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マンション売却時の瑕疵担保責任のルールを徹底解説

マンションを売却するときには、色々と知っておかなければいけないルールがあります。その中でも「瑕疵担保責任」というルールは最も知っておくべきルールです。

なぜなら、瑕疵担保責任は引渡後も責任を問われる可能性があり、万が一瑕疵担保責任が発生したら金銭的にも大きなが額になるからです。

そこで今回は、マンション売却時の瑕疵担保責任について解説します。

瑕疵担保責任とは?

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瑕疵担保責任とは、引渡をした後のマンションに瑕疵(欠陥)があった場合に、売主が補修などの責任を負うことをいいます。この瑕疵担保責任は、売主が「不動産会社か個人か」や、売却している物件が「新築か中古か」によって責任の範囲が変わってきます。

また、引渡後にも瑕疵担保責任は一定期間継続しますので、売却前に理解しておく必要があるのです。今回は「マンション」に限定していますが、土地を含むすべての不動産に瑕疵担保責任があります。

瑕疵担保責任の目的

瑕疵担保責任の目的は、買主を守ることです。物件を購入して引渡を受けたものの、引渡後に欠陥があったときに、買主が受ける被害は大きいです。そのため、引渡後も一定期間は物件の瑕疵を売主が責任を負います。そうすることにより、買主を守っているのです。

善意無過失

瑕疵担保責任に「期間」があるということは、逆にいうとその期間を過ぎれば、瑕疵があっても売主は責任に問われないということです。しかし、それは売主が「善意無過失」である前提のお話です。

つまり、売主は瑕疵について「知らなった」という前提のことです。これが「悪意有過失」、つまり売主が瑕疵を知っていたのに申告していなかった場合は、瑕疵担保期間を過ぎても責任は追及されます。

瑕疵の事例

具体的に「瑕疵」とは以下のようなことを指します。

 

  1. 天井から雨漏りがする
  2. 建物の一部が腐食して、建物自体が傾いている
  3. 建物の土地の地下に昔の建物基礎が残っている
  4. 建物の土台にシロアリ被害がある

 

不動産全般では、上記以外にも色々な瑕疵があります。マンションでいうと、2016年には「杭が建築基準法に満たない」や「傾きがみられる」などのニュースがありました。

もちろん、これは立派な「瑕疵」であり、このような瑕疵があった時に買主を守るのが瑕疵担保責任なのです。

特に、上記で例を挙げた通り、瑕疵は売買契約締結時には目に見えない場合が多いです。雨漏りも、内覧会のときに雨が降っていなければ分かりません。そのため、引渡後に一定期間責任をとるよう定めているのです。

新築物件の場合

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中古マンションを売却するときの瑕疵担保責任を知る前に、まずは新築マンションの瑕疵担保責任を知りましょう。どちらも知っておかないと、ルールが複数あり頭の中で混じってしまいます。

新築マンションの場合には、基本売主は「不動産会社」になります。不動産会社とは、正確にいうと「宅地建物取引業の資格(宅地建物取引免許)を有する不動産会社」のことを指します。

つまり、新築マンションの瑕疵担保責任は、売主が宅建免許を持った不動産の「プロ」であるということです。

売主が不動産会社

売主が不動産会社の場合には、瑕疵担保責任は非常に厳しい内容となります。この場合には、法律で「住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分(屋根や床、壁)」については、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負います。

つまり、引渡から10年経過しないと、売主は瑕疵の責任を負い続けるということです。また、実際に大手不動産会社であれば、年数は関係なく責任を取る場合が多いです。

瑕疵があり、それが大々的なニュースになると会社のイメージダウンにつながります。そうなると会社にとっては大ダメージなので、瑕疵を補修してしまった方が結果的には安いものなのです。

不動産会社が倒産

仮に、瑕疵が発覚して買主から不動産会社に、瑕疵担保責任を追及したとします。しかし、その時に不動産会社が倒産していて、瑕疵担保責任を取れない状態ではどうするのでしょうか。

その瑕疵が発生した物件が平成21年10月以降に完成した物件であれば、保険か供託金で賄います。

この決まりは、平成17年に起きた「耐震強度偽装事件(通称姉歯事件)」が発端で作られた法律です。まさに瑕疵が発覚して、不動産会社が責任を取れない事態になっていることを想定しています。

この法律で、不動産会社は保険への加入か供託金を供託する義務が定められました。これにより、「保険で支払う」や「供託金で賄う」のどちらかの選択肢を取る事ができるようになりました。

中古物件の場合

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つづいて、本題の中古マンションの場合です。中古マンションの場合にも、売主の種類によって、以下のように瑕疵担保責任の内容が変わってきます。

売主が一般個人

一般的なマンションの売却は、売主も買主も一般個人になります。その場合には、瑕疵担保責任の期間は売主・買主間で決めることができます。さすがに、一般個人に「10年間」の責任を負わせるのは厳しいという観点からです。

また、一般個人も不動産会社と同じく10年の瑕疵担保責任を負うならば、不動産の売買も少なくなってしまう点も懸念しています。

通常、当事者間で決める時には3ヵ月から、長くても1年程度の期間になります。さすがに、入居してすぐに雨漏りがすれば、売主側が「知っていたのに言わなかった」という可能性が高いです。

そのため、数か月程度は責任を取ってもらうのが一般的なのです。

買主が不動産会社

売主が一般個人で買主が不動産会社の場合には、売主は瑕疵担保責任を負いません。これは、購入者がプロである不動産会社なので、「プロならしっかり瑕疵をチェックして購入しなさい」ということです。

そのため、売主は引渡翌日に瑕疵が判明しても、責任を負うことはありません。売主が一般個人で買主が不動産会社のパターンは、「買取」などのパターンのときです。

売主が不動産会社

中古マンションを不動産会社が売却することもあります。売主が不動産会社の場合には、不動産会社は2年間、瑕疵担保責任を負います。なぜ、新築マンションの場合には瑕疵担保責任が10年で、中古マンションは2年かというと、設計に携わっているかどうかの違いです。

新築マンションの場合には、不動産会社はゼネコン(施工会社)や設計事務所とやり取りをしながら、マンションの間取りなどを決めます。

建築自体はゼネコンが主導しますが、随時不動産会社のチェックが入るのです。そのため、その建物に関しての責任が新築時の不動産会社は大きいということです。

しかし、中古マンションの場合には、売主である不動産会社が設計したワケではありません。その売主である不動産会社も、別の人(もしくは法人)からマンションを購入したに過ぎないのです。

そのため、新築時のように「10年」という長い期間ではなくなっているのです。ただ、一応「プロ」であるという理由で、2年という期間は責任を持ちます。

まとめ

このように、瑕疵担保責任には色々なパターンがあります。まとめると以下です。

 

  1. 中古マンションの売却:売主・買主ともに一般個人の場合、瑕疵担保期間は当事者で決める
  2. 中古マンションの売却:売主が一般個人で買主が不動産会社の場合は、売主は瑕疵担保責任を負わない
  3. 新築マンションの売却:売主が不動産会社であれば、売主は引渡後10年間、瑕疵担保責任を負う
  4. 前提として、売主は善意無過失である

 

特に覚えておきたいのが「1」です。基本は、買主が一般個人であるので、当事者間で瑕疵担保期間は決めると覚えておきましょう。

上記のように色々なパターンがあるので、瑕疵担保責任の期間が混じらないように注意しましょう。

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