初めてのマンション買い替えでも失敗しない！絶対に注意したい4つのポイント

売却価格と残債

まず注意するべき点は、売却金額と残債です。結論から言うと、残債がある状態だと、その残債を一括で完済するまで売却はできません。そのため、物件の売却価格は慎重に精査する必要があるのです。

残債があると手持ち資金で捻出

残債があると住宅を売却できない理由は、金融機関から「抵当権」が設定されているからです。抵当権とは「担保」のことであり、担保になっている状態では第三者に売却することはできないということです。

また、基本的には残債は「一括返済」になるので、場合によっては百万円単位の手持ち資金が必要になります。

ただし、残債がある場合でも、「買い替えローン」「任意売却」という方法で住宅は売却できます。しかし、特に「任意売却」は大きなリスクがありますので注意しましょう。「買い替えローン」と「任意売却」の詳細はこちらの記事で確認ください。

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査定価格は目安価格

物件を売却するときには、不動産会社に査定をしてもらいます。不動産会社は以下のデータを参考に相場価格を出し、それを自分の物件に置き換えて「査定価格」を算出します。

査定価格は、「おそらくこの金額なら売れる」という目安金額に過ぎないという点に注意が必要です。そのため、たとえば残債が3,500万円あり査定価格も3,500万円である場合には、特に注意する必要があるということです。

なぜなら、査定価格である「3,500万円」で売却できない場合もあるからです。仮に残債がある場合に、手持ち資金で返済できないのであれば、物件を売却できない可能性があります。実際に売却できる金額は、安全をみて査定額の９掛け程度で見ておきましょう。

査定額が高い不動産会社に注意

また、複数社に査定依頼をしたときに、他社よりも群を抜いて高い査定額を提示した不動産会社にも注意が必要です。そのような不動産会社は、「媒介契約が欲しい」という目的だけで、無理に査定価格を上げている可能性があるからです。

しかし、そのような不動産会社は、結局査定額では売却できずに、売却過程で売り出し価格を下げることも少なくありません。そのため、不動産会社を選ぶときには「査定金額」だけで選ばずに、「査定金額の根拠」で比較しましょう。不動産会社選びのポイントはこちらの記事を確認ください。

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諸費用額

つづいて、マンションの買い替えに関してかかる「諸費用額」です。買い替えをするということは、住宅を「売って」新しく「買う」ということです。そのため、売買のどちらにも諸費用がかかる点を忘れてはいけません。

住宅売却時の諸費用額

住宅を売却するときにかかる諸費用は以下の項目です。

• 仲介手数料
• 登記関係費用

ここで特に注意するべきは、「仲介手数料」です。仲介手数料は、物件価格の３％以上の費用がかかることも多いので、売却価格によっては仲介手数料が百万円を超えることも少なくありません。売却時の諸費用額詳細についてはこちらの記事を確認ください。

関連記事マンション売却時の諸費用とは？相場や内容、注意点を徹底解説

住宅購入時の諸費用額

住宅を購入するときにかかる諸費用は以下の項目です。

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• 住宅ローン関係費用

仲介手数料に関しては、「中古」物件購入時だけで、「新築」物件購入時には原則かかりません。しかし、中古物件購入時には、前項の「売却時」と同等の仲介手数料になります。

登記関係費用

登記関係費用も概ね「売却時」と同様になります。ただ、物件売却時には「抵当権抹消登記」ですが、物件購入時、新築は「所有権保存」、中古は「所有権移転」になります。登録免許税の詳細については、国税庁ホームページ※１を確認ください。

※１国税庁ホームページ　登録免許税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

住宅ローン関係費用

また、さらに住宅ローンを組んで物件を購入する場合には、住宅ローン関係費用がかかってきます。住宅ローン関係費用とは、以下の項目のことを指します。

• 手数料
• 保証料

上記２点は、金融機関によって金額が大きく異なります。そのため、手数料と保証料は良く比較しましょう。もちろん、金利やローン種類も大切ですが、住宅ローン関係費用も大きな金額になります。

引越について

また、買い替えの時には「引越」にも注意しなければいけません。特に、広い家への引越の場合には、家具・家電の入れかえもありますし、引越費用も高額になりやすいからです。

家具や家電

家具・家電に関しては以下に注意するべきです。

• 新しい家に配置できるかどうか
• 処分の前に「買取」を検討する

上記２点に関しては、きちんと準備するかで費用が大きく変わってきます。

新しい家に配置できるかどうか

まずは、購入物件に今の家具・家電が配置できるかを確認しましょう。中古物件なら、実際に採寸してみて、家具・家電のレイアウトを確認しましょう。

特に新築物件の場合には、図面上だけの判断になります。そのため、家具・家電の大きさは余裕をもって採寸しておきましょう。

しかし、図面だけでは、正確に採寸はできません。忘れがちなのが「扉の軌跡」「柱」「細かい段差」の３点になります。この３点に気を付けた上、図面上で余裕のある採寸をしましょう。

処分の前に「買取」を検討する

家具・家電については、基本的には粗大ごみで処分できます。ただ、一戸建てであれば玄関の前、マンションであれば所定の場所まで持ち出す必要があります。そのため、大きなモノに関しては、業者に引き取ってもらう必要があります。

ただ、大きな家具・家電などは、引取と処分に関しての「費用」がかかります。そのため、まずは「買取」をしてくれる業者を検討しましょう。業者によって買取の可否も買取金額も変わってきますので、複数社への見積もり依頼がおススメです。

特にエアコンは、処分するだけでも１台１～２万円程度かかります。そのため、３LDKなどの広い部屋はエアコンも複数台あるので、場合によっては５万円以上の費用がかかることもあります。

引越会社

引越会社を選定するときには、以下の点に注意しましょう。

• 複数社への見積もり
• 引越時期の確定

まず、１社だけでなく、複数社に見積もり依頼をしましょう。不動産会社の査定と同じように、引越の見積額も引越会社によって異なるからです。

また、引越し会社によってサービス内容やプランなども異なるため、自分のプロフィールに合った不動産会社を選ぶ必要があります。

また、引越し費用は時期によっても大きく異なります。一般的には、繁忙期である３月～４月や、９月前後などは引っ越し費用が高くなりやすいです。そのため、調整できるなら繁忙期を避け、引っ越し費用を抑えることも大切です。

税金関係

さいごの注意点は、税金関係の費用になります。特に購入時は意外と高額な税金がかかることもあるため、注意しましょう。マンション買い替えの際に発生する税金は以下の通りです。

• 固定資産税精算分
• 不動産取得税
• 譲渡所得費用

３つ目の「譲渡所得費用」に関しては、売却して「利益」が出たときのみ発生する税金です。ただ、居住用であれば「3,000万円の特別控除」という特例を利用できるので、基本的に非課税になる場合が多いです。

譲渡所得税の詳細については以下の記事を確認ください。

関連記事マンション売却で節税できる？具体的な税金と仕組みの解説

固定資産税精算分

固定資産税精算分は、特に「購入時」に注意するべき税金です。固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかる税金になります。そのため、基本的に「売主」がその年の1年間の固定資産税を支払います。

ただ、固定資産税の支払い義務者はあくまで「物件の所有者」です。そのため、引渡時期から固定資産税を案分します。たとえば、4月1日に物件を引渡したとすると、その年の1/3は買主が「所有」しているということです。

そのため、売主に請求される固定資産税の1/3は、買主が売主に支払うということになります。逆にいうと、売主は買主から固定資産税精算分をもらうことができるということです。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を所有するときに1度だけかかる税金です。税率や軽減措置などの詳細に関しては、主税局のホームページ※2で確認ください。ただ、一点注意するべきは「広さ」です。不動産取得税は、登記面積50㎡を境に軽減措置が変わります。

そのため、登記面積上50㎡あるかどうかで、税金は十万円単位で変わることもあります。そのため、新しい不動産に関しては、登記記録上の「広さ」と、概算した不動産取得税額に注意しましょう。

※2東京都主税局　不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

まとめ

マンション買い替え時に注意するべきポイントは以下の点になります。

• 売却価格と残債額に注意
• 査定額は目安の金額
• 諸費用額は売買の両方を算出
• 税金は特に「不動産取得税」に注意