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「マンションを売るなら空き家にすべき!」は正しくない?その仕組みを詳しく解説

マンションを売却するなら、そのマンションを空き家にしないと売れないって本当ですか?


そんなことはありません。確かに、対象物件を空き家にするメリットはたくさんあります。しかし、住み続けている現在の状態でも売りに出すことは可能です。


どちらの方法でも売れるなら、住んでいる状態のままで売却したいのですが、何か注意点はありますか?


どちらの方法でも売却できますが、どの方法を選ぶかで注意点は変わってきます。それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ながら、あなたにはどの方法が一番いいのかをしっかりと調べておく必要がありますよ。


マンションを売るなら「空き家」にしなくちゃいけないの?

分譲中古マンションを売却する時には、空き家状態にしておくべきか、居住中でも問題ないかという質問を受ける事があります。

結論から言うと、空き家状態の方が売りやすいですが、居住中でも大きな問題はありません。

もし、どちらにするか迷っている場合は、それぞれのメリット・デメリットをきちんと把握した上で判断してください。

空き家状態で売却するメリット・デメリット

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冒頭で言ったように空き家状態にして売れるのであれば、それに越したことはありません。

しかし、わざわざ売却するためだけに家を出るかどうかは、以下のメリット・デメリットを理解した上で判断する必要があります。売却するためだけに家を出るという事は、それだけ手間も費用もかかるからです。

空き家状態で売却するメリット

空き家状態で売却するメリットは以下の点です。

  1. 部屋が広く見える
  2. 生活感を感じさせない
  3. 営業マンも見学者も部屋を見やすい
  4. 掃除するのが楽

空家状態にすることによって以上4点のメリットがあります。

部屋が広く見える

まず、空き家にするという事は、全ての家具や家電が室内に残っていないという事です。家具や家電がないという事は、床に物を置いていなく、床面が多く見えるという事でもあります。部屋の広さは、視覚的に床面がどのくらい露出しているかも大事な要素です。

そのため、家具・家電がない床の露出面が多い空き家状態は、部屋が広く見えるのです。間取り図よりも広い印象を持ってもらえれば、購入検討者の検討度合いも上がってきます。

生活感を感じさせない

中古物件の購入検討者が感じるネックの一つに、「生活感がある」という点があります。特に中古物件と並行して新築物件を検討している方は、尚更「生活感」をネックと感じやすいです。

中古物件は、実際に今生活している部屋なので、いくら掃除をしても生活感は拭い切れません。しかし、空き家状態にすることによって、その生活感がなくなるのです。

もちろん、モノがないという点もそうですが、一番は臭いや雰囲気によるものです。家には、その家ならではの「独特の臭い」があります。それは日々の生活で発生する食事の臭いや、居住者自身の臭いがクロスや布製品などに染みついているのです。

しかし、空き家にして暫くすると、その家独特の臭いが薄まり、検討者のネックも軽減していきます。新築物件並とまでは言えませんが、限りなく新築物件に近い状態になるのです。

営業マンも見学者も部屋を見やすい

空き家状態にするという事は、室内に物もない上にクロゼットや棚の中にも何もないという事です。見学者は、売主が室内にいる状態だと、クロゼットの中を見たり収納を開けたりするのは抵抗があります。

しかし、空室状態であれば、そもそも物が入っていないので抵抗なく見る事ができます。

また、単純に床に物が置いてないので、縦横無尽に部屋の中を歩き回る事ができます。そのため、購入検討者が室内を見学しやすいのです。

それは営業マンサイドも同様で、空室状態の方が室内の説明がしやすいです。

掃除するのが楽

これも床に物がないという点が大きいです。掃除をするとしたら、まず部屋のモノを片付けて整理してから取り掛かります。しかし、床に物がなければ、いきなり床の掃除やキッチンシンクの掃除から始める事ができるのです。

また、普段部屋にいない分、髪の毛や室外からの汚れは少ないです。そのため、空室状態の方が掃除しやすい上に、そもそも汚れが少ないのです。

空き家状態で売却するデメリット

空き家状態で売却するデメリットは以下の点です。

  1. 空室管理をする必要がある
  2. 案内の際に現地に行くのが面倒
  3. 仮住まいするなら手間と住居費がかかる
  4. 家具のレイアウトイメージが沸きにくい

空家状態にすることによって以上4点のデメリットがあります。

空室管理をする必要がある

部屋は、住んでいなくても、どんどん傷んでいくものです。そのため定期的に空室管理をする必要があります。具体的には以下のような空室管理を、出来れば1週間に1度、最低でも月に1度以上は行わなければいけません。

  1. 換気:室内に臭いや湿気がこもらないようにするため
  2. 清掃:埃や汚れが溜まって取れなくなることを防ぐため
  3. 通水:キッチンやトイレ、洗濯パンに水を通す。配管の臭いが部屋中に立ち込める事を防ぐため

特に通水については、これを行わないと配管の臭いが部屋の中に広がってしまいます。その臭いがクロスなどに染みついてしまうと、取り除くことは難しいので注意が必要です。

案内の際に現地に行くのが面倒

先ほど言ったように、空室状態だと室内の案内はしやすいです。しかし、空室状態ということは別の場所に住んでいるので、見学者が来るたびに現地へ行かなければいけないという「手間」がかかります。

信頼できる不動産会社であれば、鍵を預けるという方法で、この手間を解消することは出来ます。

仮住まいするなら手間と住居費がかかる

新しい家に住むのではなく、仮住まいする場合には、住居費と引越しの手間がかかります。先ほど言ったようにわざわざ仮住まいしてまで「空室」にするかどうかは、記載したメリットとデメリットを見比べて判断してください。

仮に、住宅ローンがなくて、仮住まいしても住居費がダブルで掛かる事がない場合には、仮住まいするのも有りかと思います。

家具のレイアウトイメージが沸きにくい

空室にしてしまうと、家具が置いていないため、家具のレイアウトイメージがしにくいです。そのため、家具が入っている状態の写真を撮っておいたり、図面上に家具のレイアウトを書きこんだりという工夫が必要です。

物件見学の際に、この2つのどちらかを用意しておけば、見学者も家具のレイアウトをイメージしやすいです。

居住中に売却するメリット・デメリット

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中古物件を売却する場合の多くは、居住中の売却です。先ほど言いましたが、ベストは空室状態ですが、居住中の状態でも売却自体に大きな問題はありません。

居住中に売却するメリット

居住中で売却するメリットは以下の点です。

  1. 居住中なので案内の度にわざわざ移動する必要がない
  2. 管理をする必要がない

居住中に売却することによって以上2点のメリットがあります。

居住中なので案内の度にわざわざ移動する必要がない

居住している部屋を売却するだけなので、空室状態の時と違い、わざわざ案内が入る度に現地へ移動する必要がありません。極端な話、「5分後に見学に行きます」という状態でも対応できるのが、居住中に物件を売却するメリットです。

管理をする必要がない

また、居住中なので、日常的に換気や掃除は行っています。そのため、空室状態の時のように、わざわざ空室管理を行う必要がないのです。しかし、物件見学が入る度に清掃や換気は行っておいた方が良いでしょう。

居住中に売却するデメリット

居住中で売却するデメリットは以下の点です。

  1. 室内見学時に見学者が気を遣う
  2. 物があるので掃除がしにくい
  3. 生活感がある

居住中に売却することによって以上3点のデメリットがあります。

室内見学時に見学者が気を遣う

居住中ということは、私物もたくさんありますし、クロゼットや収納内にも荷物があります。しかし、見学者からすると、細部まで室内はチェックしたいので、色々な所を見たいです。そのため、出来るだけ物件見学中に売主は部屋にいないようにしましょう。

最初の挨拶だけ終えれば、近くの公園などに行ったり、共用部分で待機してたりしましょう。その方が購入検討者は気兼ねなく室内を見学できます。それが結果的に物件の成約へと繋がっていきます。

物があるので掃除がしにくい

やはり、色々な物が置いてあるので掃除がしにくいです。しかも、日常的に部屋を使っているので、汚れやすいというデメリットもあります。

生活感がある

最大のネックは、やはり生活感があるという点です。中古ですので購入検討者もある程度の「生活感」は覚悟しています。しかし、あまりに臭いが独特であったり、あまりに室内が汚れていたりすると、検討者の検討度合いは一気に下がってしまいます。

そのため、出来るだけ見学者が来る前の掃除や換気は怠らないようにしましょう。もし、どうしても汚れが落ちない場合などには、クリーニング業者に依頼する事も検討してみましょう。

まとめ

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このように、空室状態での売却も居住中の売却も、それぞれメリット・デメリットがあります。例えば、遠方に引っ越して管理が大変だったり、住宅ローンが残っていたりする場合には、わざわざ空室状態にすることはありません。

しかし、ローンも完済していて比較的近所で仮住まいできるのであれば、空室状態にすることをお勧めします。やはり、物件の印象によって10万円単位で不動産価格が変わってくることもあるからです。

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