ついに決着！マンション売却と賃貸とではどっちがお得かの結論

利益について

売却と賃貸では得られる利益の種類が異なります。売却金額によりますが、売却の方が一時的に大きな額を受け取る事ができます。

一方、賃貸は月々の賃貸収入になるので、小さい額のお金が継続的に入金されるようなイメージです。

一時期的な利益

不動産市況が「良い状態」でマンションを売却出来れば、一時的に100万円単位の利益を得る事が出来る場合があります。

また、居住用であれば税金がかからないケースがほとんど（詳細は後述します）なので、得た利益がそのまま自分のお金になる点も魅力です。

ただし、不動産市況もそうですが、以下のような状態の時にマンションを売却すると安価での売却になってしまう可能性があります。

上記①のように、周辺の競合物件で安価なマンションがあれば、その物件が売却出来るまでは自分のマンションは高く売る事は難しいです。

そのため、時間に余裕があれば、その安価なマンションが売れるまで自分のマンションを売り出すのは待った方が無難です。

また②のように大規模な新築マンションが建築された時にも注意が必要です。そのマンションが高額なマンションであれば逆に売りやすいかもしれませんが、相場並みの価格であれば競合物件が増えるだけです。

当然、競合物件が増えれば自分の物件は売りにくくなるので、安価になってしまう傾向があります。

最後に、上記③のように5～6駅の範囲で大規模な開発がある場合も、売却価格は安価になりやすいです。

開発が1～２駅の範囲であれば「車で行きやすい」などの恩恵がありますが、5～６駅離れてしまうとターゲットになる検討者がそちらに流れてしまうからです。

継続的な利益

一方、マンションを賃貸した時には一時的な利益は得られませんが、継続的に利益を得られるというメリットがあります。

しかし、前項の「一時的な利益」にも不動産市況が悪い時は安価になるというリスクがありましたが、同じく賃貸で得られる「継続的な利益」にも以下のようなリスクがあります。

マンションの賃貸収入は毎月決まった額が振り込まれますので、比較的安定して収益を得られやすいです。

しかし、上記①のように空室になってしまえば賃料は途絶えてしまうので、コスト（詳細は後述します）だけ支払う赤字の状態になってしまいます。

また、家賃が下落して、収入よりも支出（コスト）が上回れば、同じく赤字経営になってしまうのです。この点が賃貸のデメリットになります。

コストについて

マンションを売却する時も賃貸にする時も「コスト」がかかってきます。前項の「利益」と同じように、売却と賃貸ではコストの種類が異なります。

売却の時は「一時的な諸費用」がかかり、賃貸の時はマンションを所有し続ける限り、「継続的なコスト」がかかります。この継続的にかかるコストの事をランニングコストと言います。

マンション売却時にかかるコスト

マンション売却時には以下のコストがかかります。

上記①の仲介手数料は、税抜き物件価格が400万円以上であれば、「物件価格×3％+6万円（＋消費税）」という計算になります。

例えば、税抜き物件価格3,000万円の物件であれば、「（3,000万円×3％+6万円）×消費税1.08」という計算式になり、約104万円の仲介手数料になります。

また、②の登記関係費用は「抵当権抹消費用」と「司法書士報酬料」になります。住宅ローンの残債がある場合には、金融機関がマンションに抵当権を設定しています。

抵当権とは、借入者がローンの返済を一定期間滞納した場合に、金融機関が主導してマンションを売却できる権利の事です。

ローンを完済して、この抵当権を抹消してからしかマンションの売却は出来ません。そのため、マンションを売却する際には抵当権抹消費用とその手続きをする司法書士への報酬料がかかるのです。

抵当権抹消費用（登記費用）は1物件1,000円かかり、司法書士報酬は大体5万円前後かかります。

この仲介手数料と抵当権抹消費用という「マンションの売却にかかる諸費用」の、おおよその金額を計算したい時は、「売却金額×4％」で計算しましょう。この金額を超える事はほぼないです。

マンション賃貸時にかかるコスト

マンションを賃貸物件として運営する場合には以下の金額がかかります。まずは月々かかるコストです。

賃貸した場合でも、そのマンションの管理費・修繕費はオーナーの負担になります。つまり、この管理費・修繕費を加味した上で賃料設定する必要があるのです。

また、ローンの残債があればローン返済額も毎月掛かってきます。つづいて、毎年もしくは入居者の入れ替え時に掛かる費用です。

上記⑤に関しては賃借人の使い方によっては不要となる時もありますし、⑥も自分で確定申告をすれば必要ありません。

ただ、この「毎月かかるコスト」と「毎年かかるコスト」の両方を加味した上で、賃貸物件を黒字運営できるかどうかは考えなくてはいけません。

税金について

マンションを売却する時に売却益（譲渡所得と言います）が出れば、「譲渡所得税」がかかります。また、マンションを賃貸した時も利益が出れば「不動産所得税」が掛かってきます。

関連記事マンション売却時にかかる税金はどれぐらい必要？

譲渡所得について

先ほど少し触れましたが、譲渡所得が発生しても譲渡所得税が掛からなケースが多いです。

理由は、「入居用」などの諸条件がありますが、「3,000万円の特別控除」という特別措置があるからです。3,000万円の特別控除は譲渡所得を3,000万円控除できる措置です。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金は発生しないという事です。不動産会社が売買する投資用不動産でもない限り、一般的な居住用マンションを売却して3,000万円の利益が出る事はほとんどありません。

そのため、大抵の居住用マンションの売却は非課税になるのです。ただし、諸条件がありますので詳細は国税庁ホームページ※1をご覧ください。

※国税庁ホームページ　マイホームを売った時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

賃貸時の税金について

賃貸時には不動産所得税がかかるので、まずは不動産所得を計算しなければなりません。不動産所得は「年間賃料収益－経費」で計算されます。

この額がプラスになれば不動産所得税が掛かってきます。経費として計上できるのは、先ほどの「マンション賃貸時にかかるコスト」で羅列した①～⑦の項目になります。

但し、②の住宅ローン返済費用については「金利分」のみの計上になりますので注意しましょう。また、不動産所得は総合課税と言って、他の収入と合算されます。

つまり、サラリーマンの場合は「給与所得+不動産所得」の合計で税額※2が計算されますので、その点も認識しておきましょう。

※2国税庁ホームページ　所得の税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

手間について

マンションを売却する時も賃貸にする時も手間が掛かってきます。しかし、結論から言うと、賃貸にした方が手間は遥かにかかります。

売却の時は以下のような流れになり、売却が完了すればそれ以降手間がかかる事はありません。

一方、賃貸の時には随時以下のような流れになります。

上記①～③を継続的に行い、毎年確定申告が必要です。ある程度、管理会社に委任する事もできますが、管理会社に委任する範囲が広いほど手数料がかかります。

まとめ