こんなに要るの？マンション住み替え時の4つの税金は要注意！

マンション売買時の税金について

まずは、マンションを売却するとき、購入するとき、どちらにもかかる税金から解説します。売買両方でかかる税金は以下の通りです。

特に、消費税や固定資産税については、不動産会社から詳細を説明されることは少ないため、良く認識しておきましょう。

消費税

結論からいうと、通常の「居住用マンション売却」時には消費税はかかりません。ただし、マンション購入時には売主の種類によって消費税が発生するかは変わります。

マンションをはじめとした「不動産」に消費税がかかるかどうかは、売主の種類と不動産の用途、不動産の種類によるのです。

売主の種類

まず、売主の種類についてですが、売主の種類によって以下の通りになります。

• 売主が不動産会社（課税事業者）：課税対象
• 売主が個人：非課税

中古マンションを売却する人は、一般的に「個人」が多いので課税されません。そのため、自分のマンションを売るときには非課税になりますし、個人から中古マンションを購入するときにも消費税はかかりません。

一方、新築マンションのように、不動産会社からマンションを購入するときには、消費税は課税されます。課税事業者かどうかは国税庁ホームページ※1で確認ください。ただ、マンションを供給するような不動産会社は大抵課税事業者です。

そのため、新築マンションは基本的に消費税がかかると思っておきましょう。

※1国税庁　納税義務の免除
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

不動産の用途

ただし、マンションを売却する側が注意する点は「不動産の用途」です。売却するマンションが「投資用」の場合には、売主が個人の場合でも消費税がかかります。

そのため、住民票を移していなかったり、住民票を移したものの期間が短かったりする場合には「投資用」と判断される場合があります。そのため、投資用と判断されるリスクがある方は、税理士や税務署に確認ください。

不動産の種類

不動産は、種類によって課税されるかどうかは変わります。土地は非課税になり、建物には消費税がかかります。土地は「消費するもの」ではないので、消費税がかからないというワケです。

そのため、新築マンションを購入するときには、物件価格のうち土地・建物の内訳価格を確認しましょう。

不動産の消費税について詳しく知りたい場合には、こちらの記事も確認ください。

関連記事マンション売却時の複雑な消費税を簡単に理解する！重要ポイントを徹底解説

登録免許税

つづいて登録免許税です。登録免許税は、所有権を保存したり移転したりするときに発生する税金になります。この登録免許税は、登記する司法書士に支払う「報酬料」と一緒に、「登記関係費用」として計上される金額になります。

登録免許税の税率は、登記の種類によって異なります。軽減を受けられる条件なども異なるため、詳細は国税庁ホームページ※2を確認ください。マンションの売却・購入、それぞれにかかる登録免許税の種類は以下の通りです。

• マンションの売却：抵当権抹消登記
• 新築マンションの購入：所有権保存登記
• 中古マンションの購入：所有権移転登記

※2国税庁ホームページ　登録免許税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

印紙税

印紙税とは、経済取引における「書面」に課税される税金です。不動産売買においては「不動産売買契約書」と「金銭消費貸借契約書」に課税されます。不動産売買契約書の印紙税は、全額「買主負担」、もしくは「買主と売主で折半」という、どちらかのパターンです。

また、「金銭消費貸借契約書」とは、住宅ローンの本契約書類のことです。そのため、この書面は「マンションを購入する側のみ」に課税される税金になります。印紙税率については諸条件で変動するので、詳細は国税庁ホームページ※3を確認ください。

※3国税庁ホームページ　印紙税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7101.htm

固定資産税

固定資産税とは、不動産をはじめとした「固定資産」を所有しているときだけ発生する税金です。つまり、マンションを「所有しているだけ」で、固定資産税が発生するというワケです。不動産売買時に覚えておいておくべきことは、「固定資産税の清算分」です。

固定資産税の清算

固定資産税は、その年の1/1に不動産を所有している人へ、1年分の固定資産税が請求される税金です。つまり、1/1に引渡をしない限りは、売主側に固定資産税の請求が来るというワケです。しかし、通常であれば所有権が移転した日を境に、固定資産税の支払い義務は買主に移ります。

そのため、マンションの引渡の際に固定資産税を清算して、買主は売主に「自分が所有した期間分」の固定資産税を支払うのです。

固定資産税の清算　計算例

たとえば、Aさんが所有している「固定資産税が年間12万円のマンション」を、Bさんに売却して7/1に引渡したとします。そうなると、1/1～6/30まではAさん、7/1～12/31まではBさんが固定資産税を支払う義務があります。

しかし、その年の1/1時点での所有者はAさんなので、1年分の固定資産税はAさんに請求がいきます。そのため、マンションの引渡時にBさんは7/1～12/31までの半年分6万円を、Aさんに「固定資産税精算分」として支払うというワケです。

マンション売却時にかかる税金

前項までが、マンションの売買どちらにも関係してくる税金です。本項では、マンション売却時にのみかかってくる「譲渡所得税」について解説します。

譲渡所得税とは、マンションを「売却（譲渡）」したときの「利益（所得）」にかかる税金です。そのため、所得がなければ譲渡所得税は発生しません。

結論をいうと、居住用不動産の売買の場合には、ほとんど場合に譲渡所得税は発生しません。なぜなら、「3,000万円の特別控除」が利用できるからです。この特例を利用できれば、譲渡所得が3,000万円までなら、税金はかからないのです。

譲渡所得税や「3,000万円の特別控除」の詳細を知りたい方は、こちらの記事を確認ください。

関連記事マンション売却時にかかる税金はどれぐらい必要？

マンション購入時にかかる税金

一方、マンションを購入するときには「不動産取得税」という税金がかかります。不動産取得税は、不動産を取得したときに、一度だけかかる税金です。不動産取得税の注意点は以下の通りです。

• 軽減について
• 請求時期について

まず、不動産取得税は「目的」や「広さ」によって軽減措置があります。詳細は主税局ホームページ※4を確認いただきたいのですが、「広さ」に関しては要注意です。なぜなら、軽減の基準になる「㎡数」は、登記面積だからです。

登記面積は「内法面積」といい、壁の内側から測っている面積になります。一方、一般的に図面集や広告に載せる㎡数は、「壁芯面積」になります。壁芯面積とは、壁の芯（中心）から広さを測っているので、登記面積より広くなるのです。

つまり、図面や広告上で、軽減が受けられる「50㎡」ギリギリの広さの場合には、登記面積は50㎡を下回る可能性があるということです。仮に、登記面積が50㎡を下回れば、軽減を受けられないのです。そのため、「広さ」に関しては十分注意しましょう。

※4東京都主税局　不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

まとめ

マンション買い替え時の税金については、以下の点に注意しましょう。

税金については、「国」や「市区町村」が相手ですので値引き交渉はできません。しかし、「軽減措置」を受けることはできます。ただ、軽減を受けられるかどうかは、「時期」や「条件」によって変わります。

そのため、税金の軽減の詳細については国税庁ホームページを確認するか、税務署もしくは税理士に相談しましょう。