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壁紙をリフォームしたほうが高く売れるの?汚れや破れによる売却時のデメリットとは

マンションはリフォームしてから売却するという方法もあります。リフォームは非常に種類が多いため、リフォーム内容によって費用が大きく変わってきます。また、リフォーム会社によっても費用が変わってくるので注意が必要です。

今回は、そのリフォームの中でも「壁紙」に注目して、売却時のデメリットなど詳細を解説します。

壁紙のリフォーム

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壁紙は普段クリーニングをしない箇所ですし、素材的に臭いを吸収しやすいです。また、特に小さな子供がいたりペットを飼っていたりすると、汚れや破れなどの損傷が激しくなります。

壁紙のリフォームは、単純に壁紙をはりかえるだけではなく、壁紙だけでも非常に多くの種類があります。まず、そのリフォームの種類と大体の相場価格を理解することが大切です。壁紙のリフォームは大きく分けて以下の種類があります。

  1. 通常の壁紙へ張り替え
  2. 織物調などの質感のある壁紙へ張り替え
  3. 特殊な効果のある壁街へ張り替え
  4. エコカラットへの貼り替え

これらの特徴と金額をつかむことが、壁紙を貼り替えて売却するべきかを考える第一歩です。

通常の壁紙へ張り替え

まずは、通常の壁紙への貼り替えです。相場価格は6畳の部屋で4万円程度になります。そのため、3LDKの室内全て(水まわり含む)であれば大体30畳ほどなので20万円以上はかかってきます。通常の壁紙に貼り替えるときは、単純に汚れや破れが目立ちすぎるときです。

織物調などの質感のある壁紙へ張り替え

つづいて、質感の壁紙への貼り替えです。質感のある壁紙とは網目模様が入っていたり、触るとボコボコと質感を感じられたりするような壁紙のことです。実は金額は通常の壁紙とあまり変わりません。

6畳の部屋で同額の4万円程度~素材によっては5万円程度の場合もあります。あえて質感のある壁紙にするときは、高級感を出したいときです。

特殊な効果のある壁紙へ張り替え

また、壁紙の中でも色々機能が備わっており、特殊な効果を持っている壁紙もあります。これは該当箇所の用途ごとに使い分け、ターゲットに合わせて貼り替えることが多いです。金額はいずれも6畳5万円前後と、少しだけ金額は上がります。

防カビ・抗菌効果

特に湿気が溜まりやすい水まわりに使われることが多いです。また、小さい子供がいる家庭には、抗菌効果のある壁紙も人気があります。

耐久性

通常の壁紙よりも耐久性がある壁紙です。たとえば、ペットがいる家庭などに最適です。爪とぎをしても破損しにくいような耐久性があります。

汚れに強い

たとえば、油汚れに強い素材であれば、キッチンまわりの壁紙に人気があります。また、マジックの汚れが落ちやすかったり、タバコの臭いや汚れもつきにくかったりするので、小さな子供がいる家庭にも最適です。

吸放湿

湿度を吸収したり、放出したりと、最適な湿度に保つ壁紙です。また、静電気も起きにくいので埃も付着しにくいです。室内状態を良好に保ち、埃の汚れも付きにくい点が特徴です。

畜光効果

蓄光効果とは、通常の照明の光を一定時間蓄える効果がある壁紙です。蓄光効果は、約20分持続しますので、真っ暗だと眠れない子供部屋などに使われます。

不燃効果

不燃効果の壁紙は、一見すると石や板のようなデザインが多いです。不燃の定義は「加熱後燃えるまで20分かかる」と決まっています。もちろん、火事に関しての対策もありますが、万が一燃えても有害なガスや煙が出にくい素材になっています。

マイナスイオン効果

ミネラル鉱石を壁紙に練り込むことによって、マイナスイオンを発している壁紙です。リラックス効果があるので寝室などに使われることが多いです。

エコカラットへの貼り替え

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エコカラットとは、一見タイルのような素材の壁紙のことです。エコカラットは、調湿・吸着機能に優れている素材を利用しています。そのため、結露・シックハウス・カビ・ダニなどの室内で発生する悩みを、ある程度解決できる素材です。

費用は通常の壁紙より高く、1㎡あたり12,500円です。また、この金額は素材費であり、「エコカラットを貼る施工費」も別で15万円~30万円(リビング1面)ほどかかります。

たとえば、12畳のリビング一面、高さ2m幅4mほどにエコカラットを施工するとします。そうすると素材費で10万円(12,500円×8㎡)、施工費20万円の合計30万円のリフォーム費用になります。

エコカラットは、前項で紹介した特殊な壁紙の効果と、デザイン性を兼ね備えた素材になっています。たとえば、玄関の一部や廊下の一部などワンポイントアクセントとして利用する事も多いです。

壁紙のリフォームとマンションの売却

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では、壁紙リフォームの種類と相場価格が分かったところで、実際に壁紙をリフォームした方が高く売れるかどうかについてです。結論からいうと、全面リフォーム及びエコカラットへの貼り替えは、損をするケースの方が多いです。

そのため、壁紙リフォームをするなら一部の箇所に行うのがベストです。

壁紙の破れ・汚れによるデメリット

壁紙が汚れていたり破れていたりすると、マンション売却のときに以下のようなデメリットがあります。

  1. 部屋全体のイメージが悪くなる
  2. 室内の汚れや傷が必要以上に気になる
  3. 壁紙からの臭いが充満している可能性が高い

壁紙が破れやり汚れていたりする場合、一番懸念されることは部屋全体のイメージが悪化することです。マンションを売却するときには、新築マンションと競合することも多いです。新築マンションと競合すると、「室内の劣化具合」がどうしても気になります。

そのため、壁紙の劣化が激しいと、一気に印象が悪くなってしまうのです。また、壁紙が劣化しているということは部屋の扱いが悪いということに繋がりやすいです。部屋の扱いが悪いと思われてしまったら、壁紙だけでなく、ほかの箇所の少しの傷や汚れが目についてしまいます。

また、壁紙は臭いを吸収しやすく、その臭いは染みついているので除去しにくいです。そのため、壁紙の劣化が激しいときは、換気をしても臭いが室内充満しやすいのです。これらの点が壁紙の破れや汚れによる、マンション売却時のデメリットになります。

リフォーム価格の上限

基本的な考え方は、マンション相場価格の3%を超えると、集客に響くといわれています。つまり、マンションの相場価格が4,000万円であれば、4,120万円まで売却価格が到達してしまうと集客が鈍ります。

そのため、まずは3%いうラインを見極めて、壁紙リフォームの上限を設定しましょう。

ターゲットを見極める

リフォーム価格の上限を見極めた上で次に大事になってくるのが「ターゲット」です。たとえば、子供連れのファミリータイプがターゲットであれば、あまりに壁紙の劣化が激しいとマンションの売却はしにくくなります。

そのため、そのようなターゲットの時には、「女性が気にするリビングとキッチン周りだけ壁紙リフォーム」や「子供部屋だけ、抗菌・消臭効果のある壁紙リフォーム」などが効果的です。

一方、単身者がターゲットであれば、そもそもリフォーム自体の必要がないかもしれません。なぜなら、単身者は永住前提で購入しないことが多いからです。そのため、明らかに劣化していない限りは、リフォームなしで売却しても問題ないこともあります。

いずれにしろ、まずはターゲットを見極めましょう。その後に、「売却価格の3%」を意識しながら、ターゲットに合ったリフォーム内容を検討することが大切です。

まとめ

  1. 壁紙リフォームの種類と相場価格
  2. 全面壁紙リフォームとエコカラットは避けた方が良い
  3. 上限3%を設定して、ターゲットを見極める

壁紙のリフォームは、明らかに劣化していない限りは検討しなくて良いと思います。ただ、破れや汚れが目立つ場合には、マンションの売却に大きく響くので検討する必要があります。

検討する時には、必ず「上限価格」と「ターゲット」を考えましょう。この2点を加味した上で、必要と思えばリフォームをして売却するという選択肢を取りましょう。

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