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【保存版】マンション売却時に必要な重要書類8つと紛失時の対応まとめ

これからマンションを売却しようと思っているのですが、どういった書類が必要になるのですか?


マンションの売却には、たくさんの書類が必要になります。そのため、売却の方針が決まったら、それらの書類を計画的に準備するとスムーズですよ。


そうなんですね。もしかすると紛失してしまっているかもしれないので、早めに準備しないと不安です。


そうですね。直前になって焦らないために、早めに準備するのは大事ですよ!では、1つずつ詳しく見ていきましょう!


スムーズに売却するなら必要書類は早めの準備がベスト!

マンションを売却するときには、売主が色々と書類を用意しなければいけません。その書類は、家にあるものだったり、役所などで取得しなければいけなかったりと、用意する手段はさまざまです。

また、紛失しているときの対応などに時間がかかる場合もあるので、早めに必要書類は把握しておきましょう。今回は、マンション売却時の必要書類について詳しく解説します。

マンション売却に必要な書類

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マンションを売却するときに必要な書類は以下の通りです。

  1. 登記簿謄本
  2. 売買契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 地積測量図
  5. 図面
  6. 固定資産税納税通知書
  7. マンション管理規約集
  8. 本人確認書類

上記の通り、さまざまな種類の書類が必要になります。大きく分けると、「物件概要が分かるもの」「税金関係」「本人確認書類」の3種類です。

登記簿謄本と権利書

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登記簿謄本と権利書は、不動産の登記関係で必要になってくる書類です。この2つの書類は、意味合いは似ていますが違う書類になります。また、登記簿謄本は必須書類ですが、実は権利書は不動産売却において必須書類ではありません。詳細は後述します。

登記簿謄本

登記簿謄本とは、登記の証明書のことです。つまり、「このマンションはわたしのマンションです」ということを意味している、「所有権登記」を証明している書類になります。

登記簿謄本は「登記事項証明書」ともいわれ、厳密にいうと「全部事項証明書」と「現在事項証明書」の2つに分かれます。

元々は、登記簿謄本という紙の証明書が主流でしたが、今ではコンピューター・システムによって管理されています。そのコンピューター・システムによって管理されている登記簿謄本の代わりになる証明書を「登記事項証明書」と呼んでいるのです。

全部事項証明書とは、抹消された事項も含めて、今までの全ての経緯が記載されている証明書です。また、現在事項証明書とは、現在有効である内容のみの記載なので、過去の経緯の記載はない証明書になります。たとえば、過去の所有者や、過去の抵当権などは記載されていません。

全部事項証明書・現在事項証明書は、最寄りの法務局で誰でも手に入れることができます。ただ、その際には印紙代がかかるので注意しましょう。

権利書

昔は、不動産の登記が完了したら、「登記しました」という証明のために「権利書」が発行されました。この権利書に自分の名前が記載されていることで、不動産の名義人である証明になったのです。

しかし、平成17年3月に不動産登記法が改正されたことで、権利書は「登記識別情報」という書類に変わりました。登記識別情報とは、12桁の英数字からなり、不動産の登記名義人の本人確認を目的とした書類です。

つまり、登記識別情報に記載されている英数字を知っていることで、その不動産の登記名義人であることを確認できます。

昔は「権利書の原本を持っている」ことが大事なことでしたが、今は「登記識別情報の番号を知っていること」が大事なので、登記識別情報はきちんと保管しておきましょう。

先ほどいったとおり、登記法が改正されたので、権利書と呼ばれる書類は平成17年3月以前に不動産取引をした人だけが持っています。言い換えると、平成17年3月以降に不動産を取得した人は、権利書ではなく登記識別情報が必要になります。

権利書の紛失

上述したように権利書がなくても、不動産売却に大きな問題はありません。しかし、権利書を紛失した場合には、「本人確認情報」を司法書士に作成してもらう必要があります。そのため、費用が5万円程度増額する点は認識しておきましょう。これは「登記識別情報」の場合も同じです。

本人確認情報とは、第三者から見て「この不動産は自分が所有しています」ということを証明する書類です。本人確認情報の書類は数枚の紙面になっており、項目は以下の通りです。

  • 不動産の種類(土地、一戸建て、集合住宅など)
  • 個人情報(氏名、住所など)
  • 不動産の名義人であることを確認した理由

権利書や登記識別書は再発行できないので、紛失している状態でマンションを売却するなら、自動的に本人確認情報の作成に入ります。

売買契約書、重要事項説明書

e879288fc89975645488eca73265325e_s1売買契約書と重要事項説明書は、不動産会社が作成します。不動産会社がフォーマットを基に作成しますが、特に重要事項説明書は、その物件特有の項目が多いです。

そのため、マンションを新築で購入したときの重要事項説明書と売買契約書を不動産会社に渡しましょう。それを基に作成した方が、正確な内容になります。

重要事項説明書

重要事項説明書とは、読んで字のごとく、購入者がマンションに関して知っておくべき重要なことが書いてある書類になります。

  1. 基本事項
  2. 法令上の制限
  3. インフラ関係
  4. その他の制限
  5. 権利関係
  6. 契約関係

マンションにもよりますが、20ページを超えるボリュームであることが多いです。この重要事項説明書を、宅建士(旧宅地建物取引主任者)の資格を持っている営業マンが説明をします。

基本事項

土地や部屋の広さやマンションの階数など、不動産の基本的な情報が記載されています。面積に関しては、前項の登記簿謄本と図面や重要事項説明書に記載されている面積とは異なるので注意しましょう。

図面集は壁芯、登記簿謄本は内法(壁の内側)から測るので、登記簿謄本に記載された面積の方が小さくなります。

法令上の制限

法令上の制限とは、たとえば「土地の用途規制」や「高さ制限」などのことを指します。特に、建築に関する規制に関しては、建て替えなどにも影響する大事な事項です。

インフラ関係

インフラ関係とは、飲用水や下水道の整備状況、接道(道路と土地の接している部分)、私道などの確認です。特に「私道」がある場合には注意しましょう。マンションで私道が影響してくるのは、主に駅前のアプローチ上に私道があるときです。

私道とは公道ではなく私人(個人)が所有している道路なので、将来的に通行を規制したり、使用料を徴収したりする可能性があります。

その他の制限

上述した制限以外に行政で定められていたり、マンション独自で定められていたりする場合には、その内容が記載されます。

権利関係

権利関係は、主に土地部分のことです。たとえば、定期借地権であった場合には、期限が切れたらどうなるかなどを記載します。また、通常の借地権(旧法借地権)であった売却には、譲渡承諾料などが記載されます。

契約関係

売買契約書に記載されている内容です。詳細は後述します。

売買契約書

売買契約書の内容の7割程度は、重要事項説明書と同様です。そのため、重要事項説明書と異なる部分だけ明記します。

  1. 売買代金の表示
  2. 公租公課の清算
  3. ローン特約
  4. 付帯設備などの引渡
  5. 契約違反
  6. 瑕疵担保責任

売買契約書は重要事項説明書とは違い、4~5ページ程度で構成されています。

売買代金の表示

この欄には、売買代金の内訳が表示されています。手付金額や住宅ローン借入など、厳密に資金内容が分かるように記載する不動産会社もあります。

また、引渡し約定日と呼ばれる、「この日までに引渡します」という日付の記載もあるので、売買代金と一緒に確認しましょう。

公租公課の清算

主に「固定資産税の清算」のことが書かれています。固定資産税は1月1日の所有者に1年分請求されます。

しかし、マンションを売却すれば、所有権が移転した時点で、買主が固定資産税を支払うのが普通です。そのため、固定資産税の清算をして、買主から清算金を受け取ることを覚えておきましょう。

ローン特約

住宅ローンを借りている買主は、ローン特約という条項があります。ローン特約とは、仮に住宅ローンの本審査で否決になってしまったときには、売買契約は白紙解約になるという特約です。

付帯設備などの引渡

部屋に付いているエアコンや照明などの引渡についてです。これは、譲渡するか撤去するか揉めるポイントになるので気を付けましょう。「付帯設備表」のような書面をつくり、1つ1つ設備をどうするか書面に残しておいた方が良いです。

契約違反

買主・売主ともに契約違反をしたら手付金額と同額を違約金として支払います。買主は手付金を没収され、売主は手付金を返還し、かつ手付金と同額を違約金として支払うのです。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、瑕疵(欠陥)があった場合に、売主が補修などを行う責任があるということです。瑕疵担保責任の期間は不動産会社を挟んで、買主・売主が協議の元で決めます。一般的には「引渡から1年間」程度の期間で設定することが多いです。

そのほかの書類

そのほかの「地積測量図」「図面」「固定資産税通知書」「マンション管理規約集」「本人確認書類」についてです。

地積測量図とは、土地の面積をきちんと測量してあることを証明する書類です。「実測図」と呼ぶこともあります。また、図面はマンション購入時に譲り受けている書類です。図面は、チラシやネットなどの広告物や、営業場面でつかう大事な書類です。

また、固定資産税納税通知書とは、先ほどいった固定資産税の金額明記されている書類です。この書類をもって固定資産税額を確認し、固定資産税精算額を決めます。

マンション管理規約集には色々なルールが記載されています。たとえば、「ペット飼育ルール」や「ゴミ出しルール」などです。

不動産会社の営業マンも、一般的な不動産知識はありますが、マンション独自のルールは管理規約集を見ないと分からないのです。また、管理規約集は買主に引き継ぐ書類でもあります。

本人確認書類とは、具体的には「住民票」と「印鑑登録証明書」です。これらの書類は、マンション売買契約時や登記(抵当権抹消)時に利用されます。

まとめ

このように、マンションの売買契約時には色々な書類が必要になります。こられの書類はマンションの売却開始時点では不要な書類が多いです。

ただ、権利書関係の書類は、「どこにある分からない」という方も多いので事前に探しておきましょう。ほかの書類は、不動産会社に取得タイミングと取得方法を聞いた後で問題ありません。

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