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マンションを少しでも早く売るために知っておきたい2つのコツ

マンションを売却するときに気になるポイントの1つは、「どのくらいの時間で売却できるのか」という点です。

物件によって売却金額も需要も異なり、マンションを売却する時期によっては売れ行きも異なります。そのため、マンションの売却時間を一概にいうことはできません。

ただ、マンションの売却にかかる平均時間が左右される要素や、早く売却するコツは、どんな物件でも同じです。

そこで今回は、マンション売却の平均時間、そしてどのようにすれば「早く」売却できるかを解説します。

マンション売却の平均的な期間

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マンション売却の平均時間は約3か月必要と一般的にいわれています。

マンションの売却は以下の流れになります。

  1. マンションの査定を行う
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 広告や接客などの売却活動
  4. 申込・契約
  5. 物件の引渡

実は、3ヶ月間の日数が必要というのは、上記の「3.広告や接客などの売却活動」の工程のことを指します。そのため、ほかの1,2,4,5の期間も含めると、「マンション査定~物件の引渡」までは約6か月かかります。

つまり、マンション売却をスタートしてから引き渡すまでは、最低でも半年ぐらいは見ておく必要があります。

ただし、上記の期間は、あくまでも一般的なものなので、売却時間は以下の要素によっても大きく変わってきます。

売却期間が左右される3つの外部要因

まず、売却時間の変動に大きな影響を与えるのは、競合環境と売り出し価格です。競合環境とは、自分の売却しているマンションと条件が近く、ターゲットが被りそうなマンションのことを指します。

その競合環境に応じて売り出し価格を設定しなければいけません。

競合環境の良し悪し

競合環境が良いときは、「競合物件が高い」ときと、「競合物件が少ない」ときです。競合物件が高く売り出していれば、相対的に自分の物件が安く見えます。そのため、集客がしやすく売却スピードも早まりやすいのです。

また、競合物件が少ないときにも、ターゲットは選ぶ物件数が少ないので、集客しやすいのです。

一方、競合環境が悪い時は、「競合物件が安い」ときと、「競合物件が多いとき」です。これは先ほどとは逆で、競合物件が安かったり、競合物件が多かったりするときには集客が集まりにくいのです。そのため、売却スピードは落ちます。

3か月という期間が目安ですが、早ければ1か月で決まることもあります。一方、遅ければ半年売却活動をしても決まらないことも多々あります。

競合環境が良いか悪いかは、売却のタイミングや地域情勢など「運」の要素が強いため、自分の努力ではどうしようもできませんので、その時々の状況で最適な判断をするしかありません。

売り出し価格

また、その競合環境に応じた売り出し価格によっても、売却時間は変わってきます。仮に競合環境が良いときに「高く」売り出したとします。このときには、売却時間が早まりはしないですが、マンションを高く売却できる可能性が上がります。

一方、競合環境が悪いときに「安く」売り出したとします。このときも、売却時間はさほど変わらないでしょうが、物件価格が安くなります。

このように、競合環境と売り出し価格には密接な関係があります。

大事なことは、マンションを売却するときに、価格を優先させたいのか、スピードを優先させたいのかということです。

どちらを優先させたいかで、売却戦略は変わってきます。

スピードを優先させたい場合には、売り出し価格は下がる可能性が高い点は認識しておきましょう。

不動産会社の質

また、競合環境と売り出し価格以外に、マンションの売却時間と関係することは、不動産会社の選定です。不動産会社が優秀かどうかによって、以下の点が異なるからです。

  1. 広告投下量
  2. 営業マン
  3. 販売戦略

広告投下量は集客数と比例しますので、不動産会社の規模やネームバリューによって変わってきます。また、実際に購入検討者を接客したり、交渉をしたりするのは、全て営業マンになります。

そのため、営業マンの力量は、成約率に直結するのです。

また、広告の内容・営業マンの質なども含まれますが、マンション売却全体の販売戦略も大切です。先ほどいったように競合環境によって、売却時間は大きく変わります。

そのため、競合環境が変われば、販売戦略を変えなければいけません。つまり、フレキシブルに販売戦略を変え、実行できる不動産会社が望ましいのです。

マンションをできるだけ早く売るコツ

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先ほどいったように、「競合環境」「売り出し価格」「不動産会社」が売却時間を左右する要素です。そのため、逆にいうとこの3要素をきちんと考えれば、マンションは早く売ることができます。

適切な不動産会社選びの3つのポイント

まず、不動産会社の選び方です。「早く売る」ことを目的にするのであれば、集客をとりやすい不動産会社を選ぶべきです。結論からいうと、集客がとりやすい不動産会社は大手の不動産会社になります。理由は以下の通りです。

  • ネームバリューがある
  • 広告費が豊富
  • 横のつながりがある

ネームバリューがある

まず、大手不動産会社は全国的にネームバリューがあります。購入検討者の立場で考えると分かると思いますが、「マンションを買いたい」と思ったら、真っ先に何をするでしょうか。恐らくインターネットで物件を検索するか、不動産会社に直接問い合わせると思います。

そのときに、検索上位表示であったり、来訪する不動産会社であったりは、大手不動産会社が先に挙がることが多いです。つまり、大手不動産会社であるほど、購入検討者を抱えていて、また集客しやすいということです。

広告費が豊富

また、大手不動産会社は広告費が豊富にあります。たとえば、勝手にテレビCMをしてネームバリューをさらに上げてくれますし、物件ラインナップが豊富です。そのため、たとえば「京王線沿線物件特集」などで、自分の物件を掲載してくれるかもしれません。

さらに、自社のホームページのPV(ページビュー)数やアクセス数は、大手不動産会社のホームページの方が圧倒的に多いです。

そのため、大手不動産会社に売却を依頼すれば、購入検討者の目に自分の物件が増える機会が自然と多くなるのです。それは売却時間の短縮に直結しています。

横のつながりがある

そして、大手不動産会社は店舗数が多いため、横のつながりがあります。そもそもマンションをはじめ、不動産を購入する人は、「沿線」や「エリア」で選ぶことが多いです。たとえば、「京王線の○○駅~○○駅」や「〇〇区の○○エリア」などのようにです。

そうなってくると、店舗数が多い大手不動産会社は、店舗間で紹介できる可能性が上がります。たとえば、「京王線の桜上水駅~つつじヶ丘駅」でマンションを探していたとします。

この人が、仮につつじヶ丘支店に来訪したとしても、自社内のシステムでほかの店舗の営業マンも把握できます。

そのため、仙川支店の営業マンも桜上水支店の営業マンも、この顧客が「桜上水駅~つつじヶ丘駅でマンションを探している」ことを把握できるのです。

そうなると、仙川支店で抱えている物件や桜上水支店で抱えている物件を、つつじヶ丘支店の来訪者に紹介できるというワケです。

つまり、売主サイドからいうと、自分のマンションをほかの支店の営業マンが、購入検討者に勝手に紹介してくれるということです。これらの理由から、大手不動産会社に物件を依頼した方が、集客が取れやすく、売却時間を短縮しやすいというワケです。

関連記事マンション売却時の不動産会社選びのポイント

売り出し価格の設定

売却スピードを早めたいのであれば、とにかく集客することが大切です。集客するということは、必然的に売り出し価格は下げざるを得ないということです。

結論からいうと、集客をとりつつも、なるべく高く物件を売りたい場合には、値引きを前提と「しない」価格設定をすることが大切です。

値引き前提価格とは

まず、大前提として、中古マンションの売却は購入者から値引き交渉されやすいです。そのため、値引き交渉を前提とした価格設定にすることが多いです。

たとえば、下限金額を3,000万円に設定していたら、3,300万円で売り出して300万円までの値引きは許容するということです。

値引き前提にしない理由

前項の値引き前提の価格で設定するリスクは、集客がしにくいということです。なぜなら、3,300万円で売り出すということは、チラシやネットにも3,300万円という金額で記載されるからです。

そのため、予算が3,000万円までの人は、必然的に集客できないということです。

集客をしたいのであれば、このケースでは3,000万円の売り出し価格にして、値引きはしないという前提で臨みましょう。そうすれば、予算3,000万円までのターゲットも集客できるので、売却時間は早まりやすいのです。

ただ、値引き交渉に応じることはできないので、多少成約率は下がるかも知れません。

まとめ

マンションの売却時間については、以下の点を抑えておきましょう。

  • マンション売却の平均時間は3か月程度
  • 売却時間は「競合環境」「売り出し価格」「不動産会社」によって左右される
  • 不動産会社は大手を選んだ方が集客しやすい
  • 売り出し価格は値引きを前提としない金額の方が良い

特に、値引き前提しない金額設定する場合には、優秀な不動産会社に依頼しなければいけません。そのため、売却時間を短縮させたい場合には、一層不動産会社選びは慎重に行いましょう。

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