マンション売却時にオープンハウスにするメリットとデメリットは？

マンションを売却するときには、仲介してくれる不動産会社が見学予約を受け付けます。その見学予約者と売主の日程を調整して、基本的には1組ずつ個別に部屋の案内をするという案内方法が一般的です。

しかし、個別案内以外にも「オープンハウス」という案内方法もあります。今回は、そんなオープンハウスに関して、売却時のメリットやデメリットを詳しく解説します。

オープンハウスとは？

そもそもオープンハウスとは、個別の予約を受け付けずにフリーで室内の見学をすることです。もちろん、室内には営業担当が常駐しており、見学希望者が来る度に接客をするというような流れになります。

オープンハウスは必ず行うワケではなく、物件ごとに異なります。

売主が室内にいることもありますが、大抵の場合には室内には営業担当しかいません。売主が室内にいない方が営業担当も案内しやすいですし、見学者も見学しやすいからです。

また、オープンハウスをするときは、朝の10時頃から夕方の5時まで一日中開放していることが多いです。

オープンハウスのメリット

オープンハウスを行うことによる売主側のメリットは以下の点です。

1. 見学者が気軽に入ることができる
2. 広告に気づいてない人も集客できる
3. 住宅を本格検討していない人も集客できる
4. 見学者もリラックスして見学できる
5. 盛況感を演出できることもある

この5点について詳しく解説していきます。

見学者が気軽に入ることができる

オープンハウスは予約なしで見学できるので、見学する敷居が非常に低いです。たとえば、ネットやチラシを見て見学予約をするときには、「本格検討していないとダメなのかな・・・」などと思ってしまうことが多いです。

しかし、オープンハウスを行っていると見学のハードルが下がり、見学者も気軽に入る事ができます。

広告に気づいてない人も集客できる

マンションを売却するときには、周辺にチラシを投函したりネットで広告をしたりします。ただ、広告もお金がかかるので全て網羅できるワケではありません。そのため、地元の人達でもマンションを売却していることを知らない人も少なくありません。

しかし、オープンハウスをしていればマンションの前に看板を立てたり、駅前に看板を立てたりするので、広告効果も大きいのです。つまり、通常の広告では集客できない人たちも、オープンハウスの広告に気づいて見学しに来てくれる可能性があるということです。

住宅を本格検討していない人も集客できる

オープンハウスは気軽に見学することができるので、そこまで本格的に住宅購入を検討していない人も集客できます。しかし、本格的に検討していない人もマンションを見れば検討度合いが上がる事も少なくありません。

特に、「意外とローンを組んでも安い」や「分譲マンションの方が使用・設備が良い」と思ってくれることが多いです。そのため、オープンハウスをすることで本来であれば見学に来ない人を集客でき、更に住宅購入度合いまで高めることが出来るのです。

見学者もリラックスして見学できる

先ほどいったように、オープンハウスを基本的に売主が室内にいません。また、室内にいたとしても個別予約ではなくフリーな雰囲気なので、見学者もリラックスして室内を見ることができます。

リラックスして見ることができれば室内の細部までチェックすることができ、本格的に検討する可能性が上がるのです。

盛況感を演出できることもある

盛況感に関しては集客次第ですが、複数の見学者が同時に重なれば「人気物件」を演出できます。オープンハウスをしない個別案内だと、基本は1組だけの見学なので盛況感はありません。

しかし、オープンハウスをすると複数の組みが同時に見学することがあるので、見学者は「人気があるな。良い物件なのかな」と思ってくれる可能性があります。

オープンハウスのデメリット

一方で、オープンハウスをすると売主はデメリットになることもあります。たとえば以下のような点です。

1. 一日中外出している必要がある
2. 不特定多数が出入する
3. 売れていない感が出る可能性がある

この3点について詳しく解説していきます。

一日中外出している必要がある

先ほどから言っているように売主は基本室内にはいません。そのため、オープンハウスが終わるまで、終日外出している必要があります。また、万が一事故やトラブルがあった時にはすぐに部屋に戻る必要があるので、出来れば部屋の近くでの外出が望ましいです。

また、不動産会社によっては逐一報告が来ますので、思いっきり羽を伸ばしいて休日を楽しめないこともあります。見学者の状況によっては18時や19時など時間が延びる可能性もあります。

そのため、オープンハウスをする時には、朝から晩まで部屋の近くで時間を潰せるようにスケジューリングしておきましょう。

不特定多数が出入する

オープンハウスは基本的に誰が見学してもOKとしています。そのため、不特定多数が出入りをするので、場合によっては営業マンの数よりも多い見学者が来ることもあります。当然家の中はそのまま家具や家電がありますので、防犯面でのケアをしておかなくてはいけません。

また、衛生面や清掃面でのデメリットもあります。やはり不特定多数の人が部屋の中を出入して、色々な設備や機器に触れています。そのため、冬場であればインフルエンザウイルスなどが室内に蔓延しかねません。

後は、どうしても汚れは付きやすくなりますので、オープンハウスの後は良く清掃する必要があります。

売れていない感が出る可能性がある

先ほど「盛況感」が出る点はメリットといいましたが、場合によっては売れ残り感が出てしまいます。理由は、オープンハウスをするということは「通常の売却活動では集客が厳しいのでは？」と思われてしまうからです。

特に、中古物件を長い期間見ている人や業界関係者はそのように見る傾向があります。

デメリットに対する対策

前項までのようなデメリットの対策としては以下のような点があります。

1. 事前準備を怠らない
2. 広告にこだわる

まずはオープンハウスの前に事前準備を怠らないことです。特に、防犯面での対策としては、高級なモノや貴金属類は鍵のかかる引き出しや金庫にいれておくなどを事前にしておきましょう。

また、衛生面では、ソファに座ったりクロゼットを開けたりもするので、神経質な方はカバーをかけておくなどの対策をしておきましょう。

「売れ残り感」に関しては、広告内容で払拭することができます。オープンハウスの告知をするときには、手づくりの看板で告知をすることが多いです。そのため、その看板の質が低ければチープに見えてしまい、安っぽいマンションに見えてしまいます。

そのため、オープンハウスの告知をするときには、なるべく質の良い物件になるよう高級感のある素材をつかいましょう。この広告物の作成は不動産会社が行いますので、事前にお願いしておくと良いです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。オープンハウスはメリットもデメリットもありますが、基本的にはメリットの方が大きいです。

特に集客に関しては、週1～2件ほどの集客物件でもオープンハウスをすることで週3～4件来客することもあります。

また、オープンハウスの告知をする事自体に宣伝効果があるので、オープンハウス当日に来客しなくても、後々見学予約をすることもあります。多少手間もかかりますが、中古マンションを売却している方は、ぜひ検討してみてください。