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マンション住み替え時に必要な「全ての諸費用」とコストを抑えるコツ

マンション売却の諸費用

マンションの住み替え時に必要な諸費用って何があるのですか?購入代金以外にも色んな手数料が必要って聞きましたが・・・


確かに、マンションの住み替えには「売却コスト」と「購入コスト」の両方が必要で、手数料もそれぞれ必要となります。そのため、ある程度金額を想定してお金ければ、予想以上の金額になって驚きますよ!


わかりました!では、おおよその額を1つずつ教えてください。


それでは、売却と購入のそれぞれの諸経費やコストについて解説します。また、費用を抑えるコツもついでに伝授しますね!


マンションの住み替えには多額の費用がかかる?

マンションを住み替えるということは、今住んでいるマンションを売却して、新しいマンションを購入するということです。そのため、マンションを売却するときの諸費用と購入するときの諸費用がダブルで発生します。

諸費用額は百万円単位でかかることも多いため、費用発生する「項目」と「金額」は事前に把握しておきましょう。また、諸費用を抑えるコツも解説しますので、ぜひ実践してみください。

現在のマンションを売却する諸費用について

現在のマンションを売却する諸費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登記関係費用
  • 引っ越し費用
  • 譲渡所得税

売却に伴って上記のような諸費用が発生します。そもそもマンションの売却金額自体が一千万円単位ですので、冒頭で言ったように諸費用も百万円を超えることが多いです。

売却時:仲介手数料

マンションを売却するときには、不動産会社に仲介を依頼することが多いです。要は、不動産会社に「買い手を探してもらう」ということです。そのため、買い手が見つかり売買が成約したときには、不動産会社へ報酬として「仲介手数料」を支払います。

仲介手数料は、以下のように売却価格によって「上限」が決まっています。

  • 物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%
  • 物件価格(税抜き)が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円
  • 物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

仲介手数料の計算

仲介手数料を計算するときには、「消費税」に気を付けましょう。前項で紹介した計算式に、消費税を足した金額が、仲介手数料の上限になるということです。

たとえば、税抜き4,500万円でマンションを売却したとします。そのときには、「(4,500万円×3%+6万円)×消費税1.08=1,522,800円」が、仲介手数料の上限となります。

仲介手数料を抑える

仲介手数料は、不動産売却時の諸費用の中でも高額な部類に入ります。そのため、仲介手数料を抑えたいと思う人も少なくありません。仲介手数料を抑えるためには、以下の2つの方法があります。

  • 仲介手数料の値引き交渉をする
  • 仲介手数料率が低い不動産会社に依頼する

ただし、この2点はネックもありますので、ネックを理解した上で選択しましょう。結論からいうと、無理な値引き交渉はおススメしません。

仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料の値引き交渉をするネックは、「不動産会社のモチベーションを下げる可能性がある」という点です。特に、仲介をメインにしている不動産会社の主な収益源は「仲介手数料」です。

つまり、仲介手数料を値引きされるということは、不動産会社の収益に大きな影響を及ぼすということです。

そのため、仲介手数料の値引きをされてしまうと、以下のような事態になる可能性があります。

  • 広告費を削る
  • 案内などを後回しにする

仲介手数料を値引かれた物件は、売却する優先順位が下がるため、上記のようなことになります。上記のようなことになれば、広告費を削られれば集客が減りますし、案内を後回しにされれば成約率が下がるのです。

そのため、先ほど言ったように、仲介手数料を無理に値引くことはおススメしません。

仲介手数料率が低い不動産会社に依頼する

先ほど紹介した「仲介手数料の計算式」はあくまで「上限金額」を示しています。つまり、先ほどの計算式で算出した金額「以下」であれば、仲介手数料はいくらで設定しても良いのです。そのため、仲介手数料率をあえて下げて設定している不動産会社もいます。

たとえば、「物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円」のところを「2%」の手数料率にするなどです。ただ、前項と同じく、不動産会社からすると「収益」が減っていることには変わりありません。そのため、広告費と人件費を削っているというネックがあります。

仮に、仲介手数料率が低い不動産会社を選ぶときには、その会社の営業マンの質をきちんと見極めましょう。

売却時:登記関係費用

つづいて、登記関係費用についてです。登記関係費用は「登録免許税」という税金と、「司法書士報酬」の2つの費用になります。不動産を売却するときの「登記」は、「抵当権を抹消する」ための登記になります。

そのため、元々住宅ローンがない方に関しては抵当権が設定されていないので、登記関係費用はかかりません。仮に、住宅ローンを組んでいる場合には、抵当権を抹消する登録免許税は「1物件1,000円」となります。

また、司法書士報酬に関しては、司法書士事務所によって金額は変動します。相場金額は、大体5万円前後と思っておきましょう。登記関係費用を抑えるには司法書士の報酬を比較するしかありません。

ただ、どの司法書士も報酬料はさほど変わらないので、登記関係費用を抑えることが難しいです。

なお、登録免許税の詳細は国税庁ホームページ※1を確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

売却時:引っ越し費用

つづいて、引っ越し費用についてです。不動産会社が諸費用を算出するときに、引っ越し費用はわざわざ提示しません。しかし、ファミリータイプの部屋の引越しだと、引っ越し金額が15万円以上になることもあるので、必ずチェックしておきましょう。

引っ越し費用を抑えるコツは以下の通りです。

  • 複数社への見積もり
  • 家具・家電の買取を検討

複数社への見積もり

まず、引っ越し会社は複数社へ見積もり依頼をしましょう。引越し会社によって見積額が異なり、サービス内容も異なります。また、引っ越し時期や、どのくらい前から申込かによっても、見積もり金額は変わるのです。

家具・家電の買取を検討

引越し会社へ見積もり依頼をすると同時に、家具・家電の買取も検討しましょう。家具・家電は、基本は粗大ごみとして処分できます。ただ、費用もかかりますし、場合によっては自治体ではなく「業者引き取り」になるケースもあります。

しかし、一方で家具・家電を買い取ってくれる業者もいるのです。もし買い取ってくれるのであれば、処分費がかからないどころか、お金に換えられる可能性があります。

特に、エアコンは処分するだけで万単位の金額がかかります。無料でも引き取ってくれればラッキーと思っておきましょう。

売却時:譲渡所得税

マンション売却に関する諸費用、さいごの項目は「譲渡所得税」です。譲渡所得税とは、不動産を売却(譲渡)したときに利益(所得)が発生した場合に、その所得に対してかかる税金になります。譲渡所得税は税率が高いですが、「控除」があります。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税は、その不動産を売った年の1月1日時点で、保有期間が5年を超えているかで税率が変わります。仮に、5年を超えている場合は「長期保有」となり、5年を超えていない場合には「短期保有」になります。税金の詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

※2国税庁ホームページ
・長期保有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
・短期保有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

長期保有の税率

不動産を長期保有している場合の税率は以下の通りです。

  • 所得税:15%(復興特別所得税2.1%)
  • 住民税5%

短期保有の税率

一方、不動産を短期保有している場合の税率は以下の通りです。

  • 所得税:30%(復興特別所得税2.1%)
  • 住民税9%

3,000万円の特別控除

不動産を売却した場合には、「3,000万円の特別控除」を受けることができます。この特例を平たく言うと、「譲渡所得があっても3,000万円までは控除するので、税金はかからない」という内容です。譲渡所得税を抑えるコツとしては、この特例を適用することです。

ただし、この特例を受ける場合には条件があります。詳しくは国税庁ホームページ※3をご覧ください。また、こちらの記事も参考にしてください。

関連記事マンションン売却時の減価償却はこう決まる!譲渡所得を算出時のポイント

※3国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

新しいマンションの購入に関する諸費用について

一方、新しくマンションを「購入」する際にも、以下のような諸費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 登記関係費用
  • 金融機関関係費用
  • 税金関係

新しく不動産を購入するときも、売却するときと同様、百万円単位で諸費用がかかってきます。「仲介手数料」に関しては、上述した「現在のマンションに関する諸費用」と同じですので割愛します。

また、新築不動産を購入するときには、原則「仲介手数料」はかかりません。

購入時:登記関係費用

新しいマンションを購入するときにも、「登記関係費用」がかかります。内訳も「登録免許税」「司法書士報酬」となるので、不動産の売却時と同様になります。

ただ、登録免許税の内訳が、不動産の売却時とは異なるので、自ずと「税率」も変わってきます。なお、司法書士報酬に関しては、上述した内容と同じですので割愛します。

不動産購入時の登録免許税

不動産購入時の登録免許税は以下の通りです。

  • 新築物件なら「所有権保存」登記
  • 中古物件なら「所有権移転」登記

新築物件は、売主が「表題登記」といって、マンション1棟の権利を登記しています。その後に、その部屋を購入した買主が、自分の名前で登記することを「所有権保存登記」というのです。

また、中古物件なら売主から買主の名義へ書き換える「所有権移転登記」をするという流れになります。

登録免許税は、時期などの条件によって異なります。詳細の税率については、上述した国税庁ホームページ※1をご確認ください。こちらは税金なので、基本的に費用を抑えることは難しいです。

購入時:金融機関関係費用

つづいて、金融機関関係費用についてです購入時の金融機関関係費用は以下がかかります。

  • 手数料
  • 保証料

上記の金額ついては、金融機関によって大きく異なります。そのため、住宅ローンを組んで新しい家を購入する方は、金利だけでなく金融機関に支払う上記の費用も比較しましょう。

比較検討した上で「総支払額」が一番安い金融機関を選ぶことが、金融機関に支払う費用を抑えるコツです。

手数料

住宅ローンを組むと金融機関に「手数料」を支払う必要があります。手数料を無料にしている金融機関もあれば、数万円に設定している金融機関もあります。また、「一律30万円」などのように、10万円を超える設定にしている金融機関もあるのです。

この手数料の金額は、次項の「保証料」と関係してきますので、2つを同時に比べる必要があります。

保証料

住宅ローンを組むと、金融機関に保証料を支払う必要があります。保証料とは、保証人の代わりをしてくれる「保証会社」に支払う費用のことをいいます。つまり、住宅ローン借入者がローンの滞納などをすると、保証会社が代わりに支払ってくれるということです。

この「保証料」も金融機関によってマチマチで、「保証料0円」としている金融機関もあれば、「借入額の2%」に設定している金融機関もあります。「借入額の2%」としている場合には、3,000万円借り入れたときには60万円の保証料がかかるということです。

金融機関によっても異なりますが、保証料が安い金融機関は手数料が高いケースが多いです。そのため、保証料と手数料の両方を見る必要があるのです。

購入時:税金関係

さいごに税金関係についてです。不動産の購入時にかかる税金は「不動産取得税」になります。不動産取得税は不動産を購入したとき1度だけかかる税金です。

注意点は、この税金の請求タイミングは不動産を購入した半年~1年以上後に来る点です。そのため、忘れがちな費用になるので気を付けましょう。

不動産取得税の税率については、主税局のホームページ※4を確認ください。広さなどの要件によって大幅な控除があるので、居住用ファミリータイプを購入した方が税金は安くなります。

しかし、控除が受けられない広さの不動産を購入すると、数十万円かかる場合もあるので注意しましょう。

※4東京都主税局 不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

まとめ

マンションの住み替え時には以下の点に気を付けましょう。

  • 売買両方:仲介手数料は値引けるがリスクがある
  • 売却時:引越費用は複数社へ早めに見積もり依頼する
  • 売却時:家具、家電はなるべく「買取」してもらう
  • 購入時:金融機関は手数料と保証料も比較する
  • 購入時:不動産取得税は条件によって大きく金額が異なる

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