築年数30年の相続した古いマンションを高値で売却する４つの手順

築年数30年以上の古いマンションを高く売る方法

では早速、相続した古いマンションを高く売る方法を解説します。

一般的に木造戸建ては、築20年～25年程度で建物の査定額は0円になります。しかし、マンションは鉄筋コンクリート造なので、使い方によっては築30年以上でも十分値段が付くことが多いです。

ただ、そのような古いマンションを売る時には、以下の点を意識、または注意して売却しましょう。

とにかく早く売る

当たり前ですが、古いマンションはとにかく早く売りましょう。特に築年数の節目である、「3年周期」や「5年周期」の場合には急ぐ必要があります。たとえば、築30年と築31年は購入検討者の印象が変わってきます。

購入検討者が「築30年以内」という希望条件であれば、たった1年売却時期が違うだけで検討にすら入らないこともあります。それだけ、築年数の境目は大切ですので、とにかく早く売ることを心がけましょう。

不動産を早く売るためには、まずは査定依頼をすることです。

なお、不動産をできるだけ早く売却するには、たくさんの見込み客を探す必要があります。その場合効果的なのが、不動産査定の一括比較サイトで大手不動産業者を探すことです。

不動産一括査定サイトで、もっとも有利な条件を提示してくれる大手不動産業者を選べば、大手不動産業者の幅広ネットワークを活用しつつ、好条件で売却できる可能性がアップするからです。

この記事の一番下に、大手不動産業者がたくさん登録されている人気の一括査定サイトを３つ紹介していますので、そちらからできるだけ早めに無料査定依頼してください。

写真にこだわる

つづいて、広告物の工夫です。古いマンションは広告物をいかに良く見せるかが大切です。広告物で最もインパクトがあるのは写真ですので、写真にはこだわって撮影してもらいましょう。具体的には、外観写真と室内写真です。

なるべくキレイに映るアングル、時間帯で写真を撮ることが大切です。写真を見た購入検討者に、「古いから劣化しているな」ではなく、「築30年だけどキレイだな」と思ってもらうことが大事です。

空室管理をきちんとする

相続したマンションを売却する場合には、そのマンションに住まなくても空室管理はしっかり行いましょう。空室管理とは、「掃除」「換気」「通水」「郵便受けの整理」などのことを言います。実は、マンションをはじめ不動産は空室の状態の方が劣化は早いです。

そのため、定期的に上記の管理をすることによって、少しでも劣化を防ぐことが大切です。空室管理について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事「マンションを売るなら空き家にすべき！」は正しくない？その仕組みを詳しく解説

リフォーム費用を算出する

また、室内の劣化が激しい場合には、リフォーム費用を算出するという手段もあります。もちろん、リフォームしてから売り出すという方法もありますが、築が古いと中々リフォームするハードルは高いです。そのため、リフォーム業者に依頼して、見積もりだけ算出してもらいましょう。

見積もりを算出しておけば、「室内の劣化」がネックになっている購入検討者へのセールルトークになります。場合によっては、リフォーム代の一部を値引きするという方法で成約できるかもしれません。

関連記事マンション売却前のリフォームは本当に意味ない？デメリットと査定額への効果

固定資産税とは？

固定資産税とは、不動産を所有しているだけで課税される税金になります。そのため、親から相続されたマンションをそのまま放置しているだけで、そのマンションには固定資産税がかかってくるのです。

そのため、相続したマンションに居住するつもりもなく、賃貸に出す予定もない場合には早めに売ってしまうのが得策です。

固定資産税の税率

固定資産税とは、国が徴収する国税ではなく、各都道府県などが徴収する地方税になります。固定資産税の税率は「課税標準額×1.4％」になります。課税標準額とは、固定資産税台帳に登録されている固定資産税評価額です。この固定資産税率に関しては、部屋の広さなどで軽減があります。

固定資産税について詳しく知りたい方は、自治体の主税局のホームページを確認ください。東京都の主税局はこちらのホームページ※1になります。

※1東京都主税局
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

都市計画税について

固定資産税は、都市計画税も含まれています。一般的には「固都税」と表記されることが多いですが、固定資産税と一言で表したときにも「都市計画税」が含まれていることを忘れてはいけません。

都市計画税の税率は「課税標準額×0.3％」です。ただ、0.3％はあくまで最高税率なので、諸条件によって変わってきます。詳細を知りたい方は各自治体の主税局で確認ください。いずれにしろ、マンションを相続したら、固定資産税以外にも都市計画税がかかっていることを認識しておきましょう。

また、固定資産税について詳しく知りたい方はこちらの記事で確認ください。
［label color=”red” text=”関連記事”］マンションを売ったら固定資産税はどうなるの？仕組みを徹底解説

相続税とは？

相続税とは、不動産をはじめとした「財産」を相続した場合、その財産の評価額に応じて課税される税金になります。

相続したマンションも、その評価額に応じて相続税を支払わなければいけません。

また、相続した物件を売却するときには、相続のタイミングによっては節税できるので、しっかり理解しておきましょう。

相続税について

相続税の税率は、評価額によって異なります。税率の詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。計算式としては、「（相続税評価額－基礎控除3,000万円－法定相続人数×600万円）×税率－控除額」になります。

たとえば、相続税評価額が6,000万円で法定相続人が2人の場合には、相続税評価額は「6,000万円－3,000万円－2人×600万円＝1,800万円」になります。1,800万円の税率は15％、控除額は50万円になるので、「1,800万円×15％－50万円＝220万円」が相続税額になります。

※2国税局　相続税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.html

相続税の納税

上記で相続する金額が分かったら、次は相続税を納税する必要があります。相続税を納税するときには、相続を知った日から10か月以内になります。納税する方法は、自ら税務署や金融機関、郵便局へ申告して納税するという方法になるので、忘れないようにしましょう。

また、マンションを相続して、そのマンションの売却益を相続税に充てたいとします。その場合には、相続を知った日から10か月以内が納税期限なので、10か月以内にマンションも売却する必要があります。そのため、早めに売却活動に入らなければいけません。

相続税の納税に関して詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ※3を確認ください。

※3国税庁　「相続税の申告と納税」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzo33.htm

相続税の節税

冒頭でいったように、相続した不動産を売却するときには節税する方法もあります。結論から言うと、譲渡所得税を算出するときに、支払った相続税を経費として計算することができるのです。経費とし計算できれば、譲渡所得が下がり、結果的に譲渡所得税も下がるというワケです。

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、マンションを売却したときの利益にかかる税金です。この譲渡所得税は、単純に「取得金額－売却金額」という計算式だけではなく、減価償却費や売買時の諸費用も加味されて計算されます。所得額については、国税庁のホームページで計算するか、税理士へ相談しましょう。

相続税の経費算入

先ほど言ったように、相続した不動産を売却した場合、支払った相続税を経費として算入できます。つまり、前項でいった「諸費用」に加味することができるので、譲渡所得額が減額されるというワケです。ただし、この制度を利用するには、相続税納税期限の翌日から3年以内にマンションを売却する必要があります。

相続マンションを放置すると、固定資産税の負担があるだけではなく、このような税制優遇のチャンスもなくなってしまうのです。詳細は国税庁ホームページ※4をご覧ください。

※4国税庁　「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm

3,000万円の特別控除

また、相続物件は3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。3,000万円の特別控除とは、譲渡所得を3,000万円控除できる制度のことです。つまり、譲渡所得が3,000万円までは課税されないということです。

この制度を適用するときは、相続開始があった日から３年を経過する年の年末までに物件を売却する必要があります。たとえば、2012年5月に相続が開始されたら、2015年末までの売却です。そのほかにも諸条件がありますので、詳しくは税務署らの資料※5をご覧ください。

※5税務署　平成28年度　税制改正のあらまし
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf

まとめ

このように、相続した古いマンションは、気を付けるべき点が何点かあります。特に、相続税の優遇措置は、優遇を受ける条件と売却時期があるので注意しましょう。また、古いマンションは売却するときに工夫することで、少しでも高く売ることができます。