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マンションを売却すると管理費の取り扱いはどうなる?

マンションに入居していると、毎月支払う費用として「管理費」と「修繕積立金」の2つのランニングコストがかかります。「マンションを売却するときには、この管理費や修繕積立金は返ってくるのか?」という質問が多いです。

この答えは、そもそも管理や修繕積立金が何の目的で支払っている費用かを考えれば分かります。そこで今回は、マンションを売却するときの管理費を中心に、ランニングコストが戻ってくるかを解説します。

なお、実際のマンション売却の際には、「管理会社にも連絡すべき?マンション売却時の手続きについて」の記事を参考に、管理費等の手続きを行ってください。

ランニングコストとはどんなものか

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そもそも管理費と修繕積立金などのランニングコストは、実際に何に使われているお金かを正確に把握している人は少ないと思います。結論からいうと、管理費や修繕積立金はマンションを売却しても返ってきません。

支払ったらそこで完了し、そのお金はマンション運営にまわされる費用になるのです。

管理費とは?

では、まず管理費が実際にどんなことに使われているかというお話です。管理費は具体的には以下のようなことに使われています。

  1. 管理会社に支払う業務委託費
  2. 管理人の人件費(点検や各設備の整理、住人対応など)
  3. マンションの清掃費用(管理人兼用の場合もあり)
  4. マンション全体にかかる光熱費(廊下の電灯など)
  5. 共用部にかかる火災保険や損害保険料
  6. 日常的な小修繕費

上記のように、管理費と一言でいっても、様々なものに使われているのが分かると思います。この費用の内訳を見てもらえると分かると思いますが、管理費は「日々使われる費用」です。

一部保険料金などは数年間を前納している費用もありますが、その部分の費用を精算してマンション売却時に返還することはありません。

そのため、管理費は支払った瞬間に、上記の項目に消化されていると考えましょう。そう考えれば、マンションを売却しても管理費が返還されないということは分かると思います。

修繕積立金とは?

つづいて、もう一つのランニングコスト「修繕積立金」に関してです。まず修繕積立金が実際にどんなことに使われているかというお話です。修繕積立金は、その名の通りマンションを修繕するための費用です。具体的には以下のような項目があります。

  1. 屋上の防水工事
  2. 外部廊下の手すりや廊下の床面・壁面工事
  3. 給水ポンプや排水管の補修工事
  4. 空調設備のメンテナンス(共用部の冷暖房など)
  5. 機械式駐車場のメンテナンスや設備入れ替え費用
  6. 外壁のタイル補修工事

このような工事は、項目によって年数が異なります。数年に1回程度の頻度で行われる補修工事もありますし、12年周期に行われる「大規模修繕工事」もあります。つまり、管理費とは「ストックされる金額」であるということです。

たとえば、修繕積立金は、マンション全体の資産価値に関わる、とても重要な費用です。そのため、マンションの法律である区分所有法で「区分所有者は規約の定めがない限り、その持ち分に応じて共用部の負担に担う(一部抜粋)」という条文があります。

つまり、修繕積立金の支払い義務を区分所有者に負わせているということです。そのため、修繕積立金は区分所有者によって「債務」となり、マンション管理組合(入居者全員で組成される組合)からすると「債権」になります。

そして、区分所有者が修繕積立金を納めた後は、その費用は管理組合の債権となります。修繕積立金はこのような扱いになっているので、修繕積立金は義務として支払い管理組合の費用としてストックされます。

その費用は「管理組合が管理する費用」になるので、マンションを売却しても返還はされないのです。

ランニングコストを滞納したらどうなるか

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前項でランニングコストはマンションを売却しても返還されないと解説しましたが、逆にランニングコストを滞納したまま売却したらどうなるかというお話です。

支払い義務は買主に引き継ぎ

管理費や修繕積立金は、前項でいったように「債権」です。そのため、支払っていなければ、管理組合はその費用を請求する権利があるということです。その請求先は、その部屋の所有者になります。

マンションを売却した後は、当然ながら「買主」が所有者になります。したがって、買主にそのまま債務として降りかかり、前の入居者が滞納した分のランニングコストの支払い義務は買主が負うのです。

トラブルになるケース

仮に、売主が管理費・修繕積立金を滞納しているにも関わらず、それを告知せずに売却した場合はどうなるでしょうか。現実的には、債務は買主に引き継がれますので、管理組合は滞納分を買主に請求します。

しかし、管理費や修繕積立金を滞納していれば、売買契約時に買主へ告知義務があります。

これは「重要事項説明」に付随する部分であり、そもそも不動産会社が売主に確認しておかなくてはいけません。ただ、購入した後に、管理費・修繕積立金の滞納が発覚しても、再度売主へ請求するのは非常に手間がかかります。

もし、売主が海外に行っていたり連絡先が分からなかったりする場合には、結局は管理組合から請求された費用を一旦支払わなくてはいけません。あくまで、管理組合からすれば売買契約時に「告知されていたか」という点は関係ないのです。

事実として、所有者が変わったので、管理組合はその部屋の所有者に請求するだけです。そのため、不動産会社には事前に必ず確認させるようにしましょう。

その他知っておくべきこと

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前項までで、マンション売却時の管理費・修繕積立金についての解説は終わりです。ただ、「マンション売却時に返還される費用」という点では、「固定資産税」については知っておきましょう。結論からいうと、固定資産税は買主から返還される金額になります。

固定資産税とは?

固定資産税とは、マンションをはじめ不動産を所有している場合にかかる税金です。つまり、不動産を所有していれば入居していなくても税金がかかるのです。

その固定資産税は、その年の1月1日の所有者に請求され、5~6月頃に固定資産税額と一緒に通知がきます。しかし、この固定資産税は1年間の費用がかかるため、年の途中で売却すれば固定資産税は買主・売主で按分するのです。

固定資産税の按分(具体例つき)

たとえば、Aさん所有のマンションを2015年6月末日に、買主Bさんに引渡をしたとします。2015年1月1日時点ではAさんの所有なので、固定資産税の請求はAさんに来ています。仮にAさんが既に20万円の固定資産税を支払っていたとします。

ただ、6月末に引渡を終えているということは、6月末までは売主Aさん所有で、7月1日からは買主Bさんの所有ということです。つまり、Aさんは2015年の1年分は払い過ぎで、半年分(7/1~12/31)はBさんが支払うべきなのです。

そのため、この場合には諸費用と一緒に固定資産税も清算します。このケースでいうと、20万円の半分である10万円を、買主Bさんが売主Aさんに支払います。この固定資産税が、マンション売却時に返還される費用です。

まとめ

  1. 管理費と修繕積立金は返還されない
  2. 管理費はどんどん消化され、修繕費用は「債務」であるから
  3. 返還される費用は「固定資産税」

マンションを売却するときには、管理費や修繕積立金は返還されません。賃貸マンションの場合は敷金が返還されるため、修繕積立金も返還されると思っている人も多いです。しかし、修繕積立金も原則は返還されない点は覚えておきましょう。

また、逆に固定資産税が返還されることは覚えておきましょう。不動産会社が知っていると思いますが、事前に買主側が知らないと後々のトラブルにつながる可能性があるからです。

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