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中古マンション売却時における現状有姿渡しのリスクと注意点

中古マンションを売却するときに「現状渡し」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?現状渡しは、不動産会社によっては「現状有姿(ゆうし)」ともいいますが同じ意味です。

要は「あるがまま・見たままの状態で引渡します」という意味になります。

ただし、買主からすると、現状渡しとはいえ不具合があった場合にどうなるかは気になります。

そこで、この記事では、中古マンションの「現状渡し」について、売主側として「リスク」と「注意点」について詳しく解説します。

中古マンションにおける現状渡しのリスク

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現状渡しのときのリスク及び注意点は瑕疵担保責任についてです。

結論からいうと、現状渡し前提の契約だからといって、売主の瑕疵担保責任が全て免責になるワケではないということに注意しましょう。

瑕疵担保責任とは?

そもそも瑕疵担保責任とは、建物の瑕疵(欠陥)に対して売主が責任を負うということです。たとえば、マンションを引渡した後に、マンションの天井から水漏れがするという瑕疵(欠陥)が発覚したとします。

そうなれば、売主は雨漏りを防ぐ工事をしたり、最悪の場合契約解除をしたりと、責任を取らなければいけないのです。

現況渡しは保証義務なし

法律的には、現況渡しは「現状・現存の状態のまま売買契約を締結しているので、売主が引渡後に建物の保証をする義務はない」としています。しかし、ここでいう「現状・現存の状態のまま」とは、あくまで経年劣化をした状態ということです。

つまり、通常生活を送る上で建物が劣化した分の保証義務はありませんが、その保証義務は「瑕疵担保責任を免責する」と同義というワケではないのです。

瑕疵担保責任の境界線

そもそも「瑕疵」の定義は「通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。法概念としても用いられる。」とされています。

ご覧のように、曖昧な表現であり、具体的にどこからどこまでの範囲を瑕疵というかが明確に決まっているワケではありません。

ただ、一般的に中古不動産売買取引における瑕疵は「明らかに経年劣化に関係なく劣化し、日常生活上機能・品質的に問題がある状態」のことを指します。

例を挙げると以下のような状態です。ただし、以下に挙げた例もケースバイケースであるため、全物件で「瑕疵」として適用されるワケではありません。

  • 天井から雨漏りがする
  • 壁から雨がしみてクロスが濡れる
  • クローゼットの中にこぶし大の大きな穴がある
  • たてつけが悪く窓の開閉が大人の力で困難である

このような状態になったときには、いくら現状渡しとはいえ、売主に瑕疵担保責任があるといえるでしょう。具体的には工事費用の負担などを求められる可能性があるということです。

中古マンションを現状有姿で売却する際のトラブル回避方法

買主も中古マンションを購入するときは、「現状渡し」という前提で購入します。そのため、ある程度の欠陥に関しては寛容です。

しかし、それでも売主・買主で揉めるときというのは「事前確認」と「その後の対応」の2点が原因であることが多いです。逆にいうと、この2点を意識しておけばトラブルになるリスクは下がるということです。

事前確認

事前確認する方法は、売買契約前に動作確認を行い、付帯設備確認表を作成することです。具体的には以下のようなことを売買契約締結前に買主・売主で確認しておきましょう。

  1. 各部屋の開口部の開閉が正常かどうか
  2. クローゼット内など目が届きにくい部分に不備がないか
  3. 細かな設備(給湯器など)に異常はないか

不動産会社であれば、事前に確認するべき箇所を把握して表にしているはずです。そのため、その表を見ながら売主・買主・不動産会社の3者で確認をしましょう。

もし、不具合が見つかったときでも事前に対処できますし、引渡後に不具合が発覚しても事前確認しているので買主が対応してくれます。

確認したかどうかに関しては、書面で残しておくのがベストです。全ての設備を羅列して、正常に機能するかどうかのチェックをつけておけば、万が一不備があったときでも事前確認した証明になります。

指摘された後の対応

トラブルの理由としては一番多いのが感情論です。そのため、もし買主に引渡後、指摘を受けたとしても真摯に対応しましょう。買主が欠陥を見つけ、売主に報告したいときには、大抵不動産会社に連絡がいきます。

その後、不動産会社から売主に連絡がいくと思いますが、そのときにロクに内容も聞かず「現況渡しなので対応しません」などの態度だとトラブルになってしまいます。

買主としては大きな出来ごとにする気がなかったとしても、売主の態度によっては最悪の場合訴訟にまで発展します。

もちろん、訴訟にまで発展するケースは多くないです。しかし、訴訟にまで発展するケースは、大抵の場合「対応が悪い」などの感情面が原因の場合が多いです。そのため、「現況渡し」という言葉を逆手にとって、それを武器にするのは避けた方が良いです。

現状有姿で中古マンションを売却する手順

現状有姿渡しで中古マンションを売却する手順は、まずはじめに不動産業者に連絡し、訪問査定を受けることになります。

現状の状態のまま、近隣相場や物件ニーズを加味した上で、適正な査定を行います。

この時に注意したいのは、「訪問査定は1社だけではなく、複数社に依頼すること」です。

1社だけに査定依頼すると、その査定結果が適正なものか判断できません。

現在では、不動産一括査定サービスのような便利なサービスがありますので、これらを利用して複数社から査定額をもらい、1番優位な不動産業者に依頼するようにしましょう。

 

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関連記事不動産一括査定サービスを利用する2つのデメリットと3つのメリット

不動産業者が決まり、訪問査定を依頼すれば、あとは流れに乗って売却手続きに進むだけです。

新築マンションと中古マンションの引き渡しリスクの違い

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まずは、新築マンションと中古マンションの「引渡」に関する考え方の違いから説明します。中古マンションが「現状有姿」であるのに対して、新築マンションは完璧な状態での引渡が求められます。

新築マンションは内覧会で不備のチェックが可能

新築マンションを購入するときには、引渡前に必ず「内覧会」というイベントがあります。中古マンションの売却のときも、購入検討者が見学にくることを内覧会・内見会といいますが、新築マンションの内覧会とは意味合いが大きく異なります。

中古マンション内覧会は、単に購入検討者が部屋を「見学」するだけの会です。一方、新築マンションの内覧会は、「買主が部屋に不備がないかをチェックする」ということを主たる目的にしている会です。

そのため、買主は機能上の不具合はもちろん、フローリングのキズやクロスの汚れなど、細かいところをチェックし気になるところを指摘します。

関連記事マンションオーナー必見!『買いたくなるマンション』の内覧会ポイント

確認会で補修を依頼&確認

新築マンションで内覧会をした後は、買主によっては100か所以上指摘をするケースもあります。その買主に指摘された箇所を施工会社は全て補修してます。

そして、もう一度引渡前に、買主が「確認会」にて補修されているかを確認するという流れになります。ここまでで分かる通り、誰も住んだことのない新築マンションは、「キズ一つない完璧な状態」での引渡が求めらるのです。

中古マンションは部屋の状態を見るだけ

一方、冒頭でもいったとおり、中古マンションは現状渡しになります。つまり、多少のキズや汚れがあった場合でも売主は補修しないということです。

マンションには、フローリングやクロス以外にも、インターホンやウォシュレット、床暖房などたくさんの設備があります。

フローリングやクロスやもちろん、それらの設備関係も、住んでいれば劣化していくものです。そのため、「現況渡し」にしておかないと売主の責任範囲が広すぎて、売主の負担が大きくなりすぎるのです。

このように、まずは新築マンションと中古マンションでは、引渡に対する考え方がここまで異なることを理解しておきましょう。

まとめ

中古マンションの売主として、現状渡しについて知っておくべき点は以下の通りです。

  • 中古マンションの現状渡しは瑕疵担保責任が免責されるワケではない
  • 現状渡しについて気を付けるべきことは「事前確認」と「対応」

中古マンションの売買がスムーズにいくために、上記2点は必ず抑えておきましょう。

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