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マンションから戸建てに買い替える場合の手順や注意点

マンション売却

マンションに住んでいるんですが、少し手狭になってきました。そこで一戸建てに引越ししようと思うのですが、何か注意点はありますか?


一戸建てを購入する場合、建売と注文住宅では、お金の流れや注意点は異なります。


少し広い家がいいので、注文住宅を検討しています。なので、できるだけ費用を抑えて家を建てたいのですが。


では、分譲マンションから新築の一戸建てに住み替える場合を中心に、いろんな角度から注意点を解説します!


戸建てへの住み替えには注意点がいっぱい?

マンションが手狭になってきたことを受け、広い戸建てへの買い替えを検討する人は多いです。しかし、そもそも買い替え自体、不動産の「売却」と「購入」を同時に行うので大変な作業となります。

しかも、マンションから戸建てへの買い替えは、不動産の「種類」が異なるのでなおさら大変です。

戸建ては「土地」の資産価値も高いですし、隣地との距離が近い点が特徴です。また、そもそも戸建て自体に「種類」があります。

そのため、購入時にはマンションよりも注意点が多いです。そこで今回は「マンションから戸建てに買い替える場合の手順や注意点」というテーマで解説していきます。

戸建ての種類を確認

マンションから戸建てに買い替えるときには、まず戸建ての「種類」を確認する必要あります。戸建ては以下のように3種類あります。

  • 建売住宅
  • 建築条件付き住宅
  • 注文住宅

上記の「種類」によって、戸建てへ買い換える手順が変わるので注意しましょう。これは、はじめから「どの種類の戸建てを買おうか」と決めることもあります。しかし、土地を探していた結果、上記3種類のうちどれかになったという「結果論」である場合も多いです。

建売住宅

建売住宅とは、既に戸建てが建っている状態を購入することを言います。そのため、建売住宅を購入するときには、マンションの購入時と同様の手順になります。ただ、マンションと同じく「先売り」か「後売り」かで流れが変わる点は注意しましょう。

先売り

先売りとは、今住んでいるマンションを先に売った後に、新しい戸建てを購入することを言います。今住んでいるマンションを先に売って、新しく購入する戸建ての引渡までに時間があれば、「仮住まい」する可能性がある点がリスクです。

しかし、一方でマンションを先に売却するので、どの程度の金額を得られるかが分かります。そのため、新しく購入する戸建てを含めて、資金計画が立てやすいというメリットがあるのです。

後売り

後売りとは、新しい戸建てを購入した後に、今のマンションを売却することを言います。先売りとは違い、新しい家を先に購入するので、仮住まいのリスクは非常に低いです。

しかし、一方で今のマンションが売却できない期間は、戸建てとマンションの2つのローンが発生するリスクがあります。

また、マンションを売却する前に戸建てを購入するので、マンションの売却益(または損)がどの程度あるか分かりません。そのため、予定していた資金計画から変更になる可能性があるのです。

なお、先売り・後売りに詳細について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

関連記事マンションの買い換えの流れを解説!ポイントは「先売り」か「後売りか」?

建築条件付き住宅と注文住宅

建築条件付き住宅と注文住宅は、大筋は似ている戸建てになります。違いとしては、「施工会社」が決まっているかどうかという点です。結論からいうと、建築条件付き住宅は、施工会社が既に決まっている状態になります。

建築条件付き住宅

建築付き住宅とは、土地の売買契約締結後、一定期間内に売主か売主の指定する施工会社と、建築工事請負契約を締結するという住宅です。

つまり、「施工会社」が決まっている土地を購入して、そこに家を建てることが条件ということです。一方、注文住宅は、施工会社に縛りはありません。

買い替えスケジュール

「建築条件付き住宅」と「注文住宅」のどちらを購入する場合でも、買い替えスケジュールは大きく変わりません。しかし、建売は既に「建っている」のに対して、「建築条件付き住宅」や「注文住宅」は、土地の売買契約を結んだ後に建築をスタートさせます。

そのため、土地を購入してから建物完成まで数か月の期間があるので、その期間でマンションを売却することができるのです。つまり、「建築条件付き住宅」や「注文住宅」は、仮住まいのリスクもダブルローンのリスクも、建売住宅と比べると低いと言えます。

戸建て購入の注意点

戸建て購入は、マンションの購入とは異なる点が以下のように2点あります。

  • 決済時期
  • 土地の存在

まず、決済時期に関してはキャッシュフロー上、非常に大切です。決済時期を良く理解しないまま戸建てを購入すると、予期せぬ支出が発生する場合があるので注意しましょう。

また、戸建てはマンションとは異なり「土地」のウェイトが大きい点にも注意が必要です。

決済時期

マンションを購入するときに決済する時期は、原則「引渡時」です。諸費用も、仲介手数料が「契約時半金」「引渡半金」くらいで、後は引渡時の支払いになります。

つまり、マンション購入に関わる費用の大半は引渡時に発生するのです。ここで気を付けなければいけないのが「融資」をする条件です。

融資について

不動産を購入するときには、多くの人が住宅ローンを組みます。その住宅ローンを融資する金融機関は、融資する物件に「抵当権」を設定します。抵当権を設定することで、その物件を担保に取ることが出来るからです。

逆にいうと、担保価値の低い物件には、金融機関は融資しません。

そして、その「担保価値」が生まれるのは、原則、物件が竣工(完成)してからなのです。マンションの場合には、先ほどいったように購入代金の大半は引渡時に発生します。

そのため、金融機関からの融資(住宅ローン)で、大変の資金を支払うことができるので問題はありません。

戸建ての決済スケジュール

一方、戸建ての決済スケジュールは、マンションの決済スケジュールとは異なり、以下のようになります。

  • 工事請負契約時:総費用の10%
  • 着工時:総費用の30%
  • 上棟時:総費用の30%
  • 竣工(引渡)時:総費用の30%

この決済スケジュールは、施工会社や売主によって異なります。ただ、マンションのように、引渡し時ではなく、引渡し前にある程度の資金が必要になる点は、どの戸建ても同じです。

しかし、建売の場合は物件が完成しているので、決済スケジュールはマンションと同様です。

つなぎ融資

前項のように、戸建ては建物完成前に費用が発生します。建物完成前ということは、住宅ローンの融資は受けられません。そのため、住宅ローン融資前に一部の費用を支払わなければいけないということです。

そのため、住宅ローン融資を受ける前の費用を捻出するために、担保なしで借入ができる「つなぎ融資」を利用することが多いです。つなぎ融資を利用すれば、建物完成前に融資を受けることができます。

つまり、建物完成前の代金はつなぎ融資で支払い、建物完成後に住宅ローンで一気に返済するということです。

戸建ての決済事例

たとえば、総費用5,000万円の戸建ての決済スケジュールをみていきましょう。

  • 工事請負契約時:500万円(総費用の10%)
  • 着工時:1500万円(総費用の30%)
  • 上棟時:1500万円(総費用の30%)
  • 竣工(引渡)時:1500万円(総費用の30%)

仮に、総費用5,000万円全てを住宅ローンで賄うとします。そのときには、上棟時までの3,500万円は自分の手持ち資金で捻出するしかありません。そのため、手持ち資金で捻出できなければ、一旦つなぎ融資を借り入れる必要があるのです。

つまり、3,500万円を一旦つなぎ融資にて決済します。その後引渡し時に5,000万円の借り入れを起こし、3,500万円のつなぎ融資を完済し、その後に残代金の1,500万円を返済するというワケです。

このキャッシュフローがマンションとは大きく異なるので、必ず認識しておきましょう。

土地の存在

つづいて、戸建てならではの「土地」の存在についてです。マンションでも「土地」は所有しています。しかし、マンションの土地は「共有持分」の考え方になるので、マンションの入居者全員で土地を「共有している」ということになります。

そのため、自分の意思では土地だけを売買したり賃貸したりできませんし、そもそも全員で共有しているので、自分の所有範囲は狭いです。しかし、戸建ては自分の「土地」が広くあるので、土地の資産価値も非常に高いのです。

土地の資産価値が高いからこそ、戸建てを購入するときには「土地」には気をつけなければいけません。具体的には、土地の「境界」「越境」に気を付けましょう。

境界確認

境界とは、読んで字のごとく、自分の土地の範囲を決めている境界のことです。境界は「境界杭」と言われる、石や金属などで出来た杭を目印にします。土地を購入するときには、その杭があり、杭に沿った「地積測量図」があることを確認しましょう。

この「杭」と「地積測量図」がないと、境界が確定していません。境界が確定しないということは、自分の土地の広さが曖昧であるということです。土地が曖昧であれば、建築物も建てられませんので、土地の境界には注意しておきましょう。

越境確認

戸建てを建てるときには、隣接している住居がある場合が多いです。特に古い民家は「越境確認」が曖昧な場合があります。たとえば、隣の塀の一部や雨どいが越境しているということは、戸建てでは良くあることです。

しかし、越境している以上は、越境しているモノの所有者と「覚書」をまいておく必要があります。

覚書をまいておかないと、たとえば塀が破損した時などに、塀の所有者に対して「修繕して欲しい」と主張できない場合などがあるからです。そのため、自分の目で見て明らかに越境しているものについては、不動産会社に越境の覚書を取得しているか確認しましょう。

まとめ

マンションから戸建てに買い替える場合には、以下の点に注意しましょう。

  • 戸建て種類を確認して特に「建築条件付き住宅」「注文住宅」の場合は要注意
  • 戸建ては決済時期がマンションと異なるためキャッシュフローが大きく違う
  • 戸建ての「土地」購入時には「境界」と「越境」に気を付ける

特に、戸建ては決済スケジュールがマンションとは大きく違います。そのため、新たな融資が必要になったり、手持ち資金を捻出する必要があったりするので気を付けましょう。また、「土地」についても注意しながら購入しましょう。

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