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マンション買い替え時の住宅ローン!損するパターンと得する方法まとめ

買い替え時の住宅ローン

マンションを買い替えたいのですが、今のマンションの住宅ローンが残っているんです。残債があると買い替えはできないのですか?


そんなことはありません。マンションを買い替える方の多くは、住宅ローンが残っている方たちなので安心してください。しかし、住宅ローンが残っている物件から住み替えるには、少し注意点があります。


どのような注意点ですか?たくさんの手数料が取られるとか、手続きが煩わしいのですか?


いいえ、手数料が取られることはありません。しかし、金融機関との相談など、少し面倒な手続きも出てきます。では、住宅ローンが残っている物件から住み替える場合について、注意点を見てみましょう!


住宅ローンは完済しなくても家は買えるが・・・

マンションを買い替えるときには、今の家の住宅ローンを完済してから、新しい家の住宅ローンを組むのが一般的です。ただ、購入側の住宅ローンと売却側の残債を、まとめて返済することは可能です。

しかし、まとめて返済するのはハードルが高いのも事実です。そこで今回は、通常の買い替え時の住宅ローンについて解説した後に、まとめて返済する方法を解説します。

購入側の住宅ローンをどう組むか

そもそも、マンションを買い替えるときには、購入側のマンションの住宅ローンをどう組むかによって、住宅ローンの考え方は変わります。購入側の住宅ローンは、以下の方法で組むことが出来ます。

  • 今の住宅ローンを完済しない前提
  • 今の住宅ローンを完済する前提

上記2つのどちらの方法で住宅ローンを組むかで、注意点や流れが変わってきますので注意しましょう。

今の住宅ローンを完済する前提

マンションを買い換えるときには、基本的に今の家の住宅ローンを完済してから、新たな住宅ローンを組むというパターンが多いです。その場合には、以下のような流れになります。

  1. 売却側のマンション売買契約が成立
  2. 売却側のマンション引渡日が正式決定
  3. 売却側のマンションに関して金融機関へ手続き開始
  4. 売却側のマンション引渡し時に抵当権抹消書類を受け取る
  5. 購入側のマンション売買契約が成立&引渡

要は、今のマンションを先に売却してから新しいマンションを購入するという、いわゆる「先売り」という流れになります。先売りの場合のメリットやデメリット、およびリスクや注意点は以下の通りです。

先売りのメリット

先に今のマンションの住宅ローンを完済させてから新しい住宅ローンを組むため、新しい住宅ローンを組みやすいです。なぜなら、「今の住宅ローンは返すので借金はなくなる」という前提で、新しい住宅ローンの審査をするからです。

先売りのデメリット

先売りのデメリットの1つ目は、今の家の売却が決まってからでないと、新しい家の購入ができないという点です。万が一、今の家が売却できないのに、新しい家の引渡日が来てしまうと、住宅ローンが融資されないからです。

これは、住宅ローンは「今の家の住宅ローンは完済している」という前提で、審査承認をしているというのが理由です。

また、デメリットの2つ目は「仮住まいリスク」です。今の家を売却してから新しい家を探すので、一時的に賃貸マンションなどに仮住まいになる可能性があります。そのため、仮住まい住居を探す「手間」や「初期費用」などがかかるという点もデメリットです。

今の住宅ローンを完済しない前提

一方、今の住宅ローンを完済しない前提の場合は、以下の流になります。

  • 購入側のマンションの売買契約&引渡
  • 売却側のマンションの売買契約が成立
  • 売却側のマンション引渡日が正式決定
  • 売却側のマンションに関して金融機関へ手続き開始
  • 売却側のマンション引渡し時に抵当権抹消書類を受け取る

前項とは逆で、新しいマンションを購入してから今のマンションを売却するという、いわゆる「後売り」という流れになります。後売りの場合のメリットやデメリット、およびリスクや注意点は以下の通りです。

後売りのメリット

後売りのメリットは、「仮住まいリスクがない」という点と、「住宅ローン非承認リスクがない」という2点です。後売りは、新しい家を先に購入するので、先売りのときのような「仮住まい」は基本的に発生しません。

また、先売りの場合には「今の家の住宅を完済している」という前提で審査承認を得ていましたが、後売りの場合には「今の家の住宅ローンがあっても融資する」という条件で、審査は承認されています。

そのため、今の家がどうなろうと、審査結果に影響がない点はメリットと言えます。

後売りのデメリット

一方、後売りのデメリットは「ダブルローン発生リスク」と「審査の厳しさ」です。後売りということは、新しい家と今住んでいる家の住宅ローンが「ダブルで発生する」ということです。そのため、支払い額が大きくなるという点が、大きなデメリットになり得ます。

また、先ほど言った通り「今の家の住宅ローンがあっても融資する」という条件で、審査は承認されているので、逆にいうと審査自体は厳しくなるということです。

先売りと後売りの詳細については、こちらの記事を参照ください。

関連記事マンションの買い換えの流れを解説!ポイントは「先売り」か「後売りか」?

返済をまとめる

さて、上述した「先売り」「後売り」が一般的な不動産売却の流れになります。しかし、冒頭でいったように、今の住宅ローンと新しい住宅ローンをまとめて返済する方法があります。その方法を「買い替えローン」と言い、住宅の買い替え時には重宝されるローンです。

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、簡単にいうと今の物件の残債と新しい家の住宅ローンを「まとめて」返済するというローンです。たとえば、今の家を売却しても残債が500万円あり、新しい家を購入するために3,000万円の住宅ローン融資を受けるとします。

その場合に、残債の500万円と、新しい家の住宅ローン3,000万円の合計3,500万円を、まとめて返済できるローンが「買い替えローン」なのです。

買い替えローンのメリット

  • 手持ち資金で一括返済しなくて良い
  • 条件が通常の住宅ローンと同じ

上述したような「先売り」「後売り」で話したパターンは、基本的に残債は一括返済します。つまり、家を売却しても残債が500万円あるのであれば、現金一括で返済する必要があるというワケです。

そのため、後売りだろうが先売りだろうが、残債がある場合には返済用の手持ち資金が必要なのです。

しかし、買い替えローンは、一括返済ではありますが、残債の返済分もローンで借り入れできてしまいます。つまり、買い替えローンを組めば、手持ち資金を減らすことなく、残債の返済も新しい借入もできてしまうのです。

また、このような特殊なローンは、金利が上がるなどの「条件」が変わる場合が多いです。しかし、金融機関や借入者のプロフィールによりますが、基本的には買い替えローンは通常の住宅ローンと同条件です。

買い替えローンのデメリット

一方、買い替えローンのデメリットは、「審査が厳しくなる」という点です。買い替えローンの審査が厳しくなる理由は以下の通りです。

  • 借入額が増える
  • 1つの担保で2つの借り入れ

まず、単純に新しい住宅ローンにプラスして「今の家の残債」を借り入れるので、借入額が増えるという点です。また、通常の住宅ローンは、1つの物件を担保にいれて、その物件の住宅ローンを融資します。

しかし、買い替えローンは、1つの物件で「今の家の残債」と「新しい家の住宅ローン」の2つの借り入れを起こすのです。そのため、買い替えローンの審査は厳しくなるというワケです。

ただ、審査に通ることができれば、今の家の残債と新しい家の住宅ローンを「まとめて返済」できるのは、買い替えローンのみです。

買い替えローンについては、さらに詳しく知りたい方は以下をご覧ください。

関連記事買い換え住宅ローンの仕組みと注意点とは

まとめ

マンション買い替え時の住宅ローンに関しては、以下の点を認識しておきましょう。

  • 先売りも後売りも基本的に残債は「一括返済」する
  • 先売りは「仮住まい」後売りは「ダブルローン」というリスクがある
  • 買い替えローンは審査が厳しくなる点に注意

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