マンション住み替え時にリフォームする場合の具体的な流れや注意点

マンションはリフォームするべきか

マンションを住み替える際のリフォームは、売却するマンションにも購入するマンションにも考えられます。売却するマンションであれば、「資産価値を上げるため」のリフォームになります。

つまり、「少しでも高く売却するためのリフォーム」です。

また、一方で購入する側のマンションもリフォームすることがあります。この場合には、「築年数が古い家を購入してリフォームする」のようなときです。もしくは、室内を完全にグレードアップさせるとしたら、リフォームではなく「リノベーション」になります。

リフォーム費用は、リフォーム会社やリフォーム箇所、そしてリフォーム内容によって異なります。その費用に関しては後述しますので、まずは「マンションを売買するときにリフォームするべきか」を検討しましょう。

売却する側のマンション

結論から言うと、売却するマンションのリフォームはおススメできません。なぜなら、リフォーム代を売却価格に上乗せできるかどうか分からないからです。仮に、売却するマンションをリフォームしてから売却するときには、以下のようなときが挙げられます。

• 競合物件のグレードが高い
• 室内が劣化している
• 相場より安く購入した

競合物件のグレードが高い

中古マンションを購入する人は、そのエリアの物件をいくつか比較して決めます。その中には、中古マンションも含まれますし、新築マンションも含まれます。

そんな競合物件が、軒並みグレードの高いマンションであったときは、リフォームしてから売却した方が良いかもしれません。

特に、新築マンションを分譲していて、その検討者が多く見学に来たときには、どうしても室内のグレードは見劣りします。その状況で中々売却できないときは、部分的にでもリフォームした方が良い場合があります。

室内が劣化している

たとえば、小さなお子さんがいたり、ペットを飼っていたりする場合には、室内は劣化しやすいです。特に、クロスやフローリングの傷は、購入検討者の目に留まりやすい箇所です。

中古マンション検討者はある程度「傷・汚れ」は加味して見学しますが、度を越えている場合には値引き材料になりかねません。

そのため、目視レベルでクロスやフローリングに大きな損傷がある場合、リフォームをしてから売却した方が良い場合があります。

相場より安く購入した

先ほど言ったように、売却するマンションをリフォームした方が良いかは、売却価格にリフォーム代を上乗せできるかが1つの基準になります。そのため、そもそも相場金額よりも安い価格で購入した場合には、リフォーム代を上乗せしても売却しやすいです。

ただ、このような場合でも、まずはリフォーム費用の見積もりを行いましょう。その見積と補修内容を照らし合わせて、リフォームしてから売却するべきかは判断しましょう。

購入する側のマンション

一方、購入する側のマンションをリフォームするべきかは、予算と室内状況次第です。購入するマンションをリフォーム前提で購入するのは以下のようなケースです。

• 購入したいエリアに築年数の古いマンションしかない
• 購入したいエリアの築浅マンションが高い

購入したいエリアに築年数の古いマンションしかない

まず、購入したいエリアに築年数の古いマンションしかないときは、リフォームする前提で購入することがあります。築年数が古くて室内が劣化していても、全面リフォームをすれば問題なく住める場合もあります。

しかし、そのときには「内部の劣化」に気を付けましょう。

内部の劣化とは、マンションの「配管関係」です。配管関係は目視できませんし、リフォームで補修できません。そのため、マンションの「長期修繕計画」を良く確認して、きちんとした計画を立てているかをチェックしましょう。

購入したいエリアの築浅マンションが高い

また、前項とは逆で、購入したいエリアの築浅マンションが、予算を上回っていたときにもリフォーム前提でマンションを購入することがあります。そんなときは、前項のように、格安の築古マンションを見つけて、リノベーションするという方法があります。

このときには、前項の「配管関係を確認する」という点以外に、「粘り強く交渉する」という点を忘れないようにしましょう。高い物件が周辺にあり、格安にも関わらず売却できないということは、何かしらのネックを抱えています。

その点は値引きできる要素になるので、不動産会社と良く話し合って上手に購入しましょう。

また、購入するマンションをリフォームする場合でも、必ず「見積もり」を取得してからリフォームするかは判断しましょう。

リフォーム費用

先ほどいったように、リフォーム費用はリフォーム会社やリフォーム箇所、そしてリフォーム内容によって大きく異なります。そのため、以下に記載するリフォーム費用は、あくまで参考程度で認識ください。

いくつかのリフォーム会社に見積もりを依頼して、比較してからリフォーム会社は選定しましょう。

リフォームする箇所については、主に以下の5か所になります。

• クロス張替えリフォーム
• フローリング張替えリフォーム
• キッチンリフォーム
• トイレリフォーム
• 浴室リフォーム

上記の通り、中古マンションをリフォームするときは、クロスとフローリング、そして水まわり全般のリフォームを行います。特に、水まわりに関しては、中古マンション検討者が重要視するポイントです。

なぜなら、水まわりは「衛生面」が最も気になる箇所だからです。ただ、以下に記載しますが、水まわりはリフォーム費用も高くなりがちな箇所なので、「リフォーム費用」と「購入検討者の懸念度」を比較して判断しましょう。

クロス張替えリフォーム

クロスの張替えは、先ほどの通り「小さなお子さん」「ペット」がいると劣化しやすいです。特に、クロスの「汚れ」はまだ落ちますが、「破れ」については張替えないと補修できないケースが多いです。

クロスにも色々と種類がありますが、ここでは一般的な「特殊な素材ではない白いクロス」へ張り替える前提のお話です。

相場としては、6畳の部屋全面のクロス張替えで4万円～5万円程度です。クロスは張り替える「範囲の広さ」によって金額が変わります。そのため、リビング・ダイニングなど、張替え範囲が広い場合には10万円を超えてくるケースが多いです。

フローリング張替えリフォーム

つづいて、フローリングについてです。フローリングは部屋の端から1枚ずつ組み合わせて配置しています。そのため、「1枚だけ張り替えたい」という場合でも、部屋の端までのフローリングをバラす必要があります。

そのため、小さな範囲でも金額が安くなることはありません。

相場としては、6畳の部屋のフローリングの全てを張り替えると10万円前後になります。クロスに比べると、作業時間も材料費もかかるので、価格は高くなりやすいです。

キッチンリフォーム

キッチンのリフォームは、リフォームする「範囲」によって異なります。また、キッチンの商品によって価格が全然違います。そのため、以下の金額は参考程度に見てください。仮に、キッチン設備を全て最新モデルに入れ替えた場合には100万円を超えることもあります。

• ガス・コンロのみの入れ替え：5万円～20万円
• キッチン設備の全面入れ替え：50万円～100万円以上
• キッチンの形状変更：80万円～200万円

キッチンの形状変更とは、独立型のキッチンからアイランド型キッチンに変更など、そもそもの形を変更することを言います。

キチンの入れ替え工事は、どれだけリフォーム工事が必要かで工事金額は左右されます。たとえば、間仕切り替えを取り壊す必要があったり、床の張替え工事をする必要があったりする場合には、金額は高くなりやすいです。

トイレリフォーム

トイレのリフォーム工事は、床の張替えやクロスの張替え工事、そしてトイレ設備の入れ替え工事があります。床やクロスの張替え工事に関しては上述した通りで、設備の入れ替え工事は10万円～20万円ほどです。この費用は、商品のグレードによって大きく異なります。

浴室リフォーム

浴室のリフォームに関しては、「ユニットバスの入れ替え」「洗面化粧台の入れ替え」の、大きく分けて2つの種類に分けられます。ユニットバスの入れ替え工事については50万円～70万円ほど、洗面化粧台の入れ替え工事については10万円～20万円ほどが相場です。

見積もりを取得する意味

繰り返しますが、リフォームを検討している場合には、まずは見積もりを取得しましょう。見積もりを取得する理由は、「費用を知る」という目的もありますが、マンション売却時は「値引きに利用できる」という目的もあります。

つまり、室内の劣化を懸念する相手に対して、「見積もり分の値引き」を提案できるのです。

たとえば、リビング・ダイニングのクロス、フローリングと、トイレが劣化していたとします。この場合、仮にリフォーム費用が55万円だったとします。その見積書を持って、「劣化が気になる」という検討者に55万円の値引きを提示するということです。

購入検討者からすると、具体的な見積もりがあるので、リフォーム費用が明確です。また、その分値引きしてもらえるので、リフォームに回すお金が浮くということになります。

このやり方であれば、売主にとっては「リフォームする」という、金額をかけるリスクがありません。また、値引き金額の根拠が明確なので、相手を説得しやすいという利点もあるのです。

まとめ

マンションの住み替えに伴う「リフォーム」については、以下の3点を理解しておきましょう。