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住宅ローンが返済できない場合に検討すべき3つの対処法

住宅ローンが返済できない場合に検討すべき3つの対処法

住宅ローンの返済が辛くなってきました。。。このままだと、破産して住宅が処分されてしまうのですか?


借金問題が進んでしまうと、自己破産となりマンションが没収される可能性が出てきます。そうならないために、今の時点で対処しておくのが重要です。


対処って、どんな方法があるのですか?


今の時点では、法律のお世話になるものから、銀行の借り換えなどにより対処するものまで、選択肢はありますので、メリットデメリットを見ながら決定していきましょう!


住宅ローン問題は、できるだけ早めの行動がポイントです!

住宅を購入したものの、途中で住宅ローンの支払いが困難になることもあります。しかし、住宅ローンの支払いを滞納すると物件が強制処分になるなど、所有者によってはデメリットになります。そのため、住宅ローンが返済できないときには、対処をしないといけません。

具体的には「住宅ローンの借り換え」「任意売却」、そして「法的整理」という3つの対処法があります。今回は、この3つの対処法に関して詳しく解説します。

住宅ローンの借り換え

まず、住宅ローンの支払いが困難になったときは、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。住宅ローンを借り換えることで返済額を減額するというワケです。ただし、住宅ローンの借り換え時には以下の点に注意する必要があります。

  • 借入先での返済計画の変更
  • 他行での借り換えは諸費用がかかる

住宅ローンはただ借り換えを行うのではなく、上記2点を抑えてから判断しましょう。場合によっては、金利が下がって月々返済額が下がっても、トータル的に損している場合もあります。

借入先での返済計画の変更

まずは、住宅ローンを借り入れている金融機関での「返済計画の変更」を検討しましょう。これも借り換えと同じようなもので、返済計画を見直すことで返済額を圧縮します。具体的には「元金返済の据え置き」と「返済期間の延長」による計画変更ができます。

元金返済の据え置き

元金返済の据え置きとは、元金の返済はストップして利息だけ支払うということです。毎月の返済額は利息分だけなので大幅に減額されますが、元金は減っていません。そのため、元金返済の据え置きを解除しない限りは、いつまで経っても借金は減らないということです。

元金返済の据え置きに関しては、あくまで一時的な対処です。将来的に返済できるような状態に戻ることが大前提の対応になる点は認識しておきましょう。

返済期間の延長

返済期間の延長は、当初設定した借入期間を延長することです。借入期間が延長すれば、その分元金は分散されますので返済額は減ります。ただし、借入期間が延びるということは金利がかかる期間が延びるということなので、総返済額は増額します。

返済計画変更の注意点

このような返済計画の変更は「信用情報」に記録されます。信用情報とは、過去の延滞履歴や自己破産履歴などを記録している情報です。住宅ローンをはじめ、さまざまなローンを融資する金融機関は、借入希望者の信用情報を調べます。

返済計画の変更は、住宅ローンを滞納したワケではありませんが、当初の予定通りの返済はできていません。そのため、信用情報に記録されるので、他社への借り換え審査などへの通過は難しくなります。

他行での借り換えは諸費用がかかる

つづいて、他行での借り換えの話です。他行の金利の方が低ければ月々返済額は減るので、他行で借り換えした方が良い場合もあります。しかし、他行で借り換えを行うということは、再度住宅ローンを組むことになるので、諸費用がかかってきます。

諸費用とは、具体的には「手数料」や「保証料」などです。仮に、金利が少ししか下がらず返済額もそこまで変わらないのであれば、借り換える諸費用の方が高くなることもあります。そのため、他行での借り換えは諸費用額を加味した上で検討しましょう。

任意売却

住宅ローンが返済できない場合に検討するべき2つ目は「任意売却」です。任意売却をすることで残債を完済できない状態でも物件を売却することができます。結論から言うと、任意売却自体は通常の売却と変わらないので、流れや手順などは通常の売却時と同様です。

任意売却とは?

先ほど言ったように、通常であれば不動産を売却するときには、住宅ローンを完済していなければいけません。なぜなら、住宅ローンを完済していないということは、住宅ローンを融資している金融機関が物件に抵当権を設定しているからです。

抵当権が設定されているということは、物件は「担保」となっているのでその状態で第三者に売却することはできないのです。しかし、不動産市況や競合環境によっては、不動産の売却益だけでは住宅ローンの完済ができないこともあります。

ただ、住宅ローンの返済が厳しい状態では、手持ち金を補てんしてローンを完済するのは厳しいです。そのため、金融機関にお願いして、ローンが残っている状態でも抵当権を抹消してもらうことを「任意売却」といいます。

任意売却の方法

任意売却は、借入者自らが金融機関に行って交渉しても良いですが、専門的な知識も必要になります。そのため、任意売却を専門に行っている不動産コンサルタントなどに依頼するのが一般的です。不動産コンサルタントなどに依頼すれば、金融機関との間に入って任意売却の交渉などをしてくれるのです。

任意売却が成立したとしても、残った残債が免除になるワケではありません。仮に、任意売却した後に400万円の借金が残ったら、「何年で返すか」を決めて月々返済額を決定します。そのような交渉も不動産コンサルタントと金融機関が行います。

任意売却の注意点

このように、任意売却は残債がある状態でも物件を売却できるので、住宅ローンの返済ができない人が物件を売る時には良い方法です。しかし、任意売却すると、先ほどの返済計画の見直しと同様、信用情報に記録されるというリスクがあります。

つまり、任意売却すると、その履歴が消えるまでほかの借り入れを起こすことが難しくなるということです。任意売却する際はこの点を認識した上で行いましょう。

法的整理

最後に法的整理です。法的整理は最後の手段であり、「個人民事再生法」と「自己破産」があります。いずれかの対処をせざるを得ないときには、2つの違いをしっかり知っておきましょう。

借金の免除ルール

個人民事再生と自己破産の違いは、まず借金の免除や減額についてのルールです。自己破産は基本的に借金が全て免責となります。そのため、住宅ローンが支払えなくて自己破産した場合には、金融機関へ返済する義務はなくなります。

一方、個人民事再生法は借金は「減額」になりますが、全ての借金がなくなるワケではありません。しかし、個人民事再生法でも借金は大幅に減額されるため、ローン返済自体は非常に楽になります。

財産処分について

自己破産をすると、生活に不要な財産(現在価格で20万円が基準)は全て処分になります。当然、それらの財産を処分して出た利益に関しては、債権者(金融機関)への支払いに充てます。

一方、民事再生の場合は財産を処分されることはありません。ただ、住宅ローンが残っている場合には、住宅の処分は免れません。

法的整理のリスクについて

上記のように自己破産と個人民事再生法には明確な違いがあります。一見すると、全ての借金がなくなる自己破産のメリットが大きいように見ますが、自己破産は資格制限のリスクがあります。

資格制限とは、自己破産の手続き寒中に保険募集人や警備員など、決められた資格を必要とする職業に就けなくなることです。一方、個人民事再生法は資格制限がありません。ただ、自己破産も個人民事再生法も、信用情報への記録は残ります。

債務整理してもマンションは住み続けられる?民事再生の仕組みと注意点」の記事にも債務整理に関する情報をまとめていますので、併せてご覧ください。

まとめ

このように、住宅ローンが返済できない場合には以下の3つを検討しましょう。

  • 住宅ローンの借り換え
  • 任意売却
  • 法的整理

ただ、いずれに場合にも「信用情報」というリスクがあります。また、特に法的整理は財産の処分や資格制限などの大きなリスクもあります。

そのため、まずはローン返済が厳しいと感じた時点で「借り換え」による負担減を検討しましょう。その後に任意売却を検討して、法的整理を検討するという流れです。

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