マンションを買い替えるのに最も適した時期とは？

気に入った物件があったとき

まず、自分が「購入したい」と思う物件があったときです。マンションを買い替えるときに多い理由は、「家族数が増えたから」という理由です。つまり、今の家よりも広い家に引っ越すことが多いです。そのとき、自分の欲しいエリアに自分の欲しい広さのマンションが売り出されているとは限りません。

そのため、気に入った物件が見つかったときは、マンションを買い替える「タイミング」の1つと言えるでしょう。ただ、注意点もあるので、それを加味しながら買い替えは行いましょう。

人気エリアの中古物件は注意

特に、自分が欲しいと思っているエリアが、「ターミナル駅」や「住みたい街ランキング上位」など、人気エリアであり、かつ中古物件の場合は注意しましょう。なぜなら、そのようなエリアはマンションが売り出されるのを待っている人が多いからです。

仮に、新築マンションが分譲されれば、ある程度の販売戸数があるので購入しやすいです。しかし、中古マンションであれば、その「1戸」を求めて複数人の希望者が購入意思を示す場合があります。そのため、常に売り物件がないかをリサーチしておく必要があるのです。

2～3年スパンで見る

仮に、子供が生まれるのを期に広いマンションを探しているとします。子供が生まれるということは、夫婦2人で暮らしている生活が子供を入れた3人に増えるので、1LDKなどの部屋でも手狭になります。ただし、子供が小さいうちは、今住んでいるマンションでも何とかなる場合はあります。

そのため、今のマンションの広さに2～3年は我慢できるのであれば、少し時間をかけてマンションをリサーチしましょう。不動産会社に依頼しておけば、不動産会社しか閲覧できないREINSというシステムで物件情報を教えてくれます。

査定はしておく

2～3年スパンで見るとはいえ、運よく欲しいマンションが契約できたときは、迅速に自分のマンションも売却しなければいけません。そのため、マンションの買い替えを検討した時点で、一度自分のマンションの査定を行っておきましょう。

査定を行っておけば、大体自分のマンションがどの程度の金額で売却できるかが分かります。また、査定をすることで不動産会社を絞り込んでおけば、すぐに媒介契約を結び売却活動をスタートできるのです。そうすれば、欲しい物件があったときに自分の物件の売却がスムーズに行えます。

築年数の節目

つづいて、「築年数の節目」を見ることです。この「築年数の節目」に関しては、自分のマンションを「高く」売却できるタイミングになります。

マンション価格は築年数で変わる

みなさんも予想できると思いますが、マンション価格は築年数によって大きく変わります。また、築年数だけは売主の方でコントロールできる要素なのです。

マンション購入を検討している人は、「駅距離」「広さ」「向き（陽当たり）」「築年数」などの要素で、自分の希望する物件を絞り込みます。

しかし、このような要素の中で、「駅距離」を変えることも「広さ」を変えることも、「向き」を変えることもできません。ただ、「築年数」だけは自分でコントロールできる要素なのです。

築年数の節目とは？

築年数の節目で一番大きい節目は「5年ごと」の節目です。なぜなら、マンションの築年数の条件を絞り込むときは、築5年ごとで検索することが多いからです。「築0年～5年」「築6年～10年」「築11年～15年」のようなイメージです。

また、最近では築3年ごとに区切っている例もあるので、意識できるなら築3年ごとで意識した方が尚良いです。

特に、築10年の節目を超えるかどうかのタイミングは、マンションの価格に大きな差が出ることが多いです。なぜなら、購入者も築年数が1桁か2桁かは、印象が大きく変わるからです。

そのため、たとえば今住んでいるマンションが築8年なのであれば、後2年以内に売却した方が高く売りやすいということです。仮に、「あと2～3年の間には買い替えたい」と思っているのであれば、すぐに売却準備をはじめるべきです。

参考までに、築年数ごとに下落率が掲載してある資料※1をご覧ください。

※1東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201602.pdf

競合環境が良いとき

さいごに「競合環境」が良いときです。これも、前項につづいて「マンションを売却する側」からの視点の話になります。

競合環境が良いとは？

競合環境が良いとは、簡単にいうと「売り物件」が少ないときです。周辺で自分のマンションと似たような条件（広さや駅距離など）の売り物件が少ないということは、周辺で売り出している「供給数」が少ないということです。

そのため、そのエリアの「需要」が変わらないのであれば、需給バランス的にマンションは高値で売却しやすいのです。一方、逆に周辺に自分のマンションと似たようなマンションがたくさんあれば、供給が多いため自分のマンションの売値は下がりやすいです。

売却のコツ

では、競合環境が良いときに売却するコツは何かと言うと、「中期的なスパンで売却する」ことと「適切な広告戦略」の2点になります。これは、不動産会社に頼るところも大きいので、この2つを頼ることが出来る優良不動産会社を見つけることも重要です。

中期的なスパンで売却する

まず、競合環境が良い状況というのは、自分でコントロールできない範囲になります。周辺のマンション居住者が「物件を売却したい」と思うかどうかの問題なので、自分がマンションを売り出すときに競合が多いかどうかは運次第です。

そのため、「3か月で売り切る」などの短期的なスパンで売却すると、競合環境が良いときに売却できる可能性は下がります。「半年～1年以上」の中期的なスパンで売却を考えないと、競合環境が良いタイミングの売却は困難です。

このように中期的なスパンで売却するためには、事前に不動産会社を選定しておき、競合環境を常にヒアリングしておきましょう。

適切な広告戦略

中期的なスパンでマンション売却するときの注意点は、購入検討者に「売れ残り物件」と思われないことです。売れ残り物件と思われないために重要なことは「広告戦略」になります。

たとえば、家のポストに何か月も同じマンションのチラシが投函されていたら、購入検討者はどう思うでしょうか。恐らく「売れていないマンション」と認定されてしまい、印象が悪くなります。

印象が悪くなれば見学希望者は減りますし、見学者が来ても値引き交渉されやすいです。そのため、競合環境が悪い時は広告を控え、競合環境が良いときに広告量を増やすという広告戦略が大切になるのです。

このような、マンションを買い替える「タイミング」については、以下の記事にも記載があります。詳しく知りたい方はこちらの記事も参照ください。

関連記事マンションをタイミングよく買い替えるための重要ポイントは？

 まとめ

マンションを買い替えるときに意識するべき「タイミング」は以下のときです。

• 気に入ったマンションがあったとき
• 売却マンションの築年数の節目
• 売却マンションの競合環境が良いとき

総じて言えるのが、「早い段階から動いておく」ということです。たとえば、査定依頼をしたり、欲しいエリアの物件情報をチェックしたりしておくことをおススメします。