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マンション売却時の契約はどれがいいの?売買契約と媒介契約について徹底解説

マンションの売却をするときには、不動産会社と「媒介契約」を結んだ後に、買主と「売買契約」を結びます。マンションは1千万円単位の大きなお買い物のため、契約行為は慎重に行わなければいけません。

特に、媒介契約は「種類」、売買契約は「手付金」に関して、詳細を理解しておく必要があります。今回は、そんな売買契約と媒介契約について、徹底的に解説します。

媒介契約について

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それでは、まず媒介契約についてのお話です。そもそも媒介契約とは、宅地建物取引法(宅建法)に基づいて、不動産を売却したいと思っている人が不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約のことです。

簡単にいうと「あなたに私の住宅の売却を依頼します」という意味の契約になります。

 

媒介契約書の内容

媒介契約は、その名の通り不動産会社と結ぶ「契約」になります。そのため、契約書にはきちんと条文が記載されています。媒介契約書に記載されている主要な内容は以下の通りです。

  1. 媒介契約の有効期間について
  2. 媒介契約の中途解約などによって違約金が発生する場合
  3. 不動産会社に支払う仲介手数料の金額
  4. 不動産会社に仲介手数料を支払うタイミング
  5. 売却を依頼している物件概要など

このほかにも色々条文が載っておりますが、抑えておくべき項目は上記5点になります。

 

媒介契約の種類について

宅建業法に定められている「媒介契約」の種類は、「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類あります。この3種類は以下の点に違いがありますので、良く理解しておきましょう。

  1. 依頼できる不動産会社の数
  2. 売主に対する報告義務
  3. レインズへの登録義務
  4. 自己発見取引の可否

 

依頼できる不動産会社

まず、この3種類で最も違う点は、依頼できる不動産会社の「数」です。一般媒介契約は、何社に売却を依頼しても構いませんが、専任系は1社にしか売却依頼ができません。

後述しますが、1社にしか依頼できないからこそのメリットは大きいです。

 

売主への報告義務

媒介契約の中でも、専任系の媒介契約は売主への報告義務があります。一方、一般媒介契約については、売主への報告義務は特にありません。そのため、売主自らが不動産会社に売却状況をヒアリングする必要があります。

売却報告とは、「広告宣伝(チラシン投函やネット掲載など)の状況や予定」「週末の見学予約や問い合わせの状況」「検討者の進捗状況」などのことです。特に、内容や連絡手段に制限はないので、大抵は電話かメールで連絡がきます。

また、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上の報告義務があります。

 

レインズへの登録

そもそも、レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称です。原則は不動産会社しか閲覧できないネットワークシステムで、「現在の売り出し物件」や「過去の成約事例」を調べることができます。

つまり、レインズに登録するということは、ほかの不動産会社の目に触れるのです。そのため、ほかの不動産会社が購入検討者を紹介してくれる可能性が高まるということです。

一般媒介契約にはレインズ登録義務はなく、専任系は登録義務があります。また、専属専任媒介契約は媒介契約締結から5日以内、専任媒介契約は媒介契約締結から7日以内にレインズ登録をしなければいけません。

 

自己発見取引

自己発見取引とは、売主自らが買主を見つけてきて(自己発見)契約手続きをするということです。一般媒介契約と専任媒介契約は、自己発見取引は可能です。しかし、専属専任媒介契約の場合には自己発見取引はできません。

つまり、仮に自ら買主を見つけてきたとしても、その仲介に関しては専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社に依頼するということです。

 

媒介契約を選ぶ基準

結論からいうと、専任系の媒介契約を選んだ方が、売却がスムーズに進むことが多いです。ただ、物件自体に魅力が大きい場合には、一般媒介契約でも良いときはあります。

 

専任系の媒介契約の方が良い理由

私が専任系の媒介契約の方が良いという理由は、「不動産会社の本気度」が違うからです。特に、仲介を主の事業としている不動産会社の収益は、売主と買主からもらう「仲介手数料」のみです。

つまり、住宅を売却するための広告費なども、その手数料収入から捻出する必要があるということです。

そのため、不動産会社からすると、一般媒介契約では広告費用や人員を投下しにくいのです。なぜなら、広告や人員を投下したところで、他社に成約されてしまえば、広告と人員にかけたお金がそのまま赤字になってしまうからです。

一方、専任系の媒介契約であれば、他社が成約する心配はありません。少なくとも媒介契約の期間内に自社で仲介できれば、確実に仲介手数料をもらえるのです。そのため、一般媒介契約のときより、本腰を入れて売却活動をするというワケです。

 

一般媒介契約の方が良い場合

前項のように、一般媒介契約だと他社に決められてしまうというリスクから、広告や人員を投下しにくいです。ただ、その物件自体が非常に魅力的であれば話は違います。

なぜなら、その物件の広告することによって「目玉住戸」となり、自社への問い合わせが増えるからです。

もちろん、問い合わせがくれば、そのままその物件を成約しても良いですし、場合によっては自社で抱えているほかの物件を紹介できるかもしれません。

そのため、条件が良く「目玉住戸」となり得る物件は、一般媒介契約でも良い場合があります。

 

売買契約について

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つづいて、売買契約に関してです。売買契約は、物件を「売却」及び「購入」する行為です。

売買契約の前の「申込」に関してはキャンセルをしてもペナルティはありませんが、売買契約締結時にはペナルティがあります。売買契約時には、この「ペナルティ」に関して最も注意するべきです。

 

売買契約を結ぶ流れ

売買契約は以下のような流れで行います。以下は、申込以降の流れと認識ください。

  1. 買主の手付金振込を確認する
  2. 重要事項説明書と売買契約書の作成
  3. 重要事項説明を行う
  4. 売買契約書に署名・捺印

特に「3重要事項説明」に時間がかかるため、上記1~4の全てを完了するまで2時間以上かかる場合もあります。

 

買主の手付金振込を確認する

申込時に買主と手付金額について協議しておきます。この手付金が入金されてからでないと、売買契約は締結できません。

そのため、たとえば土曜の売買契約であれば、木曜日までに振込をしてもらうようにしましょう。そうしないと、「契約日までに手付金の入金が確認できない」という事態になり兼ねないからです。

 

重要事項説明書と売買契約書の作成

売買契約を結ぶ前に、重要事項説明書と売買契約書を作成します。これは、不動産会社が行うことですので、売主はチェックをするだけです。

 

重要事項説明を行う

この「重要事項説明」からが、売買契約当日の作業になります。重要事項説明をする人は、宅建士(旧宅地建物取引主任者)の免許を持っている必要があるので、こちらも不動産会社が買主に説明することになります。この重要事項説明の時間がマチマチなのです。

質問が多かったり、説明項目自体が長かったりすると、重要事項説明だけで2時間を超える場合があります。また、内容に不満があったときには、重要事項説明を聞いた後に「契約意思がトーンダウンする」ということも稀にあるのです。

そのため、重要事項説明の内容や説明の方法など、不動産会社には入念に準備しておいてもらいましょう。

 

売買契約書に署名・捺印

重要事項の説明が終われば、売買契約に移ります。売買契約書の内容に関しては、重要事項説明書と8割同じ内容になります。そのため、売買契約書に記載されている金額の確認をして、署名・捺印をすれば完了となります。

 

手付金について

売買契約において最も気を付けるべきことは「手付金」についてです。極端な話、重要事項説明書の内容は、買主側がきちんと理解をすれば良い話なので、売主側からするとあまり関係ありません。しかし、「手付金」だけは理解しておく必要があります。

 

手付金とは?

手付金は、買主からの「預かり金」になります。通常そのまま物件価格に充当されるか、充当しない場合は引渡時に返金になります。たとえば、物件価格が4,000万円のマンションを売却して、手付金を300万円預かったとします。

そのとき、買主は頭金400万円と残りの3,600万円は住宅ローンを組んで購入するつもりでした。そのため、この場合は預かっている手付金300万円は、そのまま頭金400万円に充当される金額になります。

仮に、頭金0円で住宅ローン4,000万円組むとすると、手付金300万円は引渡時に全額返金されます。

 

キャンセル時の取り扱い

手付金が大事な理由は、キャンセル時に「違約金」になるからです。買主・売主が売買契約をキャンセルしたときは、手付金は以下のように扱われます。

  1. 買主の自己都合キャンセルの場合には、手付金は没収となる
  2. 売主の自己都合キャンセルの場合には、手付金を返還して手付金と同額を違約金として支払う

このように、手付金はそのまま違約金となるのです。そのため、手付金額を極端に低くすると、キャンセルリスクが高まります。

手付金額は買主・売主の合意で決まりますが、売買代金の20%を上限に「200万円」や「売買代金の10%」など、キリの良い金額を設定することが多いです。

売買契約のキャンセルにかかる手付金の取り扱いや違約金については、「マンション売却における「キャンセル」について」の記事で詳細を解説していますので、併せてご覧ください。

 

まとめ

今回お話したかった内容を簡単にまとめる以下のようになります。

  1. 媒介契約には3種類あり、それぞれ内容が異なる
  2. 媒介契約は基本的に専任系がおすすめ
  3. 売買契約の時は、違約金になるので「手付金」を良く理解しておく

このように、媒介契約、売買契約ともに理解しておくべきことがあります。媒介契約では不動産会社を選ぶ必要があり、この不動産会社選びがマンションの売却には大きく影響していきます。

そのため、契約行為であるこの2つは、売却を始める前に理解を深めておきましょう。

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