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離婚が原因で売却するマンションが高値で売れない3つの理由とその対策

離婚が原因で売却するマンションが高値で売れない3つの理由とその対策

結婚後に購入した分譲マンションを手放す必要があるのですが、実は、その理由は離婚なんです。


心配は不要ですよ。実は、マンションを売却する方の中には「離婚」が原因の方はかなりたくさんいます。


そうなんですね。じゃあ、「離婚」が原因でも普通どおりマンション売却の手続きを進めればいいのですね。


基本的には同じでいいです。しかし、離婚が原因でマンションを売却する方の多くは、相場よりも安かったり、売却するのに時間がかかったりもします。

そこで、離婚によるマンション売却を成功させるためのコツを少し伝授します!


離婚によるマンション売却は損する場合が多い?

離婚でマンションを売却する人の中で、「離婚時のマンション売却はなかなか高値で売れない」と思っている人は多いです。確かに、ネットの口コミなどでは、そのような口コミが多く、事実マンションの売却は通常よりも高値で売りにくい要素もあります。

そこで今回は、なぜ離婚時のマンション売却は高値で売りにくいのかを解説します。その上で、高値で売るための対策に関しても併せて解説します。

離婚手続きが大変

離婚が原因でマンションが高値で売れない1つ目の理由は、「離婚手続きでバタバタしてマンションの売却に集中できない」という理由です。離婚自体、非常に時間と手間がかかる作業になる上に、マンションの売却となると、更に手間がかかってきます。

離婚の流れ

そもそも離婚するときには以下のような流れになります。

  • 離婚前に協議をして財産分与を決める
  • 離婚協議書の作成をする
  • 離婚届を提出する
  • 登記関係手続き

上記の流れの中で、「離婚届けを提出する」という点以外を、以下で解説します。

離婚前に協議をして財産分与を決める

離婚をするときには、離婚の相手方に対して財産分与を請求できます。その財産が「不動産」であったときには、所有権移転登記をすることで「財産である不動産を分ける」という扱いになります。財産分与によって不動産の名義変更ができるのは離婚届けの提出後です。

そのため、離婚届けを出す前に、財産分与の内容について夫婦間できちんと協議する必要があります。

離婚協議書の作成をする

前項で協議した内容は口約束でなく、きちんと離婚協議書という書面で残しておきましょう。離婚協議書を作成し、公正証書にすることで法的効力は一層高まります。離婚協議書には以下のような内容を記載します。

  • 離婚を合意した旨
  • 慰謝料
  • 財産分与
  • 親権者や養育費、面接に関して

上記の「財産分与」の中で、対象となる財産を指定するという流れになります。財産分与のタイミングは、協議が終了した時点、もしくは離婚届を出す前に協議が終了していれば、離婚届の提出日が財産分与のタイミングになります。

登記関係手続き

登記関係手続きとは、所有権を移転する手続きです。つまり、財産を分与する側から、財産を分与される側に所有権を移転するということです。こちらは通常の不動産売買と同様、司法書士に依頼して所有権移転登記手続きをしてもらいます。

売却活動

このように、離婚手続きは財産分与の協議や協議書の作成がある上に、通常の「売却活動」があるのです。そのため、時間と手間がかかり売却活動自体に力を入れられない場合があります。具体的には、以下のようなことに売主は手を抜きがちになるのです。

  • 内見前の掃除
  • 内見の時間調整

上記は、マンションを高く早く売るためには欠かせないことです。離婚協議をしている場合には、忙しさを理由に上記のことが疎かになってしまうことがあります。

内見前の掃除

本来であれば、内見が入るごとに室内の掃除をしておくべきです。しかし、忙しさを理由に掃除をしないで内見者を出迎えると、間取りなどの印象が良くても部屋全体の印象は悪くなります。中古物件は、特に「室内の劣化」を気にする人は多いので、掃除をしないことは大きなマイナスポイントになるのです。

内見の時間調整

また、内見をするときには、内見希望者と売主とで時間調整を行います。しかし、売主が離婚協議をしているときなどは、夫婦間での協議を会社が休みの土日にすることが多いです。ただ、マンションの購入検討者の内見も土日に入ることが多いので、日程調整が上手くいかない場合があります。

日程調整が上手くいかないということは集客が減ってしまうということなので、その分マンションを高く売却できるチャンスが減るということです。

手続きや手間を減らすコツ

離婚時の手続きの手間を減らすのは中々難しいです。しかし、売却時の手間を減らすことは可能です。具体的には、「オープンハウスを活用する」「クリーニング業者に依頼する」という点です。

オープンハウスというのは、「9時~18時まで」のように時間を決めて、フリーで自宅見学をOKすることです。営業マンが自宅に滞在してくれるので、売主は家にいる必要はありません。そのため、外出して離婚協議を進めている最中でも家の売却活動はできるのです。

また、マンションの売却を決意した時点でクリーニング業者に依頼するという方法もあります。クリーニング業者が一度室内をクリーニングしてくれれば、たとえ内見前に掃除ができなくても、ある程度のキレイさは保つことができるのです。

ただ、オープンハウスは不特定多数が室内を出入りするため、「貴重品の管理」が大切になってきます。その辺りの「オープンハウスの注意点」や「クリーニング」に関して詳しく知りたい方は、以下の記事を確認ください。

関連記事マンション売却時にオープンハウスにするメリットとデメリットは?

関連記事マンションを売却するならクリーニングはするべき?査定は上がる?

早く売りたいという思いが強い

つづいて、離婚をする際のマンション売却は「早く売りたい」という思いが強くなるため、マンション価格は下がってしまう傾向にあります。マンション売却前に離婚届けを出すことは可能ですが、マンションの売却益を財産分与する場合には、マンション売却が落ち着かないと離婚完了とはならないのです。

早く売ると価格が下がる

早く売ると価格が下がる理由は、「売り出し価格」を安値で設定せざるを得ないからです。マンションを早く売りたい場合には、集客をたくさん集めないといけません。集客するための一番良い方法は、広告の売り出し価格を下げるということです。

逆に売り出し価格を下げずに周辺物件と同じくらいの価格帯で売り出すと、大きな集客は望めません。売り出し価格を下げると当然成約価格も下がりますので、必然的に安い金額での売却になるのです。

売り出し価格の注意点

売り出し価格の注意点は、原則として一度広告に価格を記載したら「価格を上げることはできない」点です。離婚に伴い「早く関係性を解消したいから早く売りたい」と思ったときにも、売り出し価格は慎重に決めるべきです。

離婚時にはマンションの売却益を財産分与する場合もあります。そのため、マンションは早く売りたいものの、できるだけ高値で売却したいと思うのが心情です。

マンションの売り出し価格設定のコツ

このような状態のときにマンションの売り出し価格を設定するコツは「売却金額」と「引渡し時期」のデッドラインを決めることです。離婚に伴うマンションの売却は、価格と引渡し時期の意見に違いが出る場合が多いです。

なぜなら、夫婦の収入が違うため、少しでも高く売りたいと思えば売却金額は高くなります。一方、収入が高い方は、「いくらでも良いからとにかく早く売りたい」と思います。今回解説しているケースは、後者のケースですが、いずれにしろ引渡し時期と売却金額のデッドラインは決めておくべきです。

売却金額の下限を決める人は多いですが、引渡時期は気にしない人は多いです。しかし、引渡時期を決めないと、不動産会社は販売戦略を立てにくいです。不動産会社は、マンションが売れなければ徐々に売り出し価格を下げます。

そのため、引渡時期のデッドラインを明確にしておかないと、「1か月後に○○万円に下げる」などの予定が立てにくいのです。そのため、「早く」売りたいと思っているときにも「とにかく安く売り出す」のではなく、夫婦間で売却価格の下限と引渡し時期のデッドラインを定めておきましょう。

売却理由が分かると売りにくいケースがある

離婚が原因で売却するマンションが高値で売れない最後の理由が、「売却する理由」になります。購入検討者の中には、「売却理由」を気にする人もいます。そのときに売却理由が「離婚」であると、購入検討者の心象が悪くなる場合があるのです。

なぜ売却理由を気にするか

そもそも、なぜ買主が売却理由を気にするかというと、一番は「ご近所トラブル」です。仮に、マンションの売却理由が「隣人との騒音トラブルがあった」のであれば、購入検討者の検討度合いは下がってしまうでしょう。なぜなら、「自分たちが入居してもトラブルになるのでは?」と思うからです。

そのため、購入検討者が「なぜ売主はマンションを売却するのではか?」と質問することは、割と多いことなのです。

売却理由が「離婚」である買主のデメリットと対策

では、なぜ売却理由が離婚であると買主は嫌がるかというと、「縁起が悪い」からです。マンションをはじめ、住宅の購入を検討している人は、「結婚」や「出産」という家族数が増えるケースが多いです。その中で、特に「結婚」を期にマンションを探している人にとっては、「離婚」というワードは縁起が悪いのです。

もちろん、特に気にしない人もいますが、「離婚する人のマンションに住むのは何となく嫌だな」と思う新婚カップルは少なからずいます。

この件に関する対策は、営業マンが購入検討者に売却理由を詳しく言わないことです。不動産会社からすると、「買主の不利益になることは言う義務がある」というのがルールですが、「離婚」が買主に大きな影響を及ぼすことは少ないので伝える義務はありません。

そのため、購入検討者から売却理由を聞かれても、「転居に伴った売却」と営業マンには答えてもらいましょう。そもそも、売主が不動産会社に売却理由を言う義務はないので、不動産会社の営業マンは「売却理由は知りません」と答えても何ら問題はないのです。

まとめ

このように、離婚が原因でマンションを売却する場合には、高値で売りにくい以下の理由があります。

  • 離婚手続きが大変
  • 早く売りたいという願望が強くなりがち
  • 売却理由が購入検討者の心証を悪くする

たとえば、離婚手続きなどは、どうしても早めることはできません。しかし、売却活動を早めたり、売り出し価格を良く考えて設定したりと、工夫できることはたくさんあります。離婚時のマンション売却は、上述した点を踏まえ売却活動を行いましょう。

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