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中古マンションの売却価格はどれぐらい下がる?知っておきたい価格の下落率

マンション売却時に気になることは、「マンションの下落率」です。つまり、どのくらいのペースでマンションの価格が下落しているかという点を気にする人が多いです。

最も下落率が分かりやすい指標としては、マンションの「築年数」があります。ただ、マンション価格が下落をする要素は築年数だけではありません。そこで今回は、マンション価格の下落率をテーマにお話していきます。

築年数によるマンション価格の下落

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まず、マンション価格は築年数によって、どのような下落率で推移するかという話です。以下のデータは、東日本不動産流通機構が出しているデータ※1をまとめた数字です。このデータは、東日本不動産流通機構(レインズ)を通じて成約した物件の情報を基にしています。

  1. 築0~5年:54.19万円
  2. 築6~10年:50.93万円(下落率6.1%)
  3. 築11~15年:43.44万円(下落率14.8%)
  4. 築16~20年:29.86万円(下落率31.3%)
  5. 築21~25年:26.81万円(下落率10.3%)
  6. 築26~30年:27.73万円
  7. 築31年~:23.68万円(下落率14.7%)

※金額は㎡単価を記載しており、下落率に関しては上段と比較しています。

※1東日本不動産流通機構
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

築年数による下落について

前項でお見せしたように、築10年の節目に下落率が大きくなっているのが分かります。また、築25年と26年は例外ですが、やはり5年という節目で見ても、マンションの価格は下落するタイミングであることが分かると思います。

検索条件

マンション価格が5年・10年の節目ごとに下落率が大きくなるのは、購入検討者の検索条件が要因の一つです。中古マンションの購入者がマンションを探すときには、まずインターネットで検索をかける人が多いです。

そのときに「購入金額」「広さ」「駅距離」「築年数」の4つの要素は、必ず絞り込む人が多いのです。

そのときに「築5年以内」「築10年以内」などのように、築年数に関しては「節目」で絞り込む人が多い(検索の仕方もそのようになっている)のです。

そのため、築11年のマンションと築10年のマンションは実際1年しか変わりませんが、「築10年以内」で絞り込まれてしまうと、そもそも検討の土台にも乗らないのです。これは、インターネット検索だけでなく、不動産会社にマンションを探してもらうときにも同じことがいえます。

売り時の目安

この築年数によるマンション価格の下落率は、自分のマンションの売り時を見極める上でも武器になります。たとえば、「今住んでいるマンションが手狭になってきたので、そろそろ売ろう」と考えているとします。

そのとき、今住んでいるマンションが築7年と築10年で、大きく「売り時」が異なるのです。

築7年の場合は、「築10年以内」に該当しなくなるまで、後3年もあります。一方、築10年は今年中に売らなければ、「築10年以内」に該当しなくなるのです。そのため、築7年のマンションよりも迅速に売却する必要があるということです。

耐用年数と減価償却

また、築年数以外にも、耐用年数と減価償却率でもマンション価格の下落率を計算できます。耐用年数というのは、国税庁が定めた「利用に適する年数」です。つまり、耐用年数を過ぎてしまうと、「利用するに適さないほど劣化してしまう」と考えられているということです。

また、減価償却というのは、「建物は経年劣化をするので、毎年資産の目減り分をマイナスして考える」ということです。鉄筋コンクリート造のマンションであれば、耐用年数は47年と定められており、事実として築47年を超えるマンションに査定額は付きにくいのです。

減価償却は「購入金額×0.9×償却率※2」によって計算されます。鉄筋コンクリート造のマンションの償却率は0.022になります。

そのため、購入金額3,500万円の鉄筋コンクリート造のマンションであれば、「3,500万円×0.9×0.022」となり、毎年69.3万円が減価償却されていくという考えになります。

これを逆算(3,500万円÷69.3万円)すると約50年で、資産価値が0円になるという計算です。この耐用年数と減価償却から分かるように、マンションは築40年後半~50年を目処に資産価値が0円まで下がるのです。

減価償却については以下の記事を参考にしてください。

参考マンションン売却時の減価償却はこう決まる!譲渡所得を算出時のポイント

※2国税庁「耐用年数」「減価償却」
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

資産価値を保つ方法

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ここまで、マンション売却時の下落率についてお話しましたが、その下落率を少しでも緩やかにする方法があります。その方法は以下の通り「メンテナンス」です。

メンテナンス

資産価値を保つためには、自分自身でメンテナンスをすることが大切です。メンテナンスと一言でいっても、大きく分けて「クリーニング」と「空室管理」の2つがあります。

1つ目の「クリーニング」についてはその名の通り室内をクリーニングすることで、2つ目の「空室管理」は空室時に室内が傷まないように管理することです。

クリーニング

クリーニングとは、主に水まわり関係のクリーニングを指します。フローリングの掃除などは日常的に行うと思いますが、水まわりの掃除はそこまで数多く行わないと思います。

しかし、中古マンションの売却時には必ずといって良いほど、水まわりはチェックされます。定期的にクリーニングすることで、配管や換気扇からの臭いも抑えられるので、居住中は年数回程度のクリーニングを行うと良いです。

空室管理

空室管理とは、具体的には以下のようなことを指します。

  1. 換気
  2. 通水

空室管理というくらいなので、基本的に居住中でなく「空き家」などが該当します。空き家として最近多いのは、親御さんのマンションを相続したものの、空き家として放置しているパターンです。このような場合には、定期的な換気と通水をする必要があります。

換気をしないと、湿気が溜まりやすくカビの発生リスクが高まります。また、臭いもこもりやすいので、クロスなどに臭いが染みつきやすいのです。さらに、通水をしないと配管に溜まっている水(封水)が蒸発します。封水が蒸発すれば、臭いが部屋の中に充満してしまうのです。

もし、空室になっているマンションが遠方なのであれば、不動産会社に空室管理を依頼するという方法もあります。それだけ、空室管理をしないと室内が傷むということです。

まとめ

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このように、マンション売却時に知っておくべき、マンションの価格の下落率は以下の通りです。

  1. 築年数による下落率は5年・10年の節目が大きい
  2. 節目は「売り時」にも役立つ
  3. 耐用年数と減価償却から築40年~50年ころにマンションの資産価値は0円になる
  4. 下落率を抑える方法は「メンテナンス」

まずは、築年数の節目を意識することが大切です。節目を意識することによって、自分のマンションが最も高く売れやすい時期が分かってきます。

また、マンション価格の下落率を少しでも抑えるためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。クリーニング業者を呼ぶほどかは劣化具合によりますが、少なくとも自分でできる範囲で定期的にクリーニングを行いましょう。

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