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ローン残債ありのマンションからスムーズに住み替えるための賢い手順

ローンが残っているマンションから新築マンションに住み替えるための手順まとめ

マンションの住み替えを検討しているのですが、ローンがまだまだ残っているんです。そんな時はどのような手順で買い換えをすればいいのでしょうか。


ローンが残っていると、金融機関との調整や売るタイミングなど、検討すべきことは多いです。


そうなんですね。では、1つずつわかるように解説してくれませんか。


分かりました!では、ローン残債がある物件からマンションに住み替える場合の費用面での心配ごとや手続きなどを中心に紹介しましょう!


ローン残高がある物件の買い換え手順は?

住宅ローンが残っているマンションを売却して、新築マンションを購入しようとする人は色々と注意が必要です。なぜなら、マンションを「売る」という作業と、マンションを「買う」という作業の2つを並行して行う必要があるからです。

そこで今回は、住宅ローンが残っているマンションから新築マンションへ住み替えるための手順を解説します。

住み替えるための手順

まず、住宅ローンが残っているマンションから、新築マンションに住み替えるための全体的な手順について解説します。住み替えには、先売りと後売りの2つの手順があり、それぞれの全体的な流れを紹介します。

先売りについて

先売りとは、読んで字のごとく、先に自分の物件を売却することです。流れとしては以下になります。

  • 現在のマンションの査定&媒介契約
  • 新しいマンションを探し始める
  • 現在のマンションの売却活動&申込・契約
  • 現在のマンションの引渡
  • 新しいマンションの申込・契約&引渡

細かい順番は多少前後しますが、とにかく新築マンションを購入するより「先」に、現在のマンションを売却するのが「先売り」です。

後売りについて

一方、後売りは、新築マンションを購入してから、現在のマンションを売却することをいいます。

  • 新しいマンションを探し始める
  • 新しいマンションの申込・契約
  • 現在のマンションの査定&媒介契約
  • 新しいマンションの引渡
  • 現在のマンションの売却活動&申込・契約
  • 現在のマンションの引渡

こちらも細かい順番は前後します。ただ、新しいマンションを契約した「後」に、現在のマンションを売却するという流れになります。

先売り・後売りの詳しい解説はこちらの記事をご参照ください。

関連記事マンションの買い換えの流れを解説!ポイントは「先売り」か「後売りか」?

行うべき手続き

上述したように、後売りの場合でも先売りの場合でも、住宅ローンが残っているマンションから新築マンションへの住み替えるときは、共通して行うべき手続きがあります。次項から、その詳細や注意点について解説していきます。

査定

まず、売却する物件を査定する必要があります。査定とは、「大体どのくらいの金額で売却できるか」ということを不動産会社に算出してもらうことです。この「査定」自体は無料で行うことができます。ただし、査定をするときには以下の点に注意しましょう。

  • 複数の不動産会社に査定依頼をする
  • 査定金額だけで選ばない

不動産会社を選ぶときは、この「査定」のタイミングしかありません。そのため、査定は慎重に行い、きちんと「優良不動産会社」を見極めましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をする

査定依頼するときには、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。その理由は、不動産会社ごとに査定額がマチマチだからです。そのため、1社だけだと比較対象がないですし、その不動産会社が自分の物件のエリアが「苦手エリア」だった場合に高い金額で売却できません。

査定金額だけで選ばない

また、査定金額だけで不動産会社を選んではいけません。理由は、「媒介契約を取りたい」という目的のためだけに、高い査定額を提示してくる不動産会社がいるからです。

そのような不動産会社に売却を依頼すると、結局途中で売り出し価格を下げることになります。そのため、きちんと「査定金額の根拠」を見極めて不動産会社は選びましょう。

査定に関しての詳細はこちらの記事を参照ください。

関連記事マンション売却の査定価格はこう決まる!仕組みを徹底解説

媒介契約

査定金額の「根拠」で不動産会社を選んだら、次は媒介契約を結びましょう。媒介契約は「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があります。結論からいうと、媒介契約は専属専任媒介契約か専任媒介契約を選んだ方が良いです。

理由は、不動産会社が売却をする「本気度」が違うからです。媒介契約の詳細についてはコチラの記事を参照ください。

関連記事マンション売却時の契約はどれがいいの?売買契約と媒介契約について徹底解説

売買契約

売却活動を経て購入検討者が現れたら、売買契約を結びます。また、条件に合う新築マンションがあったら「購入するため」に売買契約を結びます。

現在のマンションを「売却する方」の売買契約は通常通りで良いのです。しかし、新築マンションを「購入する」方の売買契約は、「停止条件付き契約」という契約方法を覚えておきましょう。新築マンションを購入するときには、不動産会社によっては「停止条件付き契約」を締結できます。

停止条件付き契約とは?

停止条件付契約とは、「今の家を○月〇日までに○○万円以上で売却できなければ、今回の新築マンションの売買契約は白紙解約になります」という内容の契約です。

この契約手段は、「先売り」のときは既に今の家を売却しているので使えませんが、後売りの時には効果的です。

停止条件付き契約のメリット

たとえば、今回「後売り」を選択して、以下のような状況だったとします。また、現在の日付は5/1で、現在のマンションをA、購入する新築マンションをXとします。

  • Aの住宅ローン残債が3,000万円
  • Aは3,000万円以上で売りたい
  • Xの引渡は9/1

このような状況のときには、「8月1日までにAが3,000万円以上で売却できない場合には、Xの売買契約は白紙解約にする」という停止条件を結ぶのがベストです。この売買契約を結べば、AとXの住宅ローンがダブルでかかることがなくなるからです。

また、逆にこの契約を結ばないで、Xの売買契約を結んだとします。そのときに、「Aが売却できないからXの売買契約をキャンセルしたい」場合には、違約になり手付金は没収されてしまうのです。

新築物件の多くは「停止条件付き契約」でも契約可能です。ただし、「残りの戸数が少ない物件」や「売れ行き好調」な物件は、停止条件付き契約では契約を締結できない場合もあります。

引渡

さいごに引渡に関してです。ここでいう引渡とは、「売却」側の方も、「購入側」の方も色々と手続きがあるので注意しましょう。どちらも、手続きは名義人自身が行う必要があり、手続き自体も手間がかかります。

売却側の手続き

売却する側の手続きは、「抵当権抹消手続き」です。要は、住宅ローンを完済して、現在設定されている抵当権を抹消するための書類を、金融機関に用意してもらう手続きのことです。

この手続きは、銀行に直接行く必要もあるので、現在の家に申込が入ったタイミングで金融機関に連絡しましょう。そこで、手続きの流れや必要書類を確認します。

購入側の手続き

一方、新築マンションを購入する側の手続きは、「住宅ローン関係手続き」です。新築マンションを、住宅ローンを組んで購入するときには、基本的に仮審査をして承認を受けていることが条件になります。

ただ、売買契約を結んだ後に、「本申込」を行い、その後に「金銭消費貸借契約」を金融機関と結びます。

このときの注意点は以下の通りです。

  • 金銭消費貸借契約は金融機関へ来訪する場合が多い
  • 金銭消費貸借契約は2時間程度の時間がかかる
  • 転職やほかの借り入れをしない

まず、金銭消費貸借契約は時間がかかるので、特にサラリーマンの方は時間調整をしっかり行いましょう。また、仮審査から本審査の間に転職など、プロフィールが変わらないようにしましょう。

その他の注意点

上述した内容が、住宅ローンが残っているマンションから新築マンションに買い替えるときの、大枠の流れ・注意点になります。ただ、特に広く新しい家に住み替える場合には以下にも注意しておきましょう。

引越し準備は早めに

まず、引っ越し準備は早めに行っておきましょう。引っ越しも査定と同様、複数の引越し会社に見積もり依頼をすることが重要です。引越し会社によって見積り額は異なりますし、見積りを依頼するタイミングによって金額も異なるからです。

家具・家電処理も早めに

また、特に新築マンションが今の家よりも広いマンションの場合には、既存の家具・家電は買い替える可能性が高くなります。そのため、引越し業者の手配と並行して、家具・家電の処理を行っておきましょう。家具・家電関しては、大きさ的に粗大ごみ置き場におけないモノもあります。

そのようなモノは、専門業者の引き取りが必要になるのです。そのため、専門業者に直接連絡をして、買取なのか処分費を支払うのかを査定してもらいましょう。その上で、新居に持っていくか、新しく買い替えるかを決める必要があります。

まとめ

住宅ローンが残っているマンションから新築マンションへの住み替え時は、以下の点に注意しましょう。

  • 先売りと後売りの手順を理解しておく
  • それぞれのタームでの注意点を理解する
  • 引越しと家具処分の手続きは早めに行う

マンションの買い替えは時間がかかります。特に、新しい新築マンションの方が今より広い場合には、物件価格も上がりますし、家具の入れ替えなどもあり大変です。そのため、なるべく早めの行動を心がけ、上述した点に注意しながら手続きしましょう。

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