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マンション買い替えにも頭金は必要?売ったお金が頭金になるの?

マンション買い替えにも頭金は必要?売ったお金が頭金になるの?

古いマンションを売って、次の新しいマンションを購入したいのですが、売却代金は頭金に充当できますか?


もちろんできます!しかし、それは少し現実的ではないのです。


えっ!出来ないのですが?それじゃあマンション買い替えのプランニングが変わってしまうな〜。


マンションの売却代金は、もちろん売却後にしか手にすることができません。そして、頭金はマンションの購入前に必要です。つまり、この二つのタイミングを合わせるには、先売りしか方法はありません。
詳しく見ていきましょう!


マンションの売却代金を購入資金に充てるにはタイミングが重要?

マンションの買い替えを検討している人の中には、マンションの売却益を購入資金に充てようと思っている人も多いです。しかし、マンションの売買時には、費用が発生するタイミングがいくつかあります。

そのため、費用発生のタイミングを理解しておかないと、マンションの売却資金を購入資金に充てられないこともあります。

そこで今回は、マンション買い替え時のキャッシュフローを解説し、売却金額を購入資金に充てようとしている方に向けて、注意点などを説明します。

マンション買い替え時の頭金について

冒頭でいったように、マンション買い替え時には、マンションを売却した資金を購入するマンションの頭金に入れたいと思う方も多いです。ただ、マンションの買い替え時の「決済タイミング」によっては、売却金額を購入金額に充当できない場合もあります。

結論から言うと、マンションを先売りする場合には、売却金額は購入資金に充当しやすいです。

しかし、マンションを後売りする場合には、売却資金を購入資金に充当することはできません。そのため、マンションの売却資金をマンションの購入資金に充てたい方は「先売り」を選択しましょう。

マンションを先売りする場合

マンションを先売りする場合には、以下のような流れになります。

  1. 今のマンションの売買契約を結ぶ
  2. 新しいマンションを探しはじめる
  3. 今のマンションの引渡
  4. 新しいマンションの売買契約を結ぶ
  5. 新しいマンションの引渡

マンションの売買において、金銭の授受が発生するタイミングは、基本「売買契約」と「引渡」になります。そのため、売買契約と引渡のタイミングに注視する必要があるのです。

マンション売買における費用

そもそも、マンションの売買に関連する費用が発生するときは、「手付金支払い」、「残代金支払い」、「諸費用の支払い」の3点があります。まずは、この3つの金額の種類を理解することが重要です。

手付金

手付金とは、マンションの売買契約を結ぶ前に、売主に支払う費用になります。この金額は頭金に充当される金額であり、仮に頭金が0円の場合には全額返還されます。手付金の金額については、売買代金の20%以下であればいくらで設定しても良いです。

実際の取引時には「売買代金の5%」や「200万円」など、キリが良い数字になることが多いです。注意点としては、手付金はあくまで「預り金」であるいう点になります。預り金である以上、もし売買契約が白紙解約になれば、売主から買主に返還する必要があります。

そのため、仮に今のマンションを売却して手付金を受け取ったとします。しかし、そのお金は「預り金」という扱いになるので、購入資金に充当できないということです。また、マンションを購入するときには、売買契約前に手付金の支払いがあるという点は覚えておきましょう。

残代金

残代金とは、売却金額から手付金額を差し引いた金額です。たとえば、売却金額が4,000万円で、手付金と頭金が200万円、残代金が3,800万円だとします。この場合には、売買契約までに手付金200万円を支払い、残代金である3,800万円を引渡日に支払うという流れになります。

諸費用

最後に諸費用についてです。諸費用とは以下の項目です。

  • (売却時と中古マンションの購入時)仲介手数料
  • (売却時と購入時)登記関係費用
  • (購入時のみ)住宅ローン諸費用

基本的には、上記の諸費用は引渡時に支払います。しかし、仲介手数料に関しては、半額を「売買契約時」に支払うことが多いです。

マンション売買におけるキャッシュフロー

前項を踏まえて、「先売り」の際の具体的なキャッシュフローを解説します。たとえば、売却価格4,000万円、手付金400万円、頭金400万円、住宅ローン3,600万円、諸費用140万円でマンションを売却します。その際に具体的なキャッシュフローは以下の通りです。

  1. 今のマンションを売買契約を結ぶ:収入「手付金400万円」 支出「仲介手数料半額60万円」
  2. 新しいマンションを探しはじめる
  3. 今のマンションの引渡:収入「残代金3,600万円」支出「諸費用残金80万円」
  4. 新しいマンションの売買契約を結ぶ
  5. 新しいのマンションの引渡

つまり、この状況の場合には、新しいマンションを購入する前に、手付金(頭金)400万円と残代金3,600万円の合計4,000万円が手元にあります。

そこから、今のマンションの住宅ローンを返済して、諸費用を支払って残った金額を、新しいマンションの資金に充てられるのです。

「4.新しいマンションの売買契約を結ぶ」の時点で、手付金の支払いが発生するので、売却金額を新しい購入資金の手付金に充てることが出来るというワケです。

マンションを後売りする場合

マンションを後売りする場合には、以下のような流れになります。

  1. 新しいマンションを探しはじめる
  2. 新しいマンションの売買契約を結ぶ
  3. 今のマンションを売り出す
  4. 新しいのマンションの引渡
  5. 今のマンションの売買契約を結ぶ
  6. 今のマンションの引渡

先ほどとは逆で、新しい家の購入を先に行います。そのため、今のマンションの売却資金を購入資金に充てることはできません。

しかし、例外として、「3.今のマンションを売り出す」「6.今のマンションの引渡」が「4. 新しいのマンションの引渡」の前に完了できれば、売却資金を購入資金に充てることは可能です。

マンション購入におけるキャッシュフロー

前項を踏まえて、「後売り」の際の具体的なキャッシュフローを解説します。たとえば、先ほどと同じ、売却価格4,000万円、手付金400万円、頭金400万円、住宅ローン3,600万円、諸費用140万円でマンションを「購入」するとします。

その際に具体的なキャッシュフローは以下の通りです。

  1. 新しいマンションを探しはじめる
  2. 新しいマンションの売買契約を結ぶ:支出「手付金400万円、仲介手数料半金60万円」
  3. 今のマンションを売り出す
  4. 新しいのマンションの引渡:支出「残代金3,600万円、諸費用残金80万円」
  5. 今のマンションの売買契約を結ぶ
  6. 今のマンションの引渡

つまり、基本は、支出の方が先にきますので、マンションの購入価格と諸費用の合計4,140万円は、売却資金をアテにはできません。

後売りの注意点

前項のように、後売りの場合には、新しいマンションの購入資金は自分の今の手持ち資金額や住宅ローンから捻出します。また、後売りの場合には以下の点にも注意する必要があるのです。

  • 住宅ローン審査が厳しい
  • 売却金額読めない
  • ダブルローン期間がある

住宅ローン審査が厳しい

新しいマンションを購入するときには、売却するマンションの資金をアテにできません。そのため、頭金が少なく住宅ローンの借入額が大きくなります。

また、「今のマンションの住宅ローン」は負債として処理されるので、「住宅ローンを2つ組む」という扱いになるのです。そのため、通常の住宅ローン審査よりも、審査の難易度は高いです。

売却金額読めない

さらに、売却するマンションの売却金額が読めない点も注意が必要です。仮に、今のマンションの「残債」と「売却に伴う諸費用」の合計金額が3,500万円だとして、査定額が3,600万円だったとします。

つまり、査定額より100万円下がって成約しても、売却に関わる費用負担は発生しないということです。

しかし、マンション価格に「絶対」はあり得ません。仮に相場価格を200万円下回った3,400万円での成約になれば、100万円は手持ち資金で捻出する必要があります。そのため、売却金額を頭金にまわすどころか、手持ち資金が減ることもあり得る点は理解しておきましょう。

ダブルローン期間がある

また、新しいマンションの引渡を受けたら、当然新しいマンションの住宅ローンが発生します。後売りの場合には、今住んでいるマンションを売却するまで、今のマンションの住宅ローンも継続して支払う必要があるのです。

つまり、新しく購入するマンションと今のマンションの、2つの住宅ローンを支払う期間があるということです。この「ダブルローン」は大きなリスクになるので、注意してマンションの買い替えは行いましょう。

また、今回解説した「先売り」「後売り」に関しては、ほかにも色々な注意点があります。詳しく知りたい方はこちらの記事を確認ください。

関連記事マンションの買い換えの流れを解説!ポイントは「先売り」か「後売りか」?

まとめ

マンション買い替え時には、以下の点を理解しておきましょう。

  • マンション売買の費用発生は基本「引渡時」
  • 諸費用の一部は「売買契約時」にも発生する
  • 先売りの場合には売却金額を購入資金に充てられる
  • 後売りの場合には売却金額を購入資金に充てるのは難しい

上述したとおり、「後売り」はおススメしません。ダブルローンなどのリスクもありますし、売却資金を購入資金に充てられないというネックもあるからです。

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