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マンション売却時に計算しておく費用は何?ローン残債や諸費用について

マンション売却時には、事前に計算しておくべき費用があります。そもそもマンション自体が1千万円単位の商品なので、そのマンションに関連する費用も高額になるのです。

そのため、マンション売却にかかる費用を知っておくことは、予算を立てたり資金計画を組んだりする上で非常に重要なことなのです。

そこで今回は、「マンション売却時に計算しておく費用とは?」をテーマに詳しく解説していきます。

査定額と残債

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まず、マンション売却時に計算しておくべき費用は、査定額と残債です。マンションは残債がある状態では売れないので、査定額が残債を上回らないのであれば手持ち資金を捻出する必要があるのです。

 

残債を完済する理由

そもそも、残債を完済しなければマンションの売却が出来ない理由は、抵当権を抹消できないという理由です。金融機関から住宅ローンを借りると、金融機関はマンションに抵当権を設定します。

住宅ローンを完済しない限り、その抵当権を抹消することはできないのです。

イレギュラーな方法ですが、残債がある状態でもマンションを売却する方法はあります。詳しくは以下の記事をご覧ください。

参考ローン残債がある場合にマンションを売却する方法

シミュレーション

では実際にどのように計算するかシミュレーションしてみましょう。仮に、以下のような状態でマンションを売却するとします。

  1. マンションの残債が現在2,500万円
  2. マンションの査定額が2,300万円

この状態のときには、マンションが査定額通りに売れたとしても、住宅ローンは200万円残ってしまいます。そのため、手持ち資金から200万円捻出する可能性があることは認識しておきましょう。

もし、200万円の捻出が不可能であれば、この物件は必ず2,500万円以上の価格で売る必要があるということです。

そうなると、売り出し価格も変わってきますし、売却計画も変わってきます。このように、残債と査定金額を計算しないと、売却計画にも影響が出てしまうのです。

 

諸費用について

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つづいて計算しておくべき費用は、売却に伴いもろもろかかってくる諸費用に関してです。この諸費用をザックリ計算する方法は、売却金額に4%を掛けることです。

たとえば、税抜き物件価格が3,000万円であれば、120万円(3,000万円×4%)の諸費用があれば大丈夫です。

 

諸費用の内訳

マンション売却時の諸費用は具体的に以下のような項目があります。

  1. 仲介手数料
  2. 登記関係費用
  3. その他費用

これらの費用額はある程度決まっています。

 

仲介手数料

まず、諸費用の中で最も高額なのが、仲介手数料です。仲介手数料は、マンションの売買が成立したときに、成果報酬として不動産会社に支払う費用になります。

仲介手数料率の上限は、以下のように宅建業法で決まっています。

  1. 物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%
  2. 物件価格(税抜き)が200万円超:物件価格×4%
  3. 物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%

この金額はあくまで「上限」であるので、上記の計算した金額以下であればいくらでも良いのです。また、上記で計算した金額に消費税がかかってきますので注意しましょう。

 

登記関係費用

マンション売却時にかかる登記関係費用は、「抵当権抹消時の登録免許税」と「司法書士報酬料」になります。まず、抵当権抹消時の登録免許税は、1物件につき1,000円です。

マンションは敷地権化(建物と土地を一体化)している場合が多いので、大抵は1物件としてカウントされます。

また、司法書士報酬料は司法書士によって異なります。相場としては、大体5万円前後で計算しておくと良いです。

 

その他費用

その他の費用としては、引越し費用や家具・家電処分費なども忘れてはいけません。引越し費用も、規模によっては10万円を軽く超えてくることもあります。

また、大型の家具や家電は粗大ごみとして処分するのが難しいので、専門業者に引き取ってもらう必要があります。特にエアコンなどの取り外しが面倒なモノは、1万円単位の撤去費がかかってくる場合があるので注意しましょう。

 

返還される諸費用

マンション売却経費

「諸費用」の中では注意するべき諸費用があります。それは、「固定資産税精算分」と「保証料の返還」です。この2つは、場合によっては返還される場合があるので、こちらも計算しておきましょう。

 

固定資産税精算分

不動産会社にもよりますが、大抵の場合は固定資産税を精算し、買主負担の分は諸費用として徴収できます。そもそも、固定資産税とは、不動産を「所有」しているだけでかかる税金であり、毎年1月1日に所有している人にかかってくる税金です。

 

固定資産税の請求

固定資産税は税務署から毎年5~6月頃に、納税通知書が郵送されてくることによって、金額が分かります。納税通知書を受け取った人が、一括、もしくは分割で納税することになります。

 

固定資産税の清算

固定資産税の清算とは、平たくいうと「住んだ期間分の固定資産税は支払ってください」という意味の清算金です。たとえば、売主Aさんが固定資産税10万円のマンションを、Bさんに売却したとします。そして、売買契約が成立し、マンションを7月1日引き渡しました。

つまり、1年の半分はAさん、1年の半分はBさんがマンションを所有しているということです。しかし、1月1日時点の所有者はAさんなので、Aさんが1年分の10万円を納税します。

そのとき、Bさんは半年分である5万円を、固定資産税の清算分としてAさんに支払う必要があるのです。

 

保証料の返還

固定資産税の精査金以外にも、「保証料」が返還されることがあります。保証料とは、銀行に支払ってる金額であり、その銀行によって金額が異なります。

そもそも、保証料を0円に設定している銀行もあるので、まずはマンション購入時に自分が保証料を支払っていたかどうかを確認しましょう。

 

保証料とは?

そもそも保証料とは、住宅ローンを借りるときに、保証人の代わりをしてくれる会社のことです。保証人の代わりをするということは、もし借入者が返済不能になったときに、この保証会社が銀行へ残債を支払うということです。

その「保証」の対価として支払うのが保証料なのです。

 

保証料の返還

この保証料は、あくまで借入をした期間分、保証会社が保証するという仕組みです。そのため、マンション売却に伴い、借入期間が圧縮されれば、その圧縮された期間分の保証料は返還されるということになります。

たとえば、借入期間30年で3,000万円借り入れたときに、保証料60万円を支払っていたとします。仮に、借入期間が残り15年のときにマンションを売却したとすると、保証会社は残り15年間は保証しなくて良い期間ができるということです。

そのため、30年間で60万円支払っているので、15年になると半分の30万円が返還されるということです。ただし、一括で繰上返済するときの手数料もかかってくるので、30万円全額は返ってこないと思いまう。その辺りの詳細は銀行に確認しておきましょう。

 

まとめ

マンション売却時に計算しておくべき費用は以下の通りです。

  1. 査定額と残債を計算する
  2. 諸費用を計算して内訳を知る
  3. 諸費用の中でも返還される金額を知る

特に、手持ち資金を捻出する必要があるかどうかは、必ず確認しておかなくていけません。できれば、査定額で売れなかったとしても、資金計画に余裕がある状態が望ましいです。

また、諸費用については、早めに銀行や不動産会社に確認しておきましょう。諸費用が100万円以上する場合も多いので、キチンと計算しておかないと、予期せぬ出費をすることもあります。

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