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ポイントは3つ!マンションをタイミングよく買い替えるためのコツ


マンションの買い替えには「オススメのタイミング」があるのですか?


もちろん、タイミングは重要です。しかも、マンションの買い替えは、「購入」だけではなく、「売却」も検討しなくてはいけないので、そのタイミングはとても重要です。


じゃあ、売るときと買うときのベストなタイミングで手続きをスタートすればいいんですね。


それが理想です!もちろん、理想通りに進まない場合もありますが、タイミングを意識しながら進めることは、買い替えが有利に運ぶことも多いので、しっかり頭の中に入れておきましょう!


マンションの買い替えはタイミングが大事!

マンションを買い替えるときには、マンションを買い替える「タイミング」は非常に重要です。

特に、売買時期が違うだけで100万円金額が異なることもあります。買い時・売り時は明確には分かりませんが、少なくとも「高く売りやすい」「安く買いやすい」タイミングはあるのです。

また、税制優遇も売買タイミングも、マンションを買い替えるタイミングで変わってくることもあります。今回は、そんな「マンション買い替えのタイミング」について解説します。

マンションが高く売却できるとき

マンションをタイミングよく買い替える重要なポイントは、まず「今のマンションを高く売れるタイミング」で売却することです。マンションを高く売却できるタイミングは、「不動産市況」という観点もありますが、一番は「競合物件環境」になります。

マンション価格は需給バランスで決まる

マンションの価格は需給バランスで決まります。つまり、供給が多いときにはマンション価格は下がり、供給が少ないときにはマンション価格は上がるということです。また、エリア的なニーズが高まったときなども、マンション価格は上がりやすいです。

マンションを高く売却できる

前項を踏まえて、マンションを売却するのに「良いタイミング」は以下の通りです。

  • 同じようなマンションが供給されていない
  • 再開発などでエリアのニーズの高まっている

「同じようなマンション」というのは、同じような「条件」という意味です。つまり、「駅距離」「広さ」「築年数」などが同じようなマンションが、競合になり得るマンションということです。

競合物件があったとしても、条件が異なれば競合にはなりません。競合にならないということは売却金額には影響しないということです。

また、再開発などによる「ニーズの高まり」もマンションは売り時といえます。特に、世間的に話題になっている期間は、一時的に不動産価格は上がりやすいです。

査定をしておこう

もし、マンションの買い替えを考えているならば、一旦査定しておくことをおススメします。査定をすることで、前項で話した「競合環境」が分かるからです。査定依頼を出せば、直近の成約事例と売り出し事例から「査定価格」を出してくれます。

そこで、不動産会社の担当者から競合環境を聞くことで、「売り時かどうか」が分かるのです。また、仮に今売り時でなくても不動産会社とつながりを持っておくことにも意味があります。

不動産会社とつながりを持っておけば、自ずと競合環境が良くなったときに情報を得ることができるからです。

マンションを安く購入できるとき

一方、マンションを高く売却できても、購入するマンションが高ければ意味がありません。そのため、マンションを買い替えるときには、購入するマンションが安いタイミングがベストです。マンションを安く購入できるタイミングは、前項とは逆で「供給が多いとき」です。

また、新築マンションの場合には「残りの戸数が少なくなってきている」ときにも買い時と言えます。いずれにしろ、「値引きしやすい」というのが理由です。

先ほどいったように、不動産の価格は不動産の全体市況によっても変わります。しかし、不動産の全体市況は、日本の景気に左右されることなので、全体市況を考えているとキリがありません。そのため、売り時も買い時も周辺の競合環境で判断するべきということです。

供給が多い

特に中古マンションでは、「供給数」が大切です。供給が多ければ多いほど競合物件が多いので、売主の立場からしても「多少値引きしても早く売りたい」という思いが強くなってくるからです。

そのため、自分の欲しいエリアで供給が増えてきたときには、値引き交渉をしやすい環境になります。

新築マンションの場合も、エリアの供給が多ければ値引きはしやすいです。しかし、新築マンションの場合には、以下の点から中古マンションよりは値引きしにくいのです。

  • 「新築限定」でマンションを探しているターゲットがいる
  • そもそも数十戸単位で供給しているので競合が数戸あっても関係ない

「新築が良い」という希望者は少なくないので、値引きをしなくても新築だけを狙っている人は集客できます。また、競合物件が「数十戸~数百戸」あれば話は別ですが、中古マンションの売り出しがそこまで集中することはありません。

そのため、元々数十戸単位で売却している新築マンションは、パラパラと競合の中古マンションがあっても、さほど売却金額に影響はないのです。

残戸数が少ない新築マンション

新築マンションを安く買いたいのであれば、残戸数が少なくなるタイミングを狙うべきです。なぜなら、新築マンションは以下のような売り方をしているからです。

  • 中古よりも高額な広告宣伝費をかけて売却
  • 新築は戸数が少なくなっても人員を投下する

基本的に、中古マンションと新築マンションは、根本的に売却方法は違うと思っておきましょう。売却方法が違うので、「安く購入できるタイミング」も違うのです。

中古よりも高額な広告宣伝費をかけて売却

新築マンションは、中古マンションよりも戸数が多い分、売り上げが大きいです。そのため、広告宣伝費も中古マンションと比較すると圧倒的に高額になります。しかし、それは戸数が多かった時の話で、戸数が少なくなれば売主としたら広告宣伝費をかけたくありません。

また、モデルルームなどは土地を借りている場合が多いので、完売するのか1戸残るのかで、地代を支払うかどうかが変わるのです。そのため、「値引きした方が広告費と地代を支払わなくて済む」という理由が生まれ、新築マンションでも値引きしやすくなるのです。

新築は戸数が少なくなっても人員を投下する

また、人件費も同じです。新築マンションの場合には、たとえ残り1戸でも営業マンはモデルルームに常駐させなければいけません。

つまり、たった1戸を売るために数人の営業マンは必要ということです。その人件費を考えると、「値引きした方が良い」という考えになるというワケです。

税制優遇のタイミング

マンションを「高く売る」「安く買う」というタイミング以外には、税制優遇のタイミングも大切です。

結論から言うと、税制優遇のタイミングを判断するのは、不動産会社が告知する内容を見極めるのが一番早い方法です。たとえば、税制優遇に関しては、以下のような税金が関わってきます。

  • 住宅ローン控除の上限や枠
  • 印紙税の軽減措置
  • 登録免許税の軽減措置
  • 不動産取得税の軽減措置

ただし、これらの軽減措置は延長されることも多いですし、適用要件もバラバラです。そのため、不動産会社が提供する「○月末までに売買契約を結ばないと印紙税が上がります」などの情報をもらうのが一番楽な方法になります。

注意点

しかし、これらは前項の「高く売却できるタイミング」と「安く購入できるタイミング」に比べると、小さな金額になります。そのため、まずは「高く売却できるタイミング」と「安く購入できるタイミング」を優先させましょう。その上で、税制優遇のタイミングを伺うと良いです。

いずれにしろ、売却だけでなく購入の情報も不動産会社から受けておきましょう。新築物件であれば、気になる物件を数件ピックアップして、資料請求しておくと良いです。

資料請求しておけば、不動産会社からレターや広告が届きます。その広告に、上記のような税制優遇の情報が載っています。

譲渡所得税について

ただし、譲渡所得税については、明確に「保有期間」で税率が以下のように異なります。

  • 長期保有:所得税15%(復興特別所得税2.1%)住民税5%
  • 短期保有:所得税30%(復興特別所得税2.1%)住民税9%

長期保有とは、マンションを売却した1月1日に保有期間が5年を超えているときです。短期保有は5年未満の保有のときになります。

上記の通り、税率は倍程度異なるので注意しましょう。譲渡所得税が発生しそうで、かつ短期保有と長期保有の境目のときには、長期保有の状態になるまで待つのも選択肢の一つです。

マンション売買の税金については以下の記事を参考にしてください。また、税金の詳細については国税庁ホームページ※の各項目をご覧ください。

※国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/

まとめ

マンションをタイミングよく買い替えるために重要なポイントは以下の通りです。

  • マンションは競合物件が少ないときほど高く売りやすい
  • 情報を得るために売却物件を査定し購入物件の資料請求を行う
  • 中古マンションは競合物件が多いときほど値引きしやすい
  • 新築マンションは残戸数が少ないときに安く購入しやすい

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