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マンション売却時の複雑な消費税を簡単に理解する!重要ポイントを徹底解説

マンション売却時にはあまり話題に上がりませんが、実は不動産にも消費税がかかっています。

しかし、一般的な中古物件を売却する場合には、消費税は非課税となることが多いです。ただ、課税対象になるケースもあり、さらにマンション売却時の諸費用には課税対象の項目もあります。

そのため、どういう状況で課税対象になるか、諸費用はどの項目が課税されているかは理解しておきましょう。

マンションの消費税の考え方

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マンション売却時の消費税については、以下の要素によって課税対象かどうか変わります。その点を抑えておかないと、予期せぬところで消費税がかかるという結果になってしまうのです。

  1. 土地か建物か
  2. 売主の種類
  3. 物件の用途

上記3要素は単体ではなく、複合的に考える必要があります。そのため、課税されるかどうかは少々複雑になるので、1つずつ解説していきます。

土地と建物

結論からいうと、土地は非課税であり、建物は消費税の課税対象になります。なぜ土地が非課税かというと、「消費される」ものではないからです。消費税とは、あくまでモノやサービスなどの「消費されるもの」について課税される税金です。

土地は時間が経っても大きく劣化したり、増減したりするものではありません。そのため、消費されないものという扱いになるのです。

売主の種類について

また、不動産の種類以外にも、売主の種類で課税・非課税が決まります。売主が不動産会社であり、かつ課税事業者※1であれば、消費税がかかります。しかし、売主が一般個人であれば消費税はかからないのです。

※1課税事業者かどうかは以下のホームページをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

不動産の用途について

前項のように、個人が売主の場合には消費税はかかりません。しかし、「不動産の用途」が投資用物件であった場合には消費税がかかってきます。一方、居住用不動産の売買であれば消費税は非課税なので、一般的な中古住宅取引は非課税になります。

投資用かどうかを判断するのは、住民票の所在地やインフラの使用状況などで判断されます。たとえば、「入居用」と見せかけるために、短期間住民票を移しただけでは投資用と見なされる可能性があります。

そのようなときに、自分名義の水道や電気などの請求書などがあれば、「実際に入居していた」という証明になります。

しかし、投資用か否かの判断に明確な基準はありません。そのため、投資用と判断されそうな要素がある場合には、事前に税理士や税務署に相談して見解を聞いておきましょう。

不動産は一千万単位の商品なので、課税されるかどうかで負担金額は大きく変わってきます。

マンションに消費税がかかるか?

上記の通り、「土地か建物か」「売主は課税事業者か個人か」「投資用か居住用か」という3つの要素によって、消費税が課税されるかどうかは決まります。少々複雑なため、以下の順番で自分の物件を確認しましょう。

  1. 投資用不動産か居住用不動産か
  2. 売主は個人か不動産業者か
  3. 不動産業者なら課税事業者か

まず、自分のマンションが「1.投資用不動産か居住用不動産か」で投資用物件であった場合には、マンションの建物部分に課税されます。居住用である場合には2へ進みます。そして、「2.売主は個人か不動産業者か」で、個人である場合には消費税はかかりません。不動産業者の場合には3へ進みます。

「3.不動産業者なら課税事業者か」に進んだ場合で、課税事業者に該当するときには、マンションの建物部分に消費税がかかるのです。この順番でチェックしていけば、自分のマンションか課税対象かどうか見極められるはずです。

新築マンションの場合は課税

こちらは、マンションの売却というよりは、マンションの購入者側の話です。新築マンションの場合には、不動産業者であり課税事業者が売主となっている場合がほとんですので、実はマンション価格の中に消費税が含まれています。

マンションにおける土地の考え方は少々複雑です。1つの土地をマンション居住者全員で所有しているという扱いになるので、その部屋の「持ち分割合」に応じて所有している土地の面積が変わります。

マンションの土地と建物

たとえば、敷地面積が2,000㎡の土地に100戸のマンションが建っていたとします。この100戸が全て同じ面積の場合には、このマンション1室で20㎡(2,000㎡÷100戸)の土地を所有していることになります。

さらに、その物件が1室3,000万円で販売されていると仮定します。その場合には、その3,000万円の内訳を、建物と土地に分けるのです。この土地と建物に分けるときのルールは特になく、税務署などが見ても「不自然でない」分け方をします。

当然、土地は非課税なので、土地の比率を高くするほど、物件価格は安くなるのです。

中古物件の売主

上記のように、新築マンションには実は消費税がかかっており、中古物件にはかかっていません。マンションは一千万円単位の買い物なので、消費税も百万円単位になります。

そのため、中古物件を売却するときに、競合物件が新築である場合には、「新築マンションは消費税がかかるが、個人が売っている中古マンションは非課税である」という要素が武器になるかもしれません。

家を売却する時の諸費用

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冒頭でいった通り、家を売却するときの諸費用の中で、以下の項目に関しては消費税がかかっています。

  1. 仲介手数料
  2. 司法書士報酬料

特に仲介手数料は高額なため、消費税が10万円を超えることも少なくないので、諸費用の課税についても注意しましょう。

仲介手数料

まず、仲介手数料についてです。仲介手数料は、売却金額によって以下のように手数料率が変わります。

  1. 物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%
  2. 物件価格(税抜き)が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円
  3. 物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

そして、上記で計算して金額に消費税がかかってくるのです。たとえば、税抜き4,000万円の物件を売却したときには、「4,000万円×3%+6万円」に8%の消費税がかかり、1,360,800円が仲介手数料の上限になります。

仮に、消費税が8%から10%に上がったら、消費税額は25,200円上がります。また、消費税が適用される利率は、引渡時や売買契約時によります。そのため、消費税が切り替わるタイミングでマンションを売却するときは注意しておきましょう。

関連記事マンション売却時の仲介手数料と手数料の値引きについて

司法書士報酬料

司法書士報酬料とは、登記関係費用に含まれる費用になります。マンション売却時に残債がある場合には、残債を完済して抵当権を抹消します。その抵当権を抹消する「登記」の際に、原則司法書士に依頼するのです。

その司法書士に支払う費用が司法書士報酬です。司法書士報酬は司法書士によって金額が異なります。相場としては大体5万円前後なので、2016年12月時点では8%である4,000円前後が消費税になります。

このように、大きな金額ではありませんが、諸費用に関しても消費税がかかっている項目とかかっていない項目があるのです。

まとめ

マンション売却時には消費税に関して以下のポイントを抑えておきましょう。

  1. 居住用のマンションは非課税だが、投資用マンションは課税対象になる
  2. 売主が個人であれば非課税になる
  3. 諸費用の中でも仲介手数料と司法書士報酬料には消費税がかかる

上記3点を理解しておけば、マンション売却の消費税に関して混乱することはありません。

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