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買い換え住宅ローンとつなぎローンの違いは?仕組みと利用する上での注意点

買い換え住宅ローンの仕組みと注意点とは

買い換え住宅ローンって何ですか?マンションの買い換えを検討しているのですが、私でも利用できますか?


買い換え住宅ローンは、買い換え時に住宅ローンが残っている時に利用する「おまとめ」のローンのことです。金融機関のローン商品ですが、一定基準を満たせば誰でも利用できます。


では、私も利用できるのですね。では、買い換え住宅ローンを利用する際の注意点はありますか?


買い換え住宅ローンは、今までのローンに上乗せするローンなので、ローン残高が多くなる傾向があるのが注意点です。では、もう少し詳しく解説しましょう!


買い換え住宅ローンはメリットよりもデメリットが多い?

今の家を売却しても残債があり、その状態で新しい家を購入するときに、「買い替え住宅ローン」を組んで購入するという方法があります。

買い替え住宅ローンにはメリットが多いですが、デメリットや注意点もあります。その点をきちんと理解してから、買い替え住宅ローンを組みましょう。

買い替え住宅ローンとは?

そもそも買い替え住宅ローンとは、今の家の残債と新しい家の残債の合計金額を、1つの住宅ローンで組むことです。この1つの住宅ローンが「買い替え住宅ローン」というワケです。

そもそも、今の家の残債がある場合には、その残債を完済した後に、新しい家の住宅ローンを組むという流れになります。

残債がある場合の売却

まず、残債がある状態ということは、金融機関が抵当権を設定している状態です。つまり、金融機関がその物件を「担保」にしているということです。

物件を担保にされたまま引き渡すワケにはいかないので、基本は残債を一括返済してから、新しい家を購入するという流れになります。

そのため、物件の売却金額が残債を下回っている売却には、その差額分は手持ち資金から捻出する必要があるということです。

買い替え住宅ローンの事例

たとえば、以下のような状態であると仮定します。

  • 現在住んでいるマンションの残債が3,000万円
  • 現在住んでいるマンションが2,700万円で売却(残債が300万円)
  • 新しい家のマンション3,700万円をフルローンで購入する

この状況のときには、通常であれば残債の300万円を手持ち資金で返済しないと、現在住んでいるマンションは売却できません。しかし、買い替え住宅ローンを利用すれば、残債300万円+新しい家の住宅ローン3,700万円の、合計4,000万円が一緒に組めるのです。

残債がある場合の住宅売却に関しては、こちらの記事を参照ください。

”関連記事” ローン残債がある場合にマンションを売却する方法

買い替え住宅ローンのメリット

前項の買い替え住宅ローンのメリットは以下の通りです。

  • 手持ち資金が確保できる
  • 通常の住宅ローンと条件が同じ

まず、前項でも言いましたが、買い替え住宅ローンを組むと手持ち資金を捻出しなくて済みます。そのため、手持ち資金を減らさずに住宅の買い替えができるのです。また、通常の住宅ローンは、1つの物件を担保に1つのローンしか組めません。

しかし、買い替え住宅ローンは、新しい家1つを担保に入れるだけで、新しい家の住宅ローンと現在の家の残債の2つのローンを組めるのです。このような場合には、金利が上がったり、借入期間が短くなったりと条件が悪くなりやすいです。

ただ、買い替え住宅ローンは、このような金利などの条件が悪くならないという点もメリットになります。

買い替え住宅ローンのデメリット

一方、買い替え住宅ローンのデメリットは以下の通りです。

  • 住宅ローン審査が厳しくなる
  • 引渡条件が厳しくなる

まず、買い替え住宅ローンは、審査が厳しくなります。理由は、前項で言った通り、「1つの物件で2種類の住宅ローンを組む」という点と、そもそも「借入額が上がるから」という2点になります。

買い替え住宅ローンを組むということは、大抵の場合には新しい家の住宅ローンは頭金0円になります。なぜなら、頭金があるのであれば、そもそも現在の家の残債返済に充てるからです。そのため、そもそも頭金0円の上に、現在の家の残債まで乗ってくるということになるのです。

また、買い替え住宅ローンを組むと、引渡し条件が「現在の家と新しい家の引渡は同日」という条件になります。そのため、自分の物件を買ってくれる買主と、新しい家を売ってくれる売主と、引渡日の調整が必要になるのです。

この点が買い替え住宅ローンの2点目のデメリットになります。

買い替え住宅ローンの注意点

買い替え住宅ローンの注意点は、「査定額」にあります。簡単にいうと、「査定額通りに売れるか分からないので高い金額審査しておく」ということになります。そうなると、買い替え住宅ローンの審査は、さらに厳しくなってしまうのです。

たとえば、以下のような流れで買い替え住宅ローンを組むとします。

  • 今の家の残債が3,500万円
  • 今の家の査定額が3,200万円(残債300万円)
  • 新しい家を3,500万円フルローンで購入する

このような状況のときには、残債300万円+新しい家の住宅ローン3,500万円の、合計3,800万円の借り入れで住宅ローン審査をする場合が多いです。しかし、この3,800万円という数字は、家が査定額通りの3,200万円以上で売れたときの話です。

仮に3,100万円での売却になれば、借入額を100万円増やして3,900万円で審査し直しになります。一方、リスクヘッジをして仮に借入額4,000万円で審査をすれば、それだけ審査が厳しくなります。

買い替え住宅ローンの審査のときには、査定金額と借入金額に注意して審査しましょう。

つなぎローンとの違い

買い替えローンの話をしたときに、最も多い質問が「つなぎローン」との違いです。結論から言うと、つなぎローンと買い替えローンは全く別物のローンです。

つなぎローンとは?

つなぎローンとは、主に一戸建てを購入するときに利用されるローンです。そもそも住宅ローンは、建物が完成してからでないと融資はできません。なぜなら、建物を「担保」にすることを条件に融資をするので、その建物が完成されていないと融資できないというワケです。

しかし、一戸建ては、支払いフロー的に建物完成前に施工会社に代金を支払う必要があります。そのときに、一時的に借り入れるローンが「つなぎローン」なのです。

つなぎローンの具体例

たとえば、以下の状況で一戸建てを購入したとします。

  • 5/1に家が着工
  • 7/20に家が上棟
  • 9/1に家が竣工

総費用が4,000万円だったとすると、大抵のハウスメーカーや工務店は「2」の上棟時点で、「中間金」を請求します。中間金の設定金額は会社によりますが、総費用の半分程度の場合が多いので、上記の例では2,000万円が請求されます。

つまり、上棟した7/20時点で2,000万円のお金が必要というワケです。しかし、この時点では物件は竣工していないので、住宅ローン融資を受けることができません。そのときにつなぎローンで一時的に融資を受けるということです。

つなぎローンのデメリット

つなぎローンのデメリットは「金利が高い」ということです。2017年現在では、住宅ローンの最低金利は0.5%前後です。一方、つなぎローンは2%台後半~3%以上の設定になっています。

借入期間が1~2か月なので莫大な利息が発生するワケではありませんが、金利が高い点は認識しておくべきです。

竣工後の流れ

上記の例でいうと、家が上棟した7/20につなぎローンの2,000万円の融資を受け、施工会社に2,000万円支払います。つまり、支払うべき残りのお金は2,000万円になります。

そして、その後建物が竣工した9/1の時点で、総費用である4,000万円の融資を受けたとします。

その4,000万円のうち2,000万円(正確には+利息)は、つなぎ融資の返済に充てます。そして、残った2,000万円を施工会社に支払うというワケです。

このように買い替えローンとつなぎローンは根本的に性質が異なります。しかし、買い替えローンを組む代わりに、「ほかの金融機関から新たに借り入れて残債を返済する」という方法もなくはありません。

この手法がつなぎローンと似ているため、つなぎローンと混在する人がいるのです。

まとめ

買い替えローンを組むときには以下の点を理解しておきましょう。

  • 買い替えローンとは今の家の残債と新しい家のローンを同時に組むこと
  • 買い替えローンは手持ち資金を確保でき借入条件も良い
  • 買い替えローンは審査が厳しく引渡を同日に行う必要がある
  • つなぎローンと買い替えローンは根本的に異なる

買い替えローンは、残債があるときに家を売却する際には非常に良い手段です。審査が厳しいなどのデメリットもありますが、まずは不動産会社に相談してみましょう。

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