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マンション売却時のお金の流れは?支出タイミングと売上代金の入金はいつ?

マンション売却時には手付金の入金や仲介手数料の支払いなど、入出金のタイミングが色々とあります。

マンションは一千万円単位の高額な商品のため、お金の流れを把握しておかないと手元のお金が不足してしまう事もあり得ます。

そこで今回は、「いつ」「何のお金が」「どのくらい」かかるのなど、マンション売却時のお金の流れについて詳しく説明します。

マンションを売却する流れについて

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マンションを売却する時には様々な手続きを踏む必要があります。その中でも、入金と出金があるタイミングは多くはありませんので、しっかり理解しておきましょう。

今回は、各フローごとのお金の流れと、お金の流れが必要が不要かの疑問が多い項目も同時に解説していきます。

まず、マンションを売却する流れは以下の通りです。

  1. マンションの売却額を査定する
  2. マンションを売却する不動産会社を決め「媒介契約」を結ぶ
  3. マンションの集客活動や、交渉などの「売却活動」を行う
  4. 購入検討者から「申込」をもらう
  5. 購入検討者と「契約」を結ぶ
  6. 物件を引渡す

この中で代金の入出金が発生する可能性があるのは、「3売却活動」「4申込」と「5契約」、そして「6引渡」の時です。ただ、不動産会社や物件によってルールは違う点は認識しておきましょう。

マンションの売却額を査定する

マンションの売却額を査定する時には不動産会社に査定依頼をします。査定依頼は物件の所在地や広さ、間取りなどの情報を提供すると1~2営業日ほどで結果が出てきます。この査定依頼は無料で行えます。

たとえ何社に査定の依頼しようが、たとえ依頼した後に媒介契約を結ばなくても無料です。ただし、査定は手間もかかりますので、依頼する会社数は最大でも5~6社程度にしておきましょう。

媒介契約

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不動産会社と結ぶ、「私のマンションの売却をあなたの会社に依頼します」という内容の契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約は「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があります。大きな違いは、一般媒介契約は1社にしか売却依頼できずに、専任系の媒介契約は複数社に売却依頼ができます。

なお、契約方法については、「マンション売却時の契約はどれがいいの?売買契約と媒介契約について徹底解説」の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

媒介契約を結ぶときには、費用は発生しません。しかし、「仲介手数料額」は明記しますので、支払いに関係することではあります。

仲介手数料は上限が決まっており、その上限以内であれば仲介手数料はいくらに設定して良いのです。その設定額を媒介契約書に記載する必要があります。

後々出てきますが、手持ち金額を減らしたくないのであれば、この仲介手数料額の設定は重要になります。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動に入ります。売却活動は具体的に以下のようなことを行います。

  1. 集客を図るためチラシやネット掲載などの「広告活動」を行う
  2. 見学予約が入れば日程調整を行う
  3. 見学者への接客、価格などの交渉を行う

これらの作業や手続きがすべて済んだら、申込、契約という流れになります。

広告活動には注意!

売却活動で費用がかかるとしたら、「広告活動」です。たとえばチラシをつくるに時も、デザインを決め印刷をして実際に投函しなければいけません。

また、ネットに物件を掲載するときも、自社のホームページでない限り掲載料がかかります。基本的には、それらの費用は不動産会社の負担になります。

しかし下記のようなオプションプランを選択すると、売主へ費用請求がされます。

  1. チラシなどを予定外に大量投下する
  2. 「〇〇特集」などポータルサイトへ有料プランへの参加
  3. 看板などを大量に設置

これらが有料になるかどうかは、物件や不動産会社によって違います。中には「無料」で行う不動産会社もありますが、有料の場合も多いです。

ただし、有料になる場合には不動産会社から事前にヒアリングされるので、知らない間に費用がかかっているということは無いです。

申込

申込の時には基本的に費用は発生しません。しかし、不動産会社によっては「申込金」を購入検討者から徴収することがあります。

申込金とは申込の際に「10万円」程度の少額の金額を預かる事です。この金額は契約時の手付金にスライドされ、仮に申込がキャンセルになれば返還される金額です。

つまり、申込金を支払ったとしても購入検討者にとってリスクはありません。ただ、申込という行為を重大なことである意識を持たせることで、申込キャンセルリスクを軽減させることはできます。

契約

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契約時には購入者から「手付金」が振り込まれ、売主側は不動産会社に仲介手数料の半額を支払ことが多いです。

これは不動産会社との取り決め次第で変わってきます。ただ、ほとんどの不動産会社が契約時に半金、引渡時に半金の支払いフローになります。

手付金

中古物件の場合には基本は個人間売買になるので、手付金は売買代金の20%を超えない範囲でお互い合意の元決めます。

大体の場合は「100万円・200万円」や「売買代金の5%、10%」などキリの良い数字で決めることが多いです。

手付金は違約金代わりになる金額です。もし、売主側の都合で契約キャンセルをしたら手付金を返還し、かつ手付金同額を買主に渡します。

また、買主側の都合で契約キャンセルをしたら、買主は手付金を違約金として没収されます。その手付金を契約までに売主の口座に振り込んでもらいます。

仲介手数料

また、売主は契約時に仲介手数料の半金を不動産会社に支払う必要があります。前項の手付金をそのままスライドできるので、手付金額が仲介手数料の半金を上回っていれば持ち出し金はないです。

手持ち金を減らしたくない人は、その点も意識して手付金額の設定をしましょう。また、仮に売買契約がキャンセルされれば仲介不成立になるので、支払った仲介手数料の半金は返還されます。

物件の引渡

契約が成立すれば、1~2か月後を目処に物件の引渡をします。物件の引渡時には残代金の入金があり、仲介手数料の半金の支払いがあります。

また、売却マンションのローン残債がある場合には、その残債の返済もあります。

引渡時の入出金の流れ

たとえば、以下のようなケースで実際の入出金の流れを見ていきましょう。

  • 現在のマンションの残債が3,000万円ある
  • マンションが3,500万円で売れた
  • 仲介手数料は110万円に設定
  • 手付金は200万円に設定した
  • 買主は頭金300万円で3,200万円のローンを組んで購入した

上記の流れでマンションを売却すると、以下のような入出金になります。

  1. まず契約前に手付金の200万円を買主から売主に振り込む
  2. 契約が成立したら、売主は不動産会社に仲介手数料の半金である55万円を振り込む
  3. 引渡時に残代金の3,300万円が買主から振り込まれる
  4. 買主から残代金の振り込みをされた後に、3,000万円の残債を返済する
  5. 引渡が全て完了したら仲介手数料の半額55万円を不動産会社に支払う

このような流れになります。つまり、上記流れを汲んだ上で、手付金額、仲介手数料、売却金額を設定すれば、手持ち金額を減らさずにマンションの売却ができます。

まとめ

マンション売却においてのお金の流れは以下の通りです。

  1. 売却活動:広告の有料オプションを行うと都度請求がくる
  2. 申込時:申込金を設定していれば振り込まれる
  3. 契約時:手付金を振り込まれ、その後に仲介手数料の半金を支払う
  4. 引渡時:残代金が振り込まれ、その後に仲介手数料の半金とローン残債があれば返済する

このような流れになります。この全体の流れを把握しておかないと、場合によっては百万単位で費用の持ち出しがあります。

そのため、手持ち資金を減らしたくない方は、流れを把握してきちんと金額設定をしましょう。

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