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購入業者にマンションを売る3つのメリットと大損しそうなデメリット

マンション買取

マンションを売りに出したいのですが、不動産業者ではなく、マンションの販売業者に対して売却することは可能なのでしょうか。


マンションを出来るだけ早く手放したい場合、マンションを購入した業者に対して売却する方法があります。ただし、デメリットもあるので、依頼前にそれらを調べておく必要があります。


デメリットということは、相場より安くなったりするということですか。


そうですね。販売業者に売却するということは、手っ取り早く売れる反面、売却価格が安くなったりするデメリットなどもあります。では、どのようなデメリットがあるか見てみましょう”


販売業者にマンションを売る場合に注意すべきポイントとは?

マンションを買い替えるときには、マンションの売却は早めに行いたいものです。早めに売却しないとダブルローンリスクが生まれますし、購入側の手間と売却側の手間がどちらも発生してしまうからです。

そのため、売却時には売主の手間が少なくなる「購入業者への売却」という選択肢もあります。しかし、購入業者への売却はデメリットもあり、その点を良く理解しないと、結局損をしてしまうこともあるのです。

そこで今回は、「買い替え時に購入業者へ売るべきか」というテーマで解説します。

購入業者とは

購入業者とは、いわゆる「買取業者」のことをいいます。つまり、マンションを不動産会社(買取業者)が「仲介」するのではなく、自ら自社で買い取ることをいいます。

不動産会社は自ら物件を買い取り、そのまま転売するか、リノベーションなどをしてから転売します。

つまり、不動産会社は「転売」目的で買い取るのであって、買い取った物件を自社で管理するなどのケースは少ないです。また、仲介会社が買い取ることもありますし、「買取」を専門としている不動産会社もあります。

買取のメリット

マンションの買い替え時に買い取ってもらうメリットは以下の通りです。

  • 売却の手間が軽減される
  • 決済スピードが早い
  • 売却が周囲に知られない

買い替え時に上記メリットが「得」だと感じるのであれば、買取の選択は良い選択になりやすいです。

売却の手間が軽減される

まず、買取の場合には売主の「手間」が大きく軽減します。そもそも、物件の売却においては、以下の点が売主の「手間」となります。

  • 複数社への査定
  • 内覧会
  • 検討者との交渉

これらの手間がどの程度かかるかは物件や売主によります。ただ、マンションの売却期間は、平均で3か月程度かかり、長ければ半年以上もかかる場合もあるのです。

特にマンションを「買い替える」ということは、マンションを「購入する手間」も増えます。そのため、売却の手間は少しでも軽くしたいのが心情です。

複数社への査定

まず、マンション売却時は複数社へ査定依頼をしなければなりません。査定依頼自体は一括査定サイトを利用すれば楽なのですが、時間がかかるのは「訪問査定」と「不動産会社の選定」です。まず、訪問査定とは、不動産会社が実際に訪問して査定をすることです。

何社も訪問査定をすると、1社だけで1時間以上かかることもあります。また、訪問査定後にどの不動産会社が良いかを選定するのにも時間がかかるものです。

内覧会

不動産会社が決まれば、不動産会社が主導となり広告展開をします。その広告を見た問い合わせ者の中で「物件見学(内覧会)」を希望する人がいるので、その対応をしなければいけません。

たとえば、内覧前に掃除をしたり、見学者へ挨拶したりという作業があります。多いときには、週に数件の内覧が入る場合もあるので、毎週掃除や挨拶などの対応をするのは大きな手間になるのです。

検討者との交渉

また、内覧会で検討希望者が現れたら、検討希望者との交渉がはじまります。交渉とは、具体的には「金額」と「引渡時期」のことを指します。実際の検討者とのやり取りや対応については、不動産会社の営業マンが行います。

しかし、検討者からの交渉をOKするかどうかの判断は、売主がしなければいけないのです。そのため、値引き交渉が入るたびに不動産会社から連絡が入り、その都度判断する必要があるのです。

決済スピードが早い

また、買取の場合には決済スピードが非常に早いです。不動産業者が買い取るので、基本的に現金で買い取るのが理由です。仮に、不動産業者が融資を受けて買い取る場合にも、一般個人が住宅ローンを組むよりも格段に早くなります。

現金の場合には、売買契約を締結してから数日で決済することも可能です。また、買取は査定額がそのまま買取価格になるので、最短で査定日と同日に申込を受けることも可能なのです。そのため、全てがスムーズに進めば、査定から決済まで1週間で行うことも可能です。

物件にもよりますが、通常の売却だと、査定から決済までは半年ほどかかることが多いです。そのため、この決済スピードの早さであれば、買い替えで即現金化したい方には非常に大きなメリットになります。

売却が周囲に知られない

また、買取の場合には売却していることが周囲に知られないという点もメリットです。たとえば、周囲の人とのトラブルが原因で買い替えるとなると、物件に見学者が来るたびに嫌な顔をされることがあります。

しかし、買取は原則広告展開をしません。そのため、売却していること自体、知られることがないのです。

また、内覧も買取業者である不動産の営業マンが1回来訪するだけです。そのため、売却が周囲に知られるリスクも小さいままマンションを売却できるのです。

買取のデメリット

一方、買取にはデメリットもあります。デメリットは、「売却(買取)金額が安くなる」という点です。先ほどいったように、買取は不動産会社が「転売」するために買取ります。

つまり、不動産会社からすると、相場価格未満で買い取らないと、相場価格で売却したときに利益が出ないのです。

そのため、買取の金額は相場価格の7~8割程度の金額まで下がることが多いです。この「買取金額が下がる」という点が、買い取りの唯一にして最大のデメリットになります。

買取について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事も確認ください。
[label color=”red” text=”関連記事”]マンション売却時の「買取」は大損?そのメリットとデメリットを徹底解説

買い替え時に買取をつかうべきとき

では、上記の買取のメリット・デメリットを理解した上で、買い替えのときに買取を選択した方が良いケースを紹介します。そのようなケースは以下のようなときです。

  • ダブルローンの危険性がある
  • 遠方に引っ越す
  • 停止条件付き契約で購入している

ダブルローンの危険性がある

まず、ダブルローンの危険性があるときは、買取ってもらった方が良い場合もあります。ダブルローンとは、今のマンションの住宅ローンと、新しく購入したマンションの住宅ローンをダブルで支払うということです。

たとえば、新しいマンションを購入した後にマンションを売却する、いわゆる「後売り」のときにダブルローンは起こり得ます。

ダブルローン状態になると、単純に住居費が2倍かかるので、経済的には厳しい状態になります。極端な話、売却が進まずに1年間売れない場合には、1年間もダブルで住宅ローンを支払っている状態になるのです。

そのようなときには、少し低い金額でも良いので買取をして、今のマンションの住宅ローンを解消した方が良い場合があります。

遠方に引っ越す

また、遠方に引っ越しをする買い替えの場合にも、マンションを買い取ってもらった方が良い場合があります。遠方に引っ越すということは、今のマンションには容易に帰ってこれないということです。そうなると以下の点がデメリットになります。

  • 不動産会社とのやりとり
  • 契約や申込などの手続き
  • 空室管理

不動産会社とのやりとり

遠方にいると不動産会社とのやりとりは面倒です。不動産会社との連絡手段は電話やメールなどが主流ですが、たとえば「内覧後の会話」などは意外と重要です。実際に顔を合わせて話すことで、検討状況の確認や今後の戦略などが頭に入ってきやすいからです。

その点、買取であればすぐに決済できるので、やりとりをする回数は格段に少ないです。その点で、買い取りはメリットが大きいのです。

契約や申込などの手続き

また、遠方にいると、契約や申込などの各手続も面倒になります。マンションの売却手続きは、郵送でやりとりできる手続きも多いですが、どうしても不動産会社と会わなければいけないときもあります。

一方、買取であれば、手続きも査定から即日で手続きするので、手続き自体が早く終わるのです。

空室管理

そして、遠方にいるということは、売却するマンションを「空き家」にするということです。しかし、空き家にすると不動産は劣化していくため、以下のような空室管理が必要になるのです。

  • 通水
  • 換気
  • 掃除
  • 郵便受け管理

これらの管理をしないと、臭いが部屋にこもったり、湿気によりカビが生えたりします。この空室管理を不動産会社に依頼することもできますが、月1万円前後の費用がかかるのです。

そのため、空室にするリスクとコストを考えたら、買取をしてもらい即決済をした方が良い場合もあります。

空室管理に関して詳細を知りたい方は以下の記事を確認ください。

停止条件付き契約で購入している

さいごに、新しいマンションの売買契約を「停止条件付き契約」にしているときです。停止条件付き契約とは、「○月○日に○○万円以上で売却できなければ、新しいマンションの売買契約は白紙解約する」という特約付きの契約です。

言い換えると、上記の条件で今のマンションが売却できなければ、新しいマンションの売買契約は白紙解約になってしまうということです。そうなると、せっかく苦労して探した新しいマンションを購入できなくなります。

そのため、停止条件付き契約で定めた期限内で売却できなさそうな場合には、買取を選択するのも良い方法です。

まとめ

買い替え時に自分のマンションを購入業者へ売るべきかは、以下3点を確認ください。

  • 買取の主なメリットは「手間がない」「決済スピードが早い」という点
  • 買取のデメリットは売却金額が下がるという点
  • 買い替え時に買取をした方が良い3つの場面を理解する

買取は、不動産売却において非常に重要である「売却金額が下がる」というデメリットがあることは忘れてはいけません。ただし、買い替えだからこそ、買取をした方が良いシチュエーションがあるのも事実です。

そのため、自分が置かれている状況を加味して、買取をするべきかの判断をしましょう。

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