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マンション買い替え時に知っておきたい4つの税金と保険の仕組み

マンションの税金

マンションを買い替えると、保険や税金の手続きって面倒ですよね。仕組みが難しいから、簡単に教えて欲しいのですが。


マンション買い替え時に関係してくる税金は4種類あります。少し多いような気もしますが、それぞれの仕組みは簡単です。それに保険手続きも難しくないですよ。


それを聞いて安心しました!では、具体的に教えてください。


わかりました!では、マンション売却時にチェックしておきたい税金や保険についてまとめますので、ゆっくりご覧ください!


税金と保険を出来るだけ簡単に解説します!

マンションを買い替えるときには、購入時も売却時も税金や保険の問題があります。ただでさえ、マンションの「買い替え」は、購入と売却という2つの手続きがあるのに、それに加えて税金や保険もあると手間がかかってしまいます。

また、税金は知らないうちに数十万円かかっていたというケースも少なくないので、マンションの買い替えの際には「項目」と「税額」はある程度把握しておきましょう。

そこで今回は、マンション買い替え時の税金や保険について解説します。

税金関係

まずは、マンション買い替えに伴う税金関係から解説します。マンション買い替え時には以下のような税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 不動産取得税

印紙税

印紙税とは、経済取引に関連する「文書」に課税される税金です。不動産の売買においては「売買契約」と「金銭消費貸借契約」にかかります。印紙は切手のような形状で、契約書に貼付し、その印紙を割り印することで納税したと見なされます。

売買契約の印紙税に関しては、売主・買主で折半するパターンか、買主が全額負担するパターンが多いです。また、金銭消費貸借契約は買主しか結びませんので、マンションを「購入するとき」にしかかからない税金です。

なお、印紙税の詳細は国税庁ホームページ※1を確認ください。

※1国税庁 印紙税額一覧
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

登録免許税

つづいて、登録免許税についてです。登録免許税とは、不動産を登記するときにかかる税金になります。マンションを売却するときにかかる登録免許税は「抵当権抹消」登記時にかかります。

そのため、住宅ローンを組んでいない方、もしくは完済している方は、登録免許税はかかりません。

また、購入側は「抵当権設定」登記時にかかります。それぞれの税率に関しては、国税庁ホームページ※2を確認ください。

※2国税庁ホームページ 登録免許税
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

固定資産税

固定資産税については「精算分」が発生します。固定資産税とは、その年の1月1日の不動産所有者に対してかかる税金です。不動産を1月1日に引き渡すことはほとんどないため、基本は売主が一年分の固定資産税を支払います。

しかし、固定資産税はその物件を「所有している人」に対して課税される税金です。そのため、購入者側も「所有している期間」の分の固定資産税は支払わなければいけないということです。これが「固定資産税精算分」です。

仮に、その年の7/1に引渡しをしたとします。そうなると、1年の半分は購入者が所有しているので、購入者はその年の固定資産税の半分を支払う義務があるのです。

不動産取得税

また、不動産を購入したときは、一度だけ不動産取得税という税金がかかります。不動産取得税の注意点は、「税率」と「軽減措置」になります。不動産取得税の税率は高いため、場合によっては数十万円ほどの税額になります。

また、不動産取得税の請求書面が来るのは、不動産を取得してから半年~1年後と、期間が空くという点には注意が必要です。不動産取得税の税率や詳しい軽減措置に関しては、主税局のホームページ※3で確認ください。

さらに、不動産取得税には軽減措置がありますが、その「広さ」には注意です。軽減措置は「広さは50㎡」を境にしていますが、これはあくまで登記面積になります。

登記面積は図面集記載の広さや広告に記載されている広さとは異なります。そのため、50㎡ギリギリのマンションなどは軽減を受けられない可能性が高いのです。

不動産の売買における税金について、詳細を知りたい方はこちらの記事も確認ください。

※3東京都主税局 不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html

保険関係

つづいて、マンション買い替え時の保険についてです。マンションに付保される保険は主に火災保険と地震保険になります。火災保険と地震保険は、加入や解約に関してルールの大筋は変わらないので、一旦火災保険について解説します。

マンションを売却するとき

マンションを売却するときには、保険を解約します。そのときに、保険の「残期間」があれば、残期間分の保険料が返還される場合があります。特に火災保険は「10年」など、長い期間支払っていることが多いので、返還される可能性は高いです。

一方、地震保険は「1年支払い」などが多いので、返還されない場合が多いです。いずにしろ、保険に加入している場合には、早めに保険会社に連絡をして確認を取りましょう。

解約の流れ

まずは、火災保険を解約する流れを簡単に紹介します。火災保険を解約する流れは以下の通りです。

  • 「質権消滅承認請求書」を入手
  • 上記書類に記入して金融機関へ郵送
  • 「質権抹消書類」を入手
  • 上記書類に記入して保険会社へ郵送

このように、金融機関と保険会社とのやり取りが発生します。金融機関は住宅ローンを組む条件として、担保価値を保つために、火災保険へに加入を条件にするからです。

そのため、金融機関が質権を設定しているので、金融機関とのやりとりも発生するというワケです。質権については後述します。

自己申告する

マンション売却時の保険解約の注意点は、自己申告する必要があるという点です。保険会社は、保険加入者が物件を売却したことを知る方法はありません。そのため、自分から申告しないと解約手続きができず、返還されるお金があっても返還されないということです。

解約時期

保険の解約をするときには、解約時期にも気を付けましょう。保険を解約するときは、原則「引渡時」です。仮に引渡時より前に保険を解約してしまい、火災や地震の被害に遭ったとします。

そうなると、既に保険は解約しているので、補償されないということになるのです。

マンションを購入するとき

マンションを購入するときは、再度保険への加入が必要です。マンションの買い替えを行うとうことは、既にマンションの所有経験があるということです。そのため、保険の大筋は把握している前提で、忘れがちな点を解説します。

火災保険の補償範囲

火災保険の補償範囲は「火災」だけではありません。以下のようにもっと広い範囲で保証してくれているのです。

  • 火災
  • 水漏れ
  • 落下や飛来による損傷
  • 盗難
  • 個人賠償
  • 水・雷・雪災

まずは、このように補償範囲が広いことを再認識しましょう。また、火災保険には地震保険は含まれませんので、地震の補償も設定したい場合には、別途地震保険に加入する必要があります。

火災保険の質権設定

さきほど少し触れましたが、火災保険は金融機関が質権設定をしています。もちろん、現金で購入している場合は別です。火災保険の質権設定を金融機関が設定しているということは、保険金の支払いは金融機関へいきます。その点は再認識しておきましょう。

まとめ

マンション買い替え時の税金や保険については、以下の点を把握しておきましょう。

  • 税金は特に不動産取得税の請求時期と軽減措置に注意
  • 保険は自ら解約する必要がある
  • 新たに保険へ加入するときには補償範囲と内容に注意

上記については、ある程度は不動産会社が促してくれます。ただ、不動産会社の営業マンも税金や保険に関しては専門外です。そのため、全てを熟知しているワケではないので、自分自身でも理解しておくことが大切なのです。

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