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マンションを買い替えると住宅ローン控除はどうなるの?

マンションを買い替えると住宅ローン控除はどうなるの?

マンションを買い替えると、今借りている住宅ローンのローン控除はどうなるの?


住宅ローン控除は、お得な税金優遇の制度ですが、買い替えするとローン控除の適用を受けられなくなる可能性が出てきます。


そうなんです。まだまだ適用期間が残っているので、できるだけお得に住み替えしたいのですが。


わかりました。では、マンション住み替え時において、最もお得な住宅ローン控除について解説します!


住み替え時の住宅ローン控除は、事前リサーチが大事!

住宅ローンを組んでマンションを購入すると、「住宅ローン控除」というと特例を受けられる場合があります。この「住宅ローン控除」は非常にお得な制度であり、住宅ローン借入者のみ受けられる大きな税制優遇措置になります。

しかし、そんな住宅ローン控除は、「マンションを買い替えるとき」には注意が必要です。マンションを買い替えるということは、今のマンションを売却するときに「税制優遇」を利用する可能性があるからです。

今回は、そんな「マンション買い替え時」の住宅ローン控除について解説します。

住宅ローン控除とは?

まずは、そもそも「住宅ローン控除とは何か?」から解説します。住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、所得税と住民税を還付するという税制優遇です。

住宅を取得するともろもろ費用がかかるので、所得税と住民税を還付することで、住宅取得者の負担を減らすというのが目的です。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除を受けるための条件は色々とありますが、代表的な条件のみ以下にピックアップしておきます。ただし、詳細については国税庁ホームページ※1を確認ください。

  • 住宅を新築または購入して6か月以内に居住している
  • 住宅ローン控除を受ける年の合計所得が3千万円以下である
  • 購入した住宅が50㎡以上である(登記面積)
  • 居住した年とその前後の2年ずつ、合計5年間の間にほかの「住宅に関する特例」を受けていないこと

まず、マンションを買い替えるときには、次の購入するマンションが住宅ローン控除の適用条件を満たしているかを確認しましょう。特に、「居住用」であることと、「登記面積が50㎡以上」であることは必須で確認しておくべきです。

また、「居住した年とその前後の2年ずつ、合計5年間の間にほかの『住宅に関する特例』を受けていないこと」という条件は、マンション買い替え時には非常に重要になってくるので、詳細は後述します。

還付される税金

還付される税金の種類は「所得税」と「住民税」になります。還付金額については、住宅を取得した日によって異なります。2017年2月の住宅取得であれば、「1~10年目年末残高等×1%」が還付され、上限が40万円に設定されています。

たとえば、1年目の住宅ローン残高が4,500万円の場合には、その1%の還付なので45万円という計算です。ただし、上限が40万円なので最大でも40万円までの還付になります。また、所得税と住民税の合計額が30万円であれば、その金額が上限になります。

また、住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要になりますが、サラリーマンであれば次年度からは会社の方で年末調整してくれます。住宅ローン控除のその他詳細な条件などについては、国税庁ホームページ※1を確認ください。

※1マイホームの取得等と所得税の税額控除
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

住宅ローン控除が適用できないとき

マンション買い替えのときには、まず住宅ローン控除の適用条件を再確認しましょう。「買い替えたのは良いけれども適用条件を満たしておらず住宅ローン控除を受けられない」という事態は避けましょう。

また、先ほど言った通り、マンションの買い替え時に注意するべきは「居住した年とその前後の2年ずつ、合計5年間にほかの『住宅に関する特例』を受けていないこと」という点です。

気を付けるべき「特例」

前項のように「住宅に関する特例」を前後2年間で受けている場合には、新しく購入したマンションが住宅ローン控除の適用条件を満たしていても、住宅ローン控除が受けられない場合があります。

マンション買い替え時には、以下の「特例」を利用することが多いので、特に注意しておきましょう。

  • 3,000万円の特別控除
  • 長期譲渡所得の特例

この2つの特例を利用して買い替えてしまうと、新しいマンションでは住宅ローン控除を受けることができません。

3,000万円の特別控除とは

3,000万円の特別控除とは、「譲渡所得を3,000万円まで控除します」という特例です。マンションなどの不動産を売却(譲渡)するときには、利益(所得)が出る場合があります。その利益に対して、譲渡所得税という税金がかかります。

ただ、条件を満たすことができれば、その所得は3,000万円まで控除されるというワケです。言い換えれば、「3,000万円以上利益が出ない限り税金はかからない」ということになります。この特例は、原則「居住用住宅の売却」であれば適用できます。

さらに、後述しますが譲渡所得税の税率は高いです。そのため、マンションを売却して利益が出る場合には、「3,000万円の特別控除」を利用する場合も多いです。

ただ、先ほど言った通り、この特例は「住宅に関する特例」になるので、マンションの売却時に適用してしまうと新しい家の住宅ローン控除は受けられません。

仮に、今住んでいるマンションを売却して譲渡所得が出る場合には、譲渡所得税額と住宅ローン控除での還付額を比較して、どちらの制度を利用するべきか考えましょう。

長期譲渡所得の特例とは

譲渡所得税は、物件の保有期間によって税率が変わってきます。マンションをはじめ、住宅を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年未満の場合には「短期保有」になります。一方、5年を経過している場合には「長期保有」になります。

長期保有の際の税率は「所得税15%(復興特別所得税2.1%)」「住民税5%」になります。一方、短期保有の場合の税率は「所得税30%(復興特別所得税2.1%)」「住民税9%」です。

つまり、長期保有の方が短期保有に比べて、税率は半分程度まで軽減されるということになります。そのため、長期保有の場合には長期保有の軽減税率を利用するというワケです。

ただし、これを利用すると「3,000万円の特別控除」と同様、新しいマンションの住宅ローン控除を利用できなくなります。

この「3,000万円の特別控除」および「長期譲渡所得の特例」に関しての詳細は、国税庁ホームページ※2を確認ください。また、こちらの記事にも記載しています。

※2国税庁ホームページ 譲渡所得税
・長期保有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
・短期保有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

買い替えで譲渡損失が発生したとき

また、マンションの買い替えによって、譲渡損失が発生したときにも注意が必要です。結論から言うと、買い替えによって譲渡損失が発生すれば、その損失を繰り越したタイミングでは住宅ローン控除を受けられない場合があります。

住宅ローン控除を受けられない理由は、そもそも損失を繰り越しているので、所得税・住民税が免除されているからです。

譲渡損失とは?

譲渡損失とは、マンションを売却したときに「損失」を計上することを言います。たとえば、以下のような条件でマンションを売却したとします。

  • マンションを3,000万円で売却、諸費用は110万円
  • 上記マンションは3,900万円で購入、諸費用は140万円、減価償却費は300万円

このようなマンションの売却時には「(3,000万円+110万円)-(3,900万円+140万円-300万円)」となり、850万円の譲渡損失が出たという計算になります。

譲渡損失発生時の特例

不動産を売却して損失が発生したときには、ほかの所得と損益通算できます。不動産の譲渡損失の場合には、売却した年の翌年以降3年は損失の繰り越しが可能です。

仮に、サラリーマンで給与所得が500万円だったとします。このときに、前項の「850万円の損失」があれば、給与所得の500万円は全額控除できます。つまり、この年の所得は0円となるので、所得税と住民税も0円になるというワケです。

さらに、残りの350万円(損失850万円-給与所得500万円)は翌年以降に繰り越すことができます。たとえば、翌年も同じく500万円の給与所得の場合には、そこから350万円差し引くことができます。

つまり、所得税と住民税を節税できるということです。詳細は国税庁ホームページ※3を確認ください。

※3国税庁 譲渡損失の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

住宅ローン控除ははじまっている

仮に、譲渡損失が発生して、3年間にわたって所得を控除できたとします。しかし、住宅ローン控除は所得を控除していようが関係なく「はじまっている」のです。

たとえば、3年間給与所得を0円に控除して所得税と住民税が0円の場合には、住宅ローン控除で「控除できる税金」がないということです。

そうなると、10年間受けられる住宅ローン控除のうち、3年間はそもそも税金がかかっていないので税金の還付はないということになります。ただ、その状態だとしても譲渡損失を計上して所得を下げた方が良いです。

仮に、譲渡損失の特例を受けなくても、住宅ローン控除で税金が還付されます。しかし、住宅ローン控除の「還付される税金」には上限があるので、損失を計上して所得を落としておいた方がお得なのです。

ただし、譲渡損失の特例で所得を控除すると、「住宅ローン控除を受ける期間が減る可能性がある」という点は覚えておきましょう。

 まとめ

マンションを買い替えるときの「住宅ローン控除」に関しては、以下の点を確認しておきましょう。

  • 買い替えるマンションが住宅ローン控除を受けられるか確認
  • 売却するマンションで住宅に関する特例を受けるときには注意
  • 売却の特例と新しいマンションの住宅ローン控除を比較する
  • 譲渡損失の特例の利用は住宅ローン控除と相殺される可能性がある

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