同じマンションに住み替える場合の注意点や手続きの流れ

同じマンションへの住み替えの流れと注意点

購入するマンションを選ぶときには、そのマンションの「周辺環境」を熟考します。たとえば、以下のような点です。

マンションを選ぶときには、この「エリア」について最も重要視する人が多いです。そのため、「家族数が変わったので、もっと広いマンションに引っ越したい」という人も、熟考してエリアを選んだ「同じマンション内」で物件を探す例は少なくありません。

ただし、運よく同じマンション内で物件が見つかったとしても、色々と注意することがあります。その注意点を良く理解した上で、同じマンション内の売買は行いましょう。

同じマンション住み替えの流れ

マンションを住み替えるときの流れは、同じマンション内の住み替えでも、別のマンションへの住み替えでも基本は同じです。つまり、「先売り」と「後売り」の2パターンがあるということです。

先売りは今のマンションを売却してから、新しいマンションを購入します。マンションを先に売ってしまうので、新しいマンションの引渡時期とズレが生じたら、その期間は「仮住まい」する可能性がある点がネックになります。

一方、後売りは新しいマンションを購入してから、今のマンションを売却します。この流れだと「仮住まい」が発生する可能性は低いですが、ダブルローンになる可能性があります。

つまり、今のマンションと新しいマンションの住宅ローンのどちらも支払う期間が発生するということです。

この「先売り」「後売り」の詳細については、以下の記事で確認ください。

関連記事マンションの買い換えの流れを解説！ポイントは「先売り」か「後売りか」？

同じマンション住み替えの注意点

同じマンションへ住み替える際の注意点は以下の点です。

• 購入者との関係性
• 駐輪場や駐車場などの共用部
• ランニングコスト
• 室内調査

特に、同じマンション内で住み替えるときも、一度マンションを売却すると色々な権利がなくなる点には注意しましょう。後述しますが、今までの条件を「引き継げる」というワケではないということです。

また、売却する部屋よりも、購入する部屋の方が注意点は多いです。

購入者との関係性

まず、同じマンション内での住み替えの場合、購入者との関係が「継続する点」を理解しておきましょう。同じマンションなので、物権の引渡後に購入者と顔を合わせることもあります。

そのため、同じマンションの買い替え時には、「不動産会社選び」は特に重要視するべきです。

不動産会社の役割

不動産の仲介をする不動産会社は、基本的には仲介が成立するまでが不動産会社の役割になります。つまり、マンションの引渡が終われば、一旦不動産会社の役目は終わるということです。しかし、不動産仲介に関するトラブルの多くは、「説明不足」によるものです。

たとえば、「エアコンは撤去しないと聞いていた」「この設備が壊れている説明は受けていない」などです。このような「説明義務」は、売主ではなく、基本的には仲介をする不動産会社にあります。

つまり、仮に購入者とトラブルになった場合には、仲介会社の責任であることが多いのです。

クレーム処理

同じマンションだと、購入者と会うこともあります。そのときに、購入者から直接クレームを言わることも、場合によってはあります。そのとき、「不動産会社の対応が悪い」などのクレームを受けるときがあるので、きちんと引渡後も対応してくれる不動産会社を選びましょう。

たとえば、会社としてアフターフォロー体制がしっかりしていたり、査定結果の連絡が丁寧で早かったりする不動産会社です。

駐輪場や駐車場などの共用部

同じマンション内で住み替えを行うときに、最も注意する点は「共用部」の権利です。結論から言うと、マンションを売却した時点で、共用部の権利はなくなるマンションがほとんどです。

まずは、管理規約で共用部の権利がどうなるかを確認しましょう。具体的には以下のような箇所です。

• 駐車場、駐輪場、バイク置き場
• トランクルームなど

共用部の扱い

上記のような共用部分は、あくまで「共用部の専用使用権」が与えられている扱いになります。つまり、駐車場や駐輪場は「共用部」であり、そこを「特別に使って良いですよ」という権利が与えらえているということです。

そのため、マンションを売却するときには、その権利は一旦マンションの管理組合（入居者で組成される組合）に返還されます。

マンションの管理組合に返還されるということは、たとえ同じマンション内で住み替えても、駐車場や駐輪場などの権利は引き継げないということです。

共用部の抽選方法

マンションによって多少ルールは異なりますが、共用部の専用使用権に関して、大抵のマンションは以下のようなルールを採用しています。

• 権利を一度管理組合に返還
• 利用したい場合には再度申込
• 申込者が複数いる場合には抽選

まず、先ほど言ったように、マンションを売却したら専用使用権を管理組合に返還します。その後で、マンション購入後に、再度共用部の利用を申込みます。ただ、そのタイミングで「空き区画」がない場合もありますし、申込者が複数人いる場合もあります。

空き区画がない場合には、空きが出るまで待たなくてはいけません。また、申込者が複数人いる場合には、その申込者同士で抽選するという流れになります。

そのため、今まで借りていた共用部については、同じマンションであっても、同じように借りることができない可能性があるということです。

もし、車を持っていて駐車場を借りられないとなると、敷地外の駐車場を見つける必要があります。そのため、駐車場希望者が多いマンションなどは、マンション売却時に敷地外駐車場は探しておきましょう。

ランニングコスト

つづいて、「ランニングコスト」についてです。ランニングコストとは、具体的には管理費と修繕積立金に分かれます。

注意点としては、管理費と修繕積立金は「広さ」によって金額が変わるということです。たとえば、管理費が100円/㎡、修繕積立金が80円/㎡の設定だったとします。

そのときには、50㎡のマンションでは「管理費5,000円、修繕積立金4,000円」の合計9,000円の支払いになります。ただし、80㎡の部屋住み替えた場合には、「管理費8,000円、修繕積立金6,400円」の合計14,400円の支払いになるため、5,400円もランニングコストがアップするのです。

マンションを住み替えるときには、大抵の場合には「家族数が増えたから」という理由です。そのため、部屋は広くなり、その分ランニングコストが上がる可能性が高いのです。

つまり、マンションの住み替え時には、住宅ローンの返済金額だけでなく、この「ランニングコスト」の金額も加味してマンションは選びましょう。

室内調査

同じマンションへの住み替えの際、さいごの注意点は「室内調査」に関してです。室内調査に注意する理由とは、「同じマンションだからと言って室内をあまり調べないで購入する」という失敗事例があるからです。

特に、以下の点には気を付けましょう。

• 陽当たり
• 騒音

上記2点に関しては、同じマンションでも部屋によって大きく異なることがあります。

陽当たり

まずは、陽当たりについてです。室内に入ってくる光は、3割は直射日光、7割は空気の反射光と言われています。

つまり、部屋が明るいかどうかは、空気の反射光が非常に重要になってくるというワケです。部屋の反射光は「前に建物があるかどうか」が大きく影響します。

そのため、特に同じマンション内で下層階に住み替える場合には、目の前の建物に注意しましょう。たとえ同じ向きだったとしても、目の前に建物があれば部屋の明るさは大きく異なることがあります。

騒音

また、「騒音」については、隣接している部屋が影響するので、同じマンション内でも全然違います。この「騒音」に関する対策は、「色々な時間帯に部屋を見学する」という方法しかありません。

そのため、売主と不動産会社に依頼して、購入する部屋へ何度か見学させてもらいましょう。

まとめ

同じマンション内でマンションを住み替えるときには、以下の点に注意しましょう。