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マンション売却前のリフォームは本当に得?査定額への効果や注意点

古いマンションを売却する時は、リフォームした方がいいって聞いたけど本当ですか?


確かに、リフォームすることによって物件の価値が上がり、買い手が見つかりやすくなる場合はあります。しかし、「出費が増える!」という大きな大きなデメリットがあります。


そうですよね。でも、トータルで得したり、早く売れるなら、リフォームも検討したいのですが。


売却前にリフォームすべきかどうかは、とても悩む部分ですが、お得に・スピーディーに売却したい方は、売却前のリフォームは十分検討した方がいい選択肢ですよ。


リフォーム費用を払ってでも得する場合とは?

マンションを売却する場合、リフォームせずにそのまま部屋を売却する事が多いのですが、部屋を一度リフォームしてから売却するという方法もあります。

当然リフォームをすればリフォーム費用がかかります。しかし、リフォームにはデメリットだけではありません。得する場合もあります。

今回は、リフォーム費用とマンション価格アップ金額の目安を基に、リフォームしてから売却した方が良いかどうかを説明します。

なぜリフォームした方が良いか

マンション売却とリフォーム

そもそもなぜリフォームした方が高く売れるかというと、単純に「綺麗になるから」という理由だけではありません。大事な要素として「購入希望者が新築物件と比較をしているから」という点があります。

では、具体的に解説します。

【重要】新築物件との比較でもデメリットが無くなる

中古物件を見ている方は新築物件と比較している方が多いです。そして、新築物件と中古物件を比較する方は、以下の点が「中古物件のデメリット」と思っている方が多いです。

  1. 外観や共用部分の劣化が大きい
  2. 室内の「クロス」「フローリング」部分の劣化が大きい
  3. 室内の「水周り」の汚れがある、または設備が古い

このように中古物件ならではの「使いこんでいる感」と「劣化具合」を、デメリットとして捉えます。

リフォームをすると、この2点を払拭する事ができるのでマンション価格はアップしやすくなります。

言い換えると、新築物件と比較するエリアであればあるほど、リフォームする効果は大きくなるとも言えます。

また、上記2・3にあるように「クロス」「フローリング」「水周り」について、新築と中古を並行して検討している人は特に気にします。

では、もう少し具体的に、「どの部分をリフォームした方が効果的なのか?」を解説します。

クロス&フローリングのリフォーム費用と売却時の影響額

マンション売却とリフォーム

まず前提としてリフォーム代金はリフォーム業者によっても異なってきますし、利用する素材によっても変わってきます。

そのため、今回説明するリフォーム費用は、あくまで「目安金額」として認識ください。

クロスのリフォーム費用

クロスのリフォーム費用の目安は以下のような金額になります。

  • 6帖:約4万円
  • 12帖:約8万円

仮に75㎡で6帖の部屋が3つ、リビング・ダイニングが12帖のマンションだとします。上記の金額であれば、その時のリフォーム費用は合計約20万円になります。

ただし、エコカラット(湿気や臭いを吸収)や柄物のクロスにした場合などは、もっと高くなります。

フローリングのリフォーム費用

フローリングのリフォーム費用の目安は以下のような金額になります。

  • 6帖:約9万円
  • 12帖:約18万円

前項と同様に、仮に75㎡で6帖の部屋が3つ、リビング・ダイニングが12帖のマンションだとします。その時のリフォーム費用は合計約45万円になります。

先ほどのクロスの張替リフォームと合計すると、合計65万円の費用がかかるという事です。

ただし、クロスの時と同じようにフローリングの素材によって金額は変わってきます。例えば、合板ではなく天然板を利用した場合や板ではなく石を利用した場合には、フローリングのリフォーム費用は上がります。

クロス・フローリングをリフォームするとマンション価格はどれぐらいアップする?

クロスとフローリングのリフォームは、購入検討者の印象を変えるには比較較的効果が大きいです。

クロスとフローリングは面積が広いので、視覚的な印象がガラっと変わるからです。

65万円以上(クロス・フローリングのリフォーム目安金額)マンション価格が上がる可能性がある状況は、以下のような状況です。

  1. 周辺に新築物件がある
  2. 周辺の競合物件は築年数が古い物件が多い
  3. ペットなどを飼っていてクロスやフローリングが劣化している

上記1については、先ほど言ったように新築物件検討者は「劣化具合」を気にするからです。周辺に新築物件が分譲されていれば、必然的に新築物件を見学した方が多くなります。

そのようなターゲットが多い状況の中では、ガラッと印象の変わるクロス・フローリングのリフォームは効果的です。

また、上記2のように周辺の競合物件に築年数が古い物件が多い時にも効果は大きいです。築年数が古いと、それだけフローリングやクロスは劣化しています。

そのため、そのような築年数の古い物件を見学した後に、クロス・フローリングがリフォーム済みの物件を見れば、更に印象が良くなるからです。

上記3のように自分の家でペットを飼っていた場合にも、クロス・フローリングは効果的です。

ペットを飼っていると引っかき傷による劣化が激しいという点と、知らないうちにペットの臭いがクロスに染みついているからです。

この状況の時は「マンション価格がアップする」というよりは、「これ以上値下げ交渉をされない」というようなイメージです。

上記1・2・3の要素があれば、マンション価格はリフォーム(クロス・フローリング)代以上の金額アップを狙えるでしょう。

水周りのリフォーム費用と売却時の影響額

マンション売却とリフォーム

先ほどと同様、水周りのリフォーム代金もリフォーム業者によっても異なってきますし、交換する設備によっても変わってきます。

特に、トイレや浴室、キッチンの水周りは設備の種類がたくさんあるため、最新設備かどうかで金額は大きく変わります。

キッチンのリフォーム費用

まずはキッチンをリフォームした時のリフォーム費用です。

  1. コンロ、シンク、レンジフードを最新に入れ替え:約80万円~140万円
  2. 1に加えて対面型への変更などキッチンの形状も変更:約100万円~200万円以上
  3. キッチンの壁や床をリフォーム:約10万円~15万円

このように、キッチンの全面リフォームは100万円単位でお金がかかってきます。上記③のようにキッチン周りのクロス(素材は「シート」である場合が多いです)や床部分を変えるだけであれば、そこまで費用はかかりません。

浴室のリフォーム費用

マンション売却とリフォーム

浴室のリフォーム費用の目安は以下のような金額になります。

  • バスタブや床・壁面などの全面リフォーム:約100万円~150万円
  • 床面のみのリフォーム:約10~20万円

浴室も全面リフォームする場合には、キッチン同様100万円単位で費用がかかってきます。

ただ、床面だけを水を弾きやすい床に替えるなどは20万円程度で行う事ができます。

トイレのリフォーム費用

マンション売却とリフォーム

トイレのリフォーム費用の目安は以下のような金額になります。

  • トイレ便座や壁・床面などの全面リフォーム:約30万円~50万円
  • トイレの壁・床面などのリフォーム:約5万円~10万円

トイレはキッチンや浴室ほどの金額はかかりませんが、それでも全面リフォームをすると最低30万円程度はかかります。壁や床を変えるだけであれば、キッチンや浴室より面積が小さいので安価で済みます。

仮に、トイレに手洗い場を設けたり、タンクレスの工事をしたりする場合には、更に費用が掛かってきます。

トイレだけでなく、キッチンや浴室にも言える事ですが、「配管関係」の工事が加わると更にリフォーム費用が上がります。浴室やキッチンなどに水を送る配管や、トイレなどの水を下水に流す配管は、床下を通っています。

仮に、リフォームする事でその配管を移動したり伸ばしたりする時には、配管の工事も加わってくるのです。

そうなると、該当箇所の工事だけでなく配管が通っている床全てを剥がし、配管を工事しなければいけないので、リフォーム費用が上がるのです。仮に、水周りのリフォームをする場合には配管関係にも注意しましょう。

水周りをリフォームするとマンション価格はどれぐらいアップする?

結論から言うと、水周りの大規模なリフォームはしない方が良いでしょう。

特にキッチンと浴室の全面リフォームは100万円を超えてきますので、マンション価格がそれ以上アップする可能性は極めて少ないです。

ただ、特に女性は衛生面も絡んでくるので、水周りの「汚れ」に関しては気にします。そのため、汚れがひどい場合には水周りの床・壁面のリフォームは検討すると良いでしょう。

仮に安価に抑えられれば、浴室・トイレ・キッチンの床と壁を全面リフォームするとしても、30万円程度に抑えられます。

なお、リフォーム費用については、地域ごとに異なりますので、どれぐらいの費用がかかるかは、「【リノコ】リフォーム見積もり相場シュミレーション」をご活用するのが便利です。

まとめ

リフォームしてから売却した方が良いかどうかは、リフォームの「費用対効果」を考える事です。

新築と比較している人が多かったり、競合物件が「古い」物件であればリフォームの効果が大きいです。

ただ、室内が比較的綺麗な状態であったり、競合物件も同じくらいの築年数であれば、リフォーム効果は小さいです。

そういう時には、リフォームせずにそのまま売却した方が良いですね。

少しでも高く売りたいなら、次の記事を参考に、売却時期なども検討してみてはいかがでしょうか。

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