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意外に長期戦⁉︎マンション売却の平均期間と細かい所要日数まとめ

マンションを売りたいのですが、これって、不動産業者さんに相談し、購入相手が見つかればすぐに売れるものなのですか?


マンションの売却では、何より「相手を見つけること」が大事なのですが、それ以外にも必要な手続きがありますので、思っている以上に日数はかかるものです。


そうなんですね。できるだけ早く売却しようと考えているのですが、平均的な期間はどれぐらいでしょうか。


早ければ2・3か月で売却することも可能でしょうが、平均的には半年ぐらいでしょうか。各行程で必要日数は異なりますので、詳しく見ていきましょう!


マンションの売却は予想以上に日にちがかかる?

マンションを売却するときには、査定をしたり売却活動をしたりと色々な段階があります。

そのため、物件や売主によって、それぞれかかる期間が異なってくるのです。ただ、物件はなるべく早めに売らないと、「売れ残り物件」と見なされてどんどん売れなくなっていきます。

マンション売却時には、それぞれどのようなことして、どのくらいの期間がかかるのかを知っておきましょう。

その点を抑えておけば、逆にどうすれば期間を短縮できるかも知ることができるからです。

全体的なスケジュール

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まずは、マンションを売却するときにかかる全体的なスケジュールを解説します。マンション売却の始まりから完了までのスケジュールは以下の通りです。

  1. 査定・媒介契約:1~2週間
  2. 売却活動:3か月前後
  3. 申込・契約:1週間前後
  4. 引渡:契約後1~2か月

全体的なスケジュールは上記ですので、マンションを売却するときには平均5か月~半年程度のスケジュールがかかります。しかし、このスケジュールは物件と売主によって異なるため、あくまで参考程度にご覧ください。

なぜ、物件と売主によってスケジュールが異なるかというと、上記「2.売却活動」にかかるスケジュールが人によって大きく異なるからです。その点について、次項より1つ1つ解説していきます。

査定・媒介契約:1~2週間

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査定・媒介契約の流れは以下の通りです。

  1. 不動産会社に連絡をして「机上査定」
  2. 実際に家を見学する「訪問査定」
  3. 不動産会社を選定して「媒介契約」

査定・媒介契約については以上のような流れになります。

査定額で「マンションを売却できる目安金額」を算出してから、その査定額によって不動産会社を選定し媒介契約を結ぶという流れです。

不動産会社に連絡をして「机上査定」

机上査定とは、不動産会社が周辺の成約事例などを基に、机上で査定額を算出することをいいます。

この机上査定にかかる期間は1~3営業日程度です。また、机上査定を依頼するには、以下のような方法があります。

  1. 不動産会社に直接訪問
  2. 不動産会社にメールや電話で依頼
  3. 一括査定サイトの利用

今、最もメジャーな方法は「3.一括査定サイトの利用」になります。一括査定サイトを利用すれば、一度物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼ができるのです。

いずれにせよ、机上査定はある程度は機械的に算出する金額なので、どの不動産会社も1~3営業日以内には査定結果を教えてくれます。

ただ、不動産会社に直接訪問をすると、その場で「営業」や「そのほかの説明」などもされるため、時間がかかります。不動産会社によっては1~2時間程度の時間がかかることもあるため、なるべく避けた方が良いです。

ただし、一度「マンション売却」についてじっくり話が聞きたいという方は、最初の1社は訪問して話を聞くのは良いです。

実際に家を見学する「訪問査定」

机上査定の金額次第で、実際に家を見てもらう「訪問査定」を依頼するかを決めます。訪問査定自体の時間は30分~1時間程度になります。訪問査定自体は、机上査定をしたのであればいつでもできます。

ただ、休日に行う人が多いので、大体の人は机上査定の翌週末に訪問査定をすることが多いです。

訪問査定を依頼する不動産会社は3~5社が一般的ですが、稀に6社以上の不動産会社に訪問査定を依頼する人もいます。

その場合には、訪問査定を何週かに分けて行うため、「査定・媒介契約:1~2週間」としている期間が3週間以上かかる可能性もあります。

不動産会社を選定して「媒介契約」

媒介契約とは、「私のマンションの売却をあなたの会社に依頼します」という契約のことです。媒介契約には以下の3種類の契約があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専属専任媒介契約
  3. 専任媒介契約

上記の3種類の大きな違いは、「契約を結べる不動産会社数」です。一般媒介契約は複数社と媒介契約を結べますが、ほか2つの専任系媒介契約は1社のみになります。

媒介契約を締結するときは、売却価格の説明や今後の売却金額の話をします。また、媒介契約書自体の説明もするので、時間的には1時間以上かかります。

そのため、一般媒介契約を選び、複数社と媒介契約を結ぶ場合には、「査定・媒介契約:1~2週間」としている期間が3週間以上かかる可能性もあります。

また、媒介契約自体は、特に売主側が用意するものはありません。そのため、訪問査定と同日に締結することも可能です。訪問査定と同時に、しかも専任系の売却契約を行うのであれば、査定~媒介契約は最短で1週間程度で完了します。

関連記事マンション売却の査定価格はこう決まる!仕組みを徹底解説

関連記事マンション売却時の契約はどれがいいの?売買契約と媒介契約について徹底解説

売却活動:3か月前後

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つづいて、売却活動についてです。冒頭でいった通り、売却活動のスケジュールが物件や売主によって最も異なります。売却活動とは具体的には以下のような活動を指します。

  1. チラシやネットなどの広告活動
  2. 見学者の調整・接客
  3. 検討者との交渉

上記のうち、特に「2. 見学者の調整・接客」、「3. 検討者との交渉」が売り主によって異なるポイントになります。逆にいうと、売主が協力的であれば、売却活動期間はその分短縮するということです。

チラシやネットなどの広告活動

まず、結論からいうと、広告活動自体のスケジュールは物件や売主によって大きく変わるものではありません。

なぜなら、どの不動産会社も、媒介契約を結んだらできるだけ早く広告活動を開始するからです。ただし、不動産会社によって、広告投下量や広告の種類には違いがあります。

見学者の調整・接客

見学者の調整・接客も売却活動に含まれますが、そもそもどのくらい集客できるかは物件と売主によります。単純に「人気エリアかどうか」、「広告は適切か」という要素、そして「見学者との予定調整に積極的かどうか」が売主によって異なるからです。

見学者が物件見学をするときには、基本的には売主も家にいます。そこで、見学者を案内することが多いです。仮に、売主が家にいなかったとしても、見学者が来る前に、「掃除」や「出迎えの準備」をすることになります。

そのため、見学希望が入ると売主によっては「手間」が増えるのです。だからこそ、その手間を惜しまずに見学者との予定をきちんと調整するかどうかで、売却期間は大きく異なってきます。

当然、見学者の予定になるべく合わせる売主の方が集客は増え、売却期間も短くなります。

検討者との交渉

そして、見学者の中には、物件購入を本気で検討してくれる人が出てきます。その検討者は、売主に「売却金額(値引き)」と「引渡し時期」を交渉してくることが多いです。

その中でも、特に「値引き交渉」に関しては、売主の裁量で対応法が変わってきます。ちなみに、中古物件の場合には値引き交渉が入る場合がほとんどであると思っておきましょう。

エリア的な相場価格より「高く」売却したいと思っている売主は、値引き交渉に中々応じません。そうなると、それだけ売却期間延びます。

そのため、「売却活動:3か月前後」が延びる可能性があるということです。

関連記事マンション売却時に価格交渉はつきもの!失敗しない上手な対応法とは?

申込・契約:1週間

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検討者が現れ、検討者との交渉が終われば、申込・契約の手続きに入ります。申込をしてから契約までの期間は大体1週間になっています。

申込

そもそも申込とは、部屋を抑え契約の準備をはじめることです。

つまり、申込を受けると、ほかの検討者がその部屋を申し込むことはできなくなるので、もし申し込み後に「購入したい」という検討者が現れても2番手扱いになります。

申込を受けるときのルールは不動産会社や売主によって異なりますが、大体以下のようなルールを定めている場合が多いです。

  1. 資金確定がされている
  2. 契約日・引渡し日が明確に決まっている

資金確定がされている

資金確定とは、マンションを購入する資金が確定されているかどうかということです。現金での購入であれば問題ありませんが、住宅ローンでの購入であれば「仮審査」が承認されていることが条件であることが多いです。

なぜなら、売買契約締結後に「審査否決」になってしまうと、広告活動から再開しなければいけないからです。

契約日・引渡し日が明確に決まっている

契約日や引渡し日が決まっていないと、売買契約締結時に再度話し合う必要があります。

また、契約日や引渡し日が決まっていないと、検討度合いが薄くキャンセルリスクがあるというのも、申込時のルールに入れる理由の1つです。

契約

売買契約は1日で終わります。大体が申込から1週間以内に行うことが多く、逆にいうとキャンセルリスクを考えると申込1週間以上の契約日設定は避けた方が賢明です。

申込から売買契約までの流れは以下の通りです。

  1. 手付金の振り込み確認
  2. 重要事項説明書・売買契約説明書の作成

上記2点は基本的には不動産会社が用意をするので、売主は特にすることはありません。上記2点を確認した後、売買契約締結日は不動産会社の営業マン(宅建士)が売主に重要事項説明書を読みます。

その後に売買契約書に署名・捺印をして売買契約は終了となります。売買契約の全体的な所要時間は2~3時間程度になります。ただし、買主の質問が多い時などは、3時間を超えることも少なくありません。

引渡:契約後1~2か月

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引渡とは、物件を売主から買主に明け渡し、名義の変更を行うことです。引渡し日は、売買契約締結から1~2か月程度で設定します。契約後から引渡しまで売主がやるべきことは以下の通りです。

  1. 銀行関係手続き
  2. 引っ越し手続き

マンションの売却スケジュールの全体を通して、売主の「するべきこと」が最も多いのが「契約~引渡」までなので注意しましょう。

銀行関係手続き

銀行関係手続きとは、具体的には「住宅ローンの完済手続き」と「抵当権の抹消手続き」のことを指します。具体的な流れは以下の通りです。

  1. 銀行へ来訪して手続き
  2. 引渡しが完了した時点で再度銀行へ来訪
  3. 登記手続きのため法務局へ

上記、1,2は売主自ら行う必要がありますが、3に関しては司法書士だけになります。特に「1.銀行へ来訪して手続き」に関しては、銀行によっては平日の日中しか受け付けていない場合があります。

また、所要時間も1時間以上かかる場合もあります。

そのため、特に会社員の方はスケジュールを調整するのが大変な点は覚えておきましょう。なるべく早めに銀行へ連絡して、スケジュール調整することをおススメします。

引っ越し手続き

また、引渡をした後は、マンション内に入ることはできません。そのため、もちろん次の新居も決めておく必要がありますし、引っ越しに関連する手続きもしておかなければいけません。

引っ越しに関しては早めに見積もりを取っておくことおススメします。なぜなら、引っ越し会社にとって査定金額が異なるからです。

いずれにしても、これらの銀行手続き・引っ越し手続きを加味して、契約から引渡までの期間を定めておく必要があります。

まとめ

マンションの売却スケジュールと、それぞれの期間は上述した通りです。それぞれ「何をするか」はか必ず理解しておきましょう。

また、仕事の関係などで突然忙しくなることも考えられるので、なるべく早めの行動を心がけましょう。

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