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債務整理してもマンションは住み続けられる?民事再生の仕組みと注意点

債務整理してもマンションは住み続けられる?民事再生の仕組みと注意点

実は、借金の返済が辛く、近々債務整理をしようと思っているのですが、現在住んでいるマンションはどうなるのでしょうか?


住宅ローンが残っているマンションがある場合でも、債務整理には「そのまま住み続けられる場合」と「没収される場合」とがあります。


可能であれば、債務整理後もそのまま住み続けたいのですが・・・


それなら、「民事再生」という債務整理の方法なら、家を手放さずに債務整理できます。詳しく見ていきましょう!


債務整理をするとマンションはどうなる?

住宅ローンを組んでマンションを買ったものの、生活苦によってマンションを手放すこともあります。生活苦の状態になると住宅ローン以外の支払いも厳しくなることが多いので、債務全体を一旦整理するという人もいます。

ただ、債務整理の仕方によっては「リスク」があるので、債務整理の仕組みや注意点は知っておきましょう。今回は、債務整理の中でも「民事再生」に注目して解説します。

住宅ローンが返済できない場合に検討すべき3つの対処法」の記事と併せてご覧ください。

個人民事再生とは?

個人が行う民事再生は、一般的に「個人民事再生」と呼ばれます。個人民事再生とは裁判所を通じて自分の債務を減額してもらう手続きになります。

裁判所に再生計画を出して、それを裁判所が認可すると債務が減額されるという流れです。債務は一般的に1/5程度まで減額されて、その債務を3~5年程度の期間で支払うというのが基本的なルールです。

個人民事再生とは?

個人民事再生とは、裁判所を通じて個人の債務(借金)を減額してもらう手続きのことです。個人ではなく法人の債務返済ができなくなったときの「民事再生」の個人版と思ってください。

債務整理の方法としては、個人民事再生のほかにも「自己破産」と「任意整理」があります。個人民事再生は、自己破産と任意整理のちょうど真ん中のようなイメージです。

自己破産は債務を0円にしてくれますが、自分の財産はほとんどなくなります。また、手続き中は職業制限などが出てくるというリスクもあります。

一方、任意整理は債務を免責せずに多少減額してもらった上で、長期の分割払いに切り替えてくれます。そして、個人民事再生は債務が0円にはなりませんが、大幅に減額してくれます。また、任意整理と同じように長期の分割払いにもなるのです。

個人民事再生が利用できる人は?

つづいて、個人民事再生はどのような人ができるのかという話です。個人民事再生の申し立ては、以下の条件を満たしている人が行えます。

  • 申立人が法人ではなく個人である
  • 申立人に破産の原因である「事実」があること
  • 申立人は継続的に収入を得られ、最低弁済額を返済できる金額であること
  • 申立人の借金総額は住宅ローンを除き5,000万円以下であること

上記の条件を満たしていないと、個人民事再生を申し立てることはできないので注意しましょう。特に、破産原因の「事実」は大切になります。なぜなら、金融機関からすると個人民事再生をされると債権が圧縮させられるので、その理由が正当かつ納得できるものである必要があるからです。

住宅ローンにおける個人民事再生とは?

住宅ローンの債務を減額するための個人民事再生は、「住宅資金特別条項」固有の条件を満たしている必要があります。この条項は、住宅ローンなどの住宅資金の返済は通常通り(もしくは返済計画の変更)行いながらそのほかの債務は減額をしてもらう制度です。

つまり、ほかの債務が原因により住宅ローンを返済できないけれども、返済能力(継続的な収入)がある場合には、ほかの債務を減額できれば住宅ローンも返済できます。また、住宅ローンの債務は通常通り返済すれば、住宅を手放すこともないのです。

ただし、ほかの債務を整理して住宅ローンだけは返済し続けるというのは、「ほかの債務は本当に返済できないのか?」という疑問が生まれるのは事実です。そのため、個人民事再生が成立するかのハードルは上がります。

自己破産の場合には、基本的に自分の物件は競売にかけられて、安値で処分されてしまうので、個人民事再生よりは成立するハードルは低いです。

住宅資金特別条項の条件

具体的に住宅資金特別条項を利用するためには、以下のような要件を満たしている必要があります。

  • 借金の内容が「住宅資金貸付債権」である
  • 法定代位による取得ではないこと
  • 対象の不動産に住宅ローン関係以外の抵当権が設定されていないこと

「住宅資金貸付債権」とは、住宅ローンなど一般的な借り入れのことを指します。つまり、「友人や親から住宅資金を借りた」という特殊なケースに関しては、いくら友人や親と金銭消費貸借契約を結んでいても、住宅資金特別条項の対象にはなりません。

「法定代位」とは、住宅ローンを滞納したことによって、金融機関から保証会社へ債権者が替わっている状態のことをいいます。つまり、住宅ローンの返済が厳しくて個人民事再生を利用する売却には、保証会社へ債権者が切り替わる前に行わなければいけません。

保証会社に債権者が切り替わる代位弁済は、住宅ローンを滞納して1~3か月程度なので認識しておきましょう。個人民事再生を行うときには、その前に手続きする必要があるということです。

個人民事再生のメリット・デメリット

前項までで個人民事再生の概要は分かったと思います。つづいて、個人民事再生を行うメリット・デメリットを解説します。個人民事再生を検討している人は、特にデメリットを理解しておきましょう。

個人民事再生のメリット

個人民事再生のメリットは以下の通りです。

  • 住宅を手放さなくて良い
  • 家族への影響がない

個人民事再生は自己破産とは違い、財産を処分して現金化し、その現金を返済に充てるということはしません。そのため、基本的に個人民事再生であれば、そのまま住宅に住み続けることができるのです。

ただし、住宅ローンは支払い続けなければいけません。そのため、返済額を適正額まで減額して、きちんと返済できる計画を立てる必要があります。

また、基本的に個人民事再生は家族に迷惑がかかるようなことはありません。もちろん、個人民事再生になっているので、生活が苦しいなどの状況はあります。しかし、たとえば妻がローンを組んでいる保証人になっている場合などを除き、特に家族への影響はないということです。

個人民事再生のデメリット

個人民事再生のデメリットは、手続きが複雑という点です。法律的には個人民事再生の手続きは個人で行うこともできます。しかし、手続きが非常に複雑なため、一般的には弁護士などに依頼するケースがほとんどです。

自己破産に関しては、申立人に財産もないですし、借金もすべて免責になるので、比較的簡単な手続きになります。ただ、個人民事再生は自己破産手続きとは違い、手続き完了後に金融機関へ返済は続く前提になります。

つまり、個人民事再生手続きも、「誰に」「いくら」「どのくらいの期間」で返済するかを決める必要があるので、自己破産手続きよりも大変な手続きになるということです。

また、合わせて個人民事再生の手続きには約20万円程度の費用がかかる点もデメリットとして認識しておきましょう。約20万円のほとんどが、再生に関わる手続きや報酬費用になります。

そして、個人民事再生をすると「信用情報」に記録が残ります。信用情報に記録が残ると、金融機関からの借り入れができなかったり、クレジットカードの作成ができなかったりすることもあります。つまり、一定期間(5~8年程度)ではありますが、社会的な信用を失うということです。

まとめ

このように、結論をいうと債務整理してもマンションに住み続けることは可能です。ただ、以下の点は抑えておきましょう。

  • 個人民事再生をできる条件を理解する
  • 住宅ローンを組んでいるときには「住宅資金特別条項」がある
  • 個人民事再生のメリット・デメリットを理解する

住宅ローンに関する債務整理は、住宅を手放すことなく債務整理ができる「個人民事再生」は非常に良いです。ただ、個人民事再生という手段を知らない人もいるんで、まずは概要の理解からはじめましょう。

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