく解説します。

マンションを売却した時にかかる税金

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マンションは高額な商品のため、手続きも複雑です。また、マンションは売却する時には、売却に伴い各諸費用がかかってきます。

諸費用は不動産会社に支払う仲介手数料を筆頭に、100万円単位で掛かってくる金額になるので、マンション売却までに良く理解しておきましょう。

その諸費用の中には、以下のような「税金」も含まれています。

  1. 譲渡所得税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税

この税金に関しては、軽減措置があったり、売却する時期によって税率が変わったりします。そのため、「時期」に注意して税額を算出しておく必要があります。

特に、年度末や年末に、税率が変更されたり期限が終わったりする場合が多いので注意しましょう。

さすがに税額が100万円単位で増減する事はほとんどありませんが、1万円単位で諸費用額が変わってくることはあります。

譲渡所得税について

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譲渡所得税とは、売却益(譲渡所得)に対してかかってくる税金です。譲渡所得は完全なる「余剰金」になるので、その税率は高めに設定されています。

しかし、居住用の不動産に関しては、諸々の条件をクリアすれば軽減措置(詳細は後述します)があります。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得は、ただ単純に「売却金額-購入した時の金額」で計算されるワケでありません。そこには「減価償却費」や売買に伴う「諸費用」も加味されてきます。

譲渡所得を計算式で表すと「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」となります。

例えば、以下のような条件で売買したマンションの譲渡所得を計算してみましょう。

  1. 売却期間額は6,500万円であった
  2. 売却時の諸費用は230万円であった
  3. 購入した時の金額は5,300万円
  4. 購入時の諸費用は180万円
  5. 減価償却費は630万円※1

これを上記の計算式に当てはめると、「(6,000万円-230万円)-(5,300万円+180万円-630万円)」となり、920万円が譲渡所得となります。

※1減価償却費は所定の計算方法に従い算出額は決まってきます。不動産会社が算出してくれるので、自分で算出する必要がありません。

譲渡所得税率について

先ほど言ったように譲渡所得の税率は非常に高いです。譲渡所得税率は、売却したマンション(不動産)の保有期間によって税率が異なります。

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年経過している(長期保有)か、所有期間が5年未満(短期保有)かで税率が分かれます。

長期保有時の譲渡所得税率

  1. 所得税15%
  2. 復興特別所得税2.1%(「1」で求めた所得税額に掛けます)
  3. 住民税5%

仮に、前項で算出した920万円の譲渡所得を上記のパーセンテージに当てはめてみると、以下の税額になります。

  1. 所得税:920万円×15%=138万円
  2. 復興特別所得税:138万円×2.1%=約2.9万円
  3. 住民税:920万円×5%=46万円

上記の計算になり、約186.9万円が譲渡所得税額になります。

短期保有時の譲渡所得税率

  1. 所得税30%
  2. 復興特別所得税2.1%(「1」で求めた所得税額に掛けます)
  3. 住民税9%

こちらも前項と同じく、前項で算出した920万円の譲渡所得で上記パーセンテージに当てはめてみると、以下の税額になります。

  1. 所得税:920万円×30%=276万円
  2. 復興特別所得税:276万円×2.1%=約5.8万円
  3. 住民税:920万円×9%=82.8万円

上記の計算になり、約364.6万円が譲渡所得税額sになります。

譲渡所得の軽減措置について

前項のように、譲渡所得税は非常に高い税率になってしまいます。しかし、ここまで高い税率を課してしまうと、不動産の売買が盛んに行われなくなってしまいます。

そうすると、住宅の買い換えが起きにくくなってしまい、新築物件の売れ行きや賃貸物件にまで影響を及ぼします。

そうなると、不動産会社の収益は減り、結果的には不動産市況全体の落ち込みに繋がってしまうのです。

そのため、不動産の売買の活性化を目的とした特別措置として「3,000万円の特別控除」という軽減措置があります。この「3,000万円の特別控除」は、譲渡所得から3,000万円控除するという措置です。

つまり、先ほどの920万円の譲渡所得は全て控除されるため、税金が掛からないという事です。

仮に、4,000万円の譲渡所得があっても、この特別控除を利用出来れば1,000万円(4,000万円-3,000万円)の譲渡所得として扱われます。

3,000万円の特別控除を受ける条件

3,000万円の特別控除を受けるための条件は複数ありますので、詳細は国税庁ホームページ※2で確認ください。概要としては以下の通りになります。

  1. 売却する家(借地権でも可能)は「居住用」であること
  2. 仮に家を取り壊していた場合には、取り壊した日から1年以内に売却すること
  3. 売却するまでに貸駐車場などの他の用途に利用していないこと
  4. 不動産を売却した年の過去2年間に税制の特例を受けていないこと
  5. 家族などの近親者への売却ではないこと

このように、あくまで「自分が住んでいた家」を「第三者」に売却した時に適用できる特別控除になります。

あくまで、一般人の不動産売買に配慮した措置なので、投資用マンションの売却などは該当しません。また、不動産流通の活性化を図るのが目的なので、近親者への売却も該当しません。

一般的な売買であれば上記の条件に該当する事がほとんどです。また、通常の売却であれば譲渡所得が3,000万円を超える事は早々ありません。

つまり、一般的な売却であれば譲渡所得税が掛かる事はほぼないという事です。

ただし、3,000万円の特別控除を利用する際も確定申告が必要です。マンションを売却した翌年の3月15日までが確定申告の期限なので、忘れずに確定申告をするようにしましょう。

仮に、上記の条件に合致していても確定申告をしないと、控除されずに追加徴税される場合もあります。

※2国税庁 マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

印紙税について

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つづいて印紙税についてです。印紙税は、経済取引における「書面」を締結する際にかかる税金です。身近な書類で言えば、一定金額を超えた時の領収書なのが該当します。

マンションの売却時においては、買主との間に結ぶ「売買契約書」のみ、印紙税の対象書面になります。

印紙税の支払い方法は売買契約書に印紙を貼付して、印紙を割印することによって納税したと見なされます。印紙は切手のようなもので、コンビニでも購入できます。

しかし、金額が高い印紙に関してはコンビニには置いていないので、郵便局で購入することになります。

印紙税率は以下の通りになっています。以下の金額は、売買契約書に記載されている金額(要は売買金額)になります。

  1. 500万円を超え~1,000万円以下の物件:印紙税1万円
  2. 1,000万円を超え~5,000万円以下の物件:印紙税2万円
  3. 5,000万円を超え~1億円以下の物件:印紙税6万円
  4. 1億円を超え~5億円以下の物件:印紙税10万円

上記の印紙税率には期間限定(平成30年3月31日までの作成書面分)の軽減税率を加味しています。詳細は国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※3国税庁 印紙税率
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7101.htm

登録免許税について

登録免許税とは、登記に関して掛かってくる税金になります。マンション売却時には以下2つの登記が必要になります。

  1. 抵当権抹消登記
  2. 所有権移転登記

1つ目の抵当権抹消登記は、住宅ローンの残債がある場合に必要となる登記費用です。抵当権とは、住宅ローンを貸した金融機関が、対象の不動産に設定する権利の事です。

この抵当権を設定していれば、仮にローン返済が滞った時に、金融機関が主導となり不動産を処分できます。

このような権利を設定したまま物件を売却することは出来ないので、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。その時に登録免許税が掛かってくるのです。抵当権抹消時にかかる登録免許税は1物件あたり1,000円です。

マンションは土地と建物が一体となる「敷地権化」している事が多いので、マンション売却時の登録免許税(抵当権抹消費用)は1物件1,000円である事がほとんどです。仮に、土地と建物が敷地権化しておらず、土地が複数あった場合などは1物件当たり1,000円を掛けて算出します。

また、売主から買主に名義変更する「所有権移転登記時」も登録免許税がかかってきます。しかし、この場合の登録免許税の支払いは買主がするので、税率などの詳細は割愛します。詳しくzは、国税庁ホームページ※4をご覧ください。

※4国税庁 登録免許税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

まとめ

このようにマンションを売却する時には税金がかかってきます。印紙税と登録免許税については、不動産会社が提示する諸費用の中に含まれています。しかし、譲渡所得税については、わざわざ詳細まで説明してくれる不動産会社は少ないです。

つまり、譲渡所得税の概要は自分で理解しておく必要があるという事です。特に、軽減措置が使えないとなると、税額も大きくなってしまうので、譲渡所得税が出そうな時には前もって計算しておきましょう。

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