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賃貸中のマンションをオーナーチェンジで売却する時の全手順と注意点

人に貸しているマンションを売却したいと思っているのですが、そんなことってできるのですか?


賃貸物件として貸しているマンションを他人に売却することを「オーナーチェンジ」といい、もちろん売却は可能ですよ!


よかった!じゃあ、オーナーチェンジ物件の売却時の注意点って何かあるのでしょうか?


オーナーチェンジ物件でも基本的な手続きは同じです。

しかし、賃貸契約を締結している以上、その契約書をどうするかを検討するなど、幾つかの点で注意すべき事項はありますよ。


賃貸中の物件を売る場合の注意点とは

賃貸中の物件を売却することを「オーナーチェンジ」といいます。その名の通り賃借人からすると、家主である「オーナー」が変更になるからです。

このオーナーチェンジ物件は、買主にとっては「賃貸中の物件をそのまま取得できる」というメリットがあります。しかし、一方で気を付けなければいけない注意点もありますが。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件を売却する流れや注意点を解説します

オーナーチェンジでマンションを売却する手順

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オーナーチェンジでマンションを売却する時の流れは以下の通りです。

  1. 物件の査定をしてもらう
  2. 不動産会社を決め媒介契約を締結する
  3. 売却活動を行う
  4. 検討者と価格や引渡時期の交渉を行う
  5. 売買契約の締結、現在の賃貸借契約の引継ぎ
  6. 物件の引渡

オーナーチェンジ物件を売却する時も大筋の流れは通常の売却と変わりません。

ただ、変わる箇所としては、レントロール(家賃明細書)、賃貸借契約書を用意すること。また、その契約を引き継ぐということです。

レントロールとは?

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レントロールとは、日本語でいう「家賃明細書」です。読んで字のごとく、家賃などの明細が記載された資料になります。このレントロールは、買主側が最も重要視する資料です。

この資料を基に買主側は「この物件を購入して良いか。本当に利益が出るか」を判断します。

そのため、このレントロールの作成は必須事項になります。レントロールに記載する内容は以下の事項です。

  1. 部屋号室
  2. 間取りタイプ
  3. 家賃、共益費用(募集)
  4. 家賃、共益費用(現況)
  5. 預かり敷金
  6. その他申し送り事項

たとえば、退去予定日が決まっている場合には、その旨を「その他の申し送り事項」に記入しなければいけません。

また、家賃滞納がある場合などにも申し送り事項に記載しないと、後々のトラブルに繋がります。特に家賃や共益費、敷金については賃貸借契約書に明記されています。原則は物件の引渡時にその賃貸借契約も新しいオーナーに引き継がれます。

家賃収入以外がある場合は伝える

家賃以外に収入がある場合にも必ず伝えておきましょう。その内訳まできちんと伝えないと、賃料が高くなり、どこから得ているお金かが不明瞭になってしまいます。

家賃以外の収入は、マンションやアパートの1室のオーナーチェンジの場合はほぼ発生しません。1棟所有していて、その物件をオーナーチェンジする場合に発生します。

ケース①携帯基地局となっている場合

たとえば、ある携帯メーカーの基地局となっている場合です。携帯の基地局とは、携帯メーカーがアパートやマンションの屋上にアンテナを立て、電波の経由地とすることです。

基地局はレンタル代として、月数万円~場合によっては10万円以上の賃料を貰える場合もあります。

ただし、多くはありませんが、屋上にアンテナを立てることによって身体への悪影響を心配する方もいます。入居者が敏感な場合、基地局の設置によって退去や検討見合わせという場合もなくはありません。

そのため、携帯の基地局となっているのが、買主にとって必ずしも歓迎される事項ではない(大抵は歓迎されますが)という点は頭に入れておきましょう。間違っても説明を怠るということは無いようにしましょう。

ケース②自動販売機や看板広告を設置している場合

他には自動販売機や屋上などに設置している看板広告などです。自動販売機はメーカー側から賃料(敷地の一部の貸している)をもらい、看板は看板を出している企業から賃料をもらっています。

なぜ、このような家賃収入以外を明確にする必要があるかというと、このような収入を加味せずに利回りを計算する買主も多いからです。つまり、これらの収入は本来の収入ではないと見なし、除外して考えるということです。

そのため、「家賃以外の収入は誰でも喜ぶだろう」ということで、レントロールを雑に作成し、「その他賃料」などの項目でまとめてしまうなどは絶対に避けましょう。

契約直前に発覚したらキャンセルになる可能性は高いです。

賃借人への対応

オーナーチェンジ物件を売却する時には、賃借人へ「オーナーが変わる」旨を通知する必要があります。

一般的には賃借人への通知は、オーナーチェンジをした後で問題ありません。売主と買主(新しいオーナー)との連名で以下のような点を伝えます。

  1. オーナーが変更になった旨
  2. 新たな家賃振込先
  3. 新たな連絡先

また、敷金を継承した場合はその旨も記載し、次回の更新までの賃貸借契約書をどうするか(基本は新しいオーナーへそのまま引き継ぎ)も記載する場合があります。

ただし、家賃回収を管理会社に代行してもらっている場合などは、オーナーが変わっても賃借人には影響がありません。そのため、そのような場合にはオーナー変更すら賃借人に伝えない場合もあります。

オーナーチェンジ物件を売却する注意点

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つづいて、オーナーチェンジ物件を売却する時の注意点です。売主側で用意できることや、認識しておかなくはいけないことが、通常物件の売却よりも多いので注意しましょう。

買主は住居に入れない

賃借人がいるため、買主は住居内に入り室内を確かめることはできません。また、いくら現オーナーとはいえ、売主が賃借人の家に入る事も難しいです。

そのため、室内の設備について一覧表を作成しておきましょう。室内設備とは以下の設備のことです。

  1. 備え付けのエアコンや照明の数や設置個所
  2. 食洗機などのキッチン周りの追加設備
  3. 浴室乾燥機やミストサウナなどの浴室追加設備

このような設備一覧を付けておかないと、買主もその部屋の価値が測りかねます。もし、ディスポーザーや食洗機など、追加機能があればその分入居者にとっても良いです。

入居にとって良いという事は賃借人が付きやすく買主からすると良い情報になります。

空室率に目を向けよう

空室率も、マンションやアパートの一室を売りに出している時は該当しません。そもそも、一室を売却しようとしていて空室という事は、オーナーチェンジではなく通常の売却です。

ここでいう空室率とは「複数部屋を所有している時」や「一棟所有している時」のお話です。

グレードアップを勧められる可能性がある

空室率が高い物件だと、買主も敬遠します。買主側からするとオーナーチェンジをするメリットは、「賃借人を募集しなくても、既に賃料が確定している物件を購入できる」ということだからです。

つまり、空室率が高いと、オーナーチェンジをする意味が薄れてしまうのです。

そのため、不動産会社側から設備の入れ替えやリノベーションをして「空室対策をしている」点をアピールした方が良いと指摘される場合もあります。

この指摘は決して間違いではないのですが、その費用分の価格を物件価格に上乗せできるかは自分で判断しなければいけません。

不動産会社の質が問われる

ただ、その判断は非常に難しいので、仲介してくれる不動産会社の質が問われます。その不動産会社の今までの実績や、グレードアップして売り出した経験などをヒアリングしましょう。

経験と実績に勝る判断基準はありません。

まとめ

オーナーチェンジ物件を売却する時には以下の点を理解しておきましょう。

  1. レントロールは正確に作成する
  2. 家賃収入以外がある場合にも正確に伝える
  3. 賃借人への通知が必要な場合もある
  4. 買主は住居に入れないことを認識する
  5. 空室率が高い物件は特に仲介会社が大切

一番注意したい点は「買主の立場に立つ」ということです。売主からしたら「家賃の滞納もなく空室率も低くて良い物件」と思っていても、買主からすると違う場合もあります。

たとえば「そもそもなぜ売却するのか?入居者とのトラブルか?」「今は空室率が低いが将来的にはどうか?」などを気にします。

もちろん、上述した事前準備などで上記の買主の不安はある程度解消できますが、一番大事なのは仲介会社です。

きちんと買主の不安を払拭できるような不動産会社に仲介を依頼できるよう、「実績」と「経験」を重視して選びましょう。

次の記事では、マンション売却か賃貸継続かで、どちらがお得なのかを解説しています。参考にご覧ください。

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