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ローン残債がある場合にマンションを売却する方法

マンションを売却する際に、売却代金をローンの返済に充てた時もローンが残ってしまう場合があります。

しかし、基本的にはローンを完済しない限りマンションの売却は出来ません。ただ、売却代金がローンの残債に満たない場合にマンションを売却する方法も何通りか存在します。

今回は、そのローン残債があってもマンションを売却する方法をご紹介します。

なぜ残債があると売却できないのか

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そもそも残債がある状態だとなぜ売却できないかと言うと、抵当権が設定されているからです。この抵当権を抹消できないので売却も出来ないということになります。

抵当権とは?

抵当権とは、金融機関が融資をした不動産に担保設定をすることです。つまり、借入者が返済不能の状態になった時に、融資をした不動産を金融機関が主導で処分(売却)できるという権利です。その売却益を残債に充てるのです。

この抵当権を抹消するためには、ローンを完済するのが原則です。そのため、ローンを完済しないとマンションを売却できないのです。

買い替えローン

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売却金額を充ててもマンションのローンを完済できない場合には、買い替えローンを利用することでマンションの売却ができます。

ただ、「買い替えローン」というくらいなので、新居を「ローンを組んで購入する」という前提です。

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、新しい物件のローンと今のマンションの残債を一緒に組めるローンです。たとえば、以下のケースで見ていきましょう。

  1. 今のマンションが3,500万円で売却予定
  2. 今のマンションのローンが3,900万円残っている(つまり売却金額を充てても400万円残債がある)
  3. 新しいマンションは3,700万円全てローンを組んで購入する

このようなケースの場合には、残債が400万円あるので通常はマンションの売却はできません。この400万円を手持ち資金で捻出するか、別の金融機関でフリーローン(用途が何でもよいローン)を組んで資金を調達するなどが必要になるということです。

しかし、買い替えローンであれば「残債400万円+新しいマンションのローン3,700万円」の合計4,100万円のローンを組むことができます。

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは以下2点です。

  1. 手持ち資金の捻出が不要
  2. フリーローンなどの借入が不要
  3. 金利が通常の住宅ローンと一緒

仮に手持ち資金があったとしても、その資金を利用したくない場合もあります。買い替えローンを利用すれば、手持ち資金を減らさずに残債を返す事ができます。また、先ほど言ったフリーローンを組んでの完済は、フリーローンの金利は非常に高いので避けた方が良いです。

更に、買い替えローンは基本的には通常の住宅ローンと同様に低金利です。本来であれば、新しい家の担保価値だけで今の家の残債を補う必要があるので、金利は上がってもおかしくありません。

しかし、基本的には全ての借入金利が通常の住宅ローンと同じ金利になるので、その点は買い替えローンの大きなメリットといえます。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットは以下です。

  1. 売却物件と購入物件の引渡日を合わせる
  2. 住宅ローン審査が厳しくなる

売却物件と購入物件の引渡日を合わせる

買い替えローンを組むための大きな条件の一つは、売却する物件と購入する物件の引渡日を合わせなくてはいけないという点です。

売却する物件の引渡日は、基本的には買主と話し合って決めなくてはいけません。買主にも引越しのスケジュールや資金繰りのスケジュールがあるからです。

しかし、買い替えローンだと売却物件の引渡日が「〇月〇日」と固定されてしまいます。そのため、買主側から「そのスケジュールに合わせるから値引きして欲しい」などの交渉を受けやすい点がデメリットになります。

住宅ローン審査が厳しくなる

新しい住宅の借入以外にも売却物件の残債分の借入があるので、当然ローン審査は厳しくなります。特に担保に関しての審査が厳しいです。新しい物件の担保価値が売却物件の残債分を補てん出来るくらいの価値がなくてはいけません。

また、その価値がなければ借入者のプロフィールが良いことが絶対条件になります。会社規模が大きかったり年収が高かったりと、金融機関を安心させる材料が必要です。

任意売却

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残債がある状態でマンションを売却する2つ目の方法は、任意売却という方法があります。ただし、この売却方法には大きなデメリットもありますので、しっかり理解した上で選択しましょう。

任意売却とは?

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが、金融機関とローンの借入者の間を調整しながら不動産を売却することをいいます。金融機関の合意を得ることが出来れば、残債が残った状態でも抵当権抹消手続きを許可してくれるのです。

ローンはなくならない

金融機関と話し合って合意に至り、残債があってもマンションの売却(任意売却)が出来たとします。ただし、これは「残債を免除します」というワケではなく、あくまで「残債があっても抵当権抹消を許可します」といっているに過ぎません。

つまり、残債は消えずにその残債分は負債として残るのです。ただ、通常はこの残債分は一括返済が求められますが、任意売却すると少額で無理のない範囲での返済を許可してくれます。また、金融機関によっては任意売却時に負債の残高を減額する場合もあります。

しかし、負債の残高を減額する時は、借入者の資金条件が極端に悪く、「減額をしないと自己破産に追い込まれそう」のような時だけです。そのため、任意売却で残債が減るという認識は持っておかない方が無難でしょう。

任意売却のリスク

このように、任意売却は残債があっても売却できるので、残債がある状態での売却をしたい人にとっては最後の手段といえます。ただ、任意売却には「信用情報に傷が付く」という非常に大きなデメリットがあるのです。

信用情報は裏で繋がっている

住宅ローンをはじめクレジットカードなどを作成するためには、金融機関やカード会社は個人信用情報の照会を行います。この個人信用情報は「過去の借入」「返済履歴」などの個人情報が詰まっています。

また、これらは金融機関とカード会社からは独立した機関になるので、逆に言うとどの金融機関やカード会社でもその機関に依頼すれば信用情報は調べられるということです。

つまりA社でクレジットカードを作成し、その返済が延滞した記録はG社の信用情報照会会社にも記録されます。そして、B社が信用情報の照会をする時にG社に依頼すれば、A社での延滞履歴も発覚するというワケです。

信用情報は厳しく見る

金融機関やカード会社は信用情報を非常に厳しく見ます。住宅ローンでいうと、延滞履歴があることが発覚しただけで、ほぼ全ての金融機関で審査非承認になります。それくらい信用情報に関しては厳しい目で審査するのです。

任意売却をすると信用情報に残ってしまうのです。延滞ではありませんが、予定していた返済が出来なかったという点は、金融機関の印象としては延滞と同程度です。

つまり、その信用情報が消える5~7年は、住宅ローンはもちろん、他の借入を起こす事も厳しくなります。これが任意売却の大きなデメリットです。

まとめ

このように、残債がある場合にマンションを売却する方法は「買い替えローンを組む」「任意売却をする」の2種類があります。

買い替えローンに大きなデメリットはありませんが、先ほど言ったように任意売却には大きなデメリットがあるので、それを認識した上で選択しましょう。

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