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マンション売却時の抵当権抹消手続きはいつするの?銀行との手続きまとめ

マンション売却時には、購入者や不動産会社と進める手続きのほかに、銀行と手続きをする必要があります。

この銀行と進める手続きは、基本的にはマンションの売主自身が行う手続きなので、全体的な流れは把握しておいた方が良いです。そこで今回は、マンション売却時の銀行手続きについて解説します。

銀行の手続きの内容

そもそも銀行と何の手続きをするかというと、住宅ローン返済と、返済に伴う抵当権抹消手続きを行います。この手続きを事前に行わないと、マンションの引渡ができなくなってしまいます。

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住宅ローンを完済する理由

マンションを売却するときに、まだ住宅ローンが残っていれば完済する必要があります。基本的には、住宅ローンを完済しないと、マンションの売却はできないです。

なぜなら、住宅ローンを完済していないということは、マンションに抵当権が設定されたままだからです。

抵当権とは、借入者が住宅ローンを滞納したときに、銀行が主導してマンションを売却できる権利です。このような権利が設定されたままは売却できないので、ローンは完済しなければいけないのです。

ただ、一部例外もありますので、詳細は以下をご覧ください。

 

参考ローン残債がある場合にマンションを売却する方法

 

マンションの引渡が遅れるリスク

仮に、住宅ローンの完済手続きと抵当権抹消手続きをしなければ、マンションの引渡が遅れる可能性があります。マンションの引渡が遅れてしまえば、引渡約定日を守らなかったとして「違約」になることもあります。

違約になってしまうと、場合によっては損害賠償なども発生するので、十分手続きには気を付けましょう。

 

銀行手続きの流れ

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具体的に銀行へ手続きをする流れは以下の通りです。

  1. 銀行へ連絡を入れる
  2. 銀行へ来訪して直接手続きをする
  3. 引渡日当日に銀行へ来訪する

大きく分けると上記の3ステップになります。上記1,2に関しては以下で、3に関しては次項で解説します。

 

銀行へ連絡を入れる

まず、マンションの売却が決まった時点で銀行へ連絡を入れておきましょう。できれば、マンションを売却すると決めた時点で銀行へ連絡しておいた方が良いです。理由は以下のようなことがあるからです。

  1. 手続きのスケジューリングが大変
  2. 必要書類や確認事項がある

 

手続きのスケジューリングが大変

銀行にもよりますが、大体の銀行は手続きを銀行へ直接行って行う必要があります。そのため、銀行の営業時間に来訪する必要があるのです。

つまり、平日の日中に来訪するしかないこともあり、さらに1~2時間以上の時間がかかることもあります。

手続き自体の時間は30分~40分程度で終わる場合が多いです。ただ、窓口が混んでいたり、テレビ電話対応であればブースが混んでいたりすると、1時間以上銀行で待つ可能性があるのです。

そのため、特にサラリーマンの方は事前に混みにくい時間帯や、所要時間を確認しておきましょう。場合によっては、会社を半休する必要もあります。

 

必要書類や確認事項がある

完済手続きは必要書類や確認事項があります。必要書類は銀行によって異なるので、事前に確認しておけばスムーズに進みます。

また、銀行によっては一括返済に手数料がかかったり、借入期間が短いとペナルティが発生したりする場合があります。

銀行側からすると、ローンにかかる金利がそのまま「利益」になります。住宅ローンを一括返済されるということは、銀行側からすると利益を削られてしまうということになります。

そのため、手数料やペナルティがかかる場合があるのです。事前に費用面を確認しておかないと、予期せぬ出費が発生することもあるので注意しましょう。

 

銀行へ来訪して直接手続きをする

手続きのスケジューリングが終われば、当日に銀行ヘ来訪して手続きをします。手続きの主な内容は以下の項目です。

  1. マンションの引渡はいつ行われるのか
  2. 現在残債はいくらあるのか
  3. 不動産会社や司法書士をどうするか

 

マンションの引渡はいつ行われるのか

マンションの引渡日とマンションの住宅ローン完済日は同日になります。つまり、マンションの引渡日が決まっていない限り、銀行側もいつ完済手続きをすれば良いのか分からないのです。通常は、売買契約の時点で引渡日を決めます。

しかし、正確に決まらない場合には引渡約定日を長めに設定し、「引渡約定日までには引渡を行う」という流れにする場合もあるのです。

ただ、引渡日が決まっていないと銀行の手続きが進められない点は認識しておきましょう。

 

現在残債はいくら残っているのか

銀行側でも調べられますが、引渡日によって残債額が変わってきます。その残債額によって、手数料額やペナルティが異なる場合もあるので、確認しておきましょう。

 

不動産会社や司法書士をどうするか

住宅ローンの完済手続きは売主と銀行でできますが、抵当権の抹消には不動産会社と司法書士が関係してきます。物理的には、抵当権抹消手続きは司法書士の資格がなくてもできます。

ただ、手続きが煩雑で複雑になるため、基本的には司法書士に依頼すると思っておきましょう。

そのため、銀行から司法書士や、司法書士を斡旋している不動産会社に連絡を取る場合があります。そのときのために、不動産会社や司法書士の連絡先を聞かれる場合があるので、その点は認識しておきましょう。

 

引渡当日の流れ

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引渡日当日は以下のような流れになります。

  1. 引渡手続きを行う
  2. 銀行へ来訪し抵当権抹消書類を受け取る
  3. 法務局へ行き登記手続きを行う

場合によっては1~2時間程度かかりますので、所要時間を確認した上で休みを取るなら取っておきましょう。なお、入金手続きは平日しかできないので、基本的には引渡日は平日になります。

 

引渡手続きを行う

まずは、不動産会社、買主、司法書士ともに引渡手続きを行います。大体が不動産会社のオフィスに行くことが多いです。そこで、買主から売主へ入金されたことを確認し、引渡に関する書面に署名・捺印をします。

事前に銀行で行った手続きにより、その入金額をそのまま銀行へ返済されます。また、引渡自体にかかる時間は20分~30分程度です。

 

銀行へ来訪し抵当権抹消書類を受け取る

マンションの引渡手続きが完了すれば、司法書士と不動産会社と共に銀行へ向かいます。銀行へ直接来訪して、抵当権抹消に必要な書類を受け取る必要があるのです。

この書類は、「住宅ローンがきちんと完済されました」という内容の書類になります。

 

法務局へ行き登記手続きを行う

前項までで売主の役目は終了です。前項で受け取った抵当権抹消に必要な書類を、司法書士が法務局へ持ち込みます。そこで、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を行い、マンションの引渡は全て完了となります。

 

まとめ

マンション売却時の銀行手続きで特に重要なことは以下の点です。

  1. 原則、住宅ローンは完済しないとマンションは売却できない
  2. マンションの引渡が遅れると売主側にリスクがある
  3. 銀行への手続きはマンション売却を決めた時点で行うのがベスト
  4. 手続きのスケジューリングは前もって行う

特に、銀行関係の手続きはスケジュールを組むのが大変です。中には土日に行っている銀行もありますし、ネットで行うことのできる銀行もあります。そのため、事前確認が必要なのです。

その銀行のやり方によって、自分のスケジュールをどの程度調整する必要があるかは全然違うのです。特にサラリーマンの方は事前に連絡をして、スケジュールを組んでおきましょう。

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