マンション売却に適している時期とは？少しでも高く売るコツ

マンションの売却に適している時期は、外部環境や、物件状況によって変わってきます。不動産は一千万円単位の高額な商品のため、マンションの売り出し時期によっては、売却金額が百万円以上変わることも少なくありません。

そのため、不動産会社と相談しつつですが、売却時期を調整できるのであれば、必ず「適しているタイミング」で売りましょう。今回は、そんな「適しているタイミング」を解説します。

マンション売却に適している時期

マンションの売却に適している時期とは、「マンションを高く売れる可能性が高い時期」もしくは、「マンションを早く売れる可能性が高い時期」ということです。マンションの売却は、「競合環境」や「売り出し時期」によって売却価格や集客が大きく異なってきます。

そのため、自分の物件がいかに「良く見えるか」、自分のターゲットとなる人たちが「いつ家を探すか」を考えて売却時期を決めなくてはいけません。具体的には、以下の4点を重視して売却時期を定めましょう。

1. 需要と供給のバランス
2. ターゲットが動く時期
3. 築年数の節目
4. 法改正など

もちろん、マンションの売却時期は調整できない場合もあります。たとえば、転勤よる売却であれば、転勤までの期間に売りたいので、マンションの売却時期を調整するのは難しいです。また、すでに新しい家を購入してしまった場合にも、なるべく早く売りたいのが心情です。

ただし、そのようなときにも、上記の4の要素は「売り出し価格」を決める上で重要になります。そのため、売却時期を調整できようができまいが、マンションを売却するなら上記4点は必ず確認しておきましょう。

需要と供給のバランス

まずは、需要と供給のバランスです。マンションに限らず、モノの価格は需要が高く供給量が少ない時期の方が高くなります。

また、そのようなタイミングの方が売却スピードも早いです。しかも、マンションは「買い物」の中では最も高い買い物のため、このような傾向が強く表れます。

需要が高い時期とは

まずは需要が高い時期を考えていきましょう。需要が高いタイミングとは、以下の2つの観点があります。

1. マンションの全体市況
2. 競合環境

マンションの全体市況が良いということは、マンションを欲しいと思っている人が多いので、需要は高いという状態です。このマンション全体市況は、マンション価格の動向と契約率で調べることができます。

また、競合環境については、他社物件の売り出し価格を確認ししょう。

マンションの全体市況

たとえば、不動産経済研究所※1が出典している、2016年11月度の資料（首都圏動向）※2によると、2016年11月度の首都圏のマンション市況は以下のような状況です。

1. 販売は22.7％減の2,701戸、契約率62.5％と需給共に低調
2. 戸当たり価格5,161万円、㎡単価74.9万円、ともに3か月降ぶりの下落

契約率は、70％を目安に好調・不調が分かれます。そのため、この資料を見ると2016年11月の状況は、マンション全体市況は良い状況とはいえません。

マンションはエリアによって売却価格が全然違います。そのため、売却価格が高いエリアでのマンション供給が多い時期であれば、戸当たり価格や㎡単価は上がります。

そのため、特に戸数当たり価格と㎡単価は時期によって変動しやすいポイントなので、必ず3か月程度は遡って調べましょう。

また、不動産会社にもヒアリングすることが大切です。あくまで、この資料は「全体市況」なので、ピンポイントのエリアでは状況が異なるかもしれないからです。

そのため、マンション全体市況は参考程度と思っておきましょう。

※1不動産経済研究所　2016年11月度資料
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/266/s201611.pdf

競合環境

もう1つの指標としては、以下のような競合環境のときには需要が高い時期といえます。

1. 競合物件に比べて価格が安い
2. 金額の高い新築物件が売り出している

上記のように、「相対的に見て自社物件が安く見えるとき」が需要の高い時期です。まず、競合物件と比較して自分のマンションが安ければ、購入検討者は自分の物件に集まりやすいです。そのため、集客が好調になることが多く、売却スピードは早まりやすいです。

また、集客が多いと検討者が多くなるので、その中でも値引き額が小さい顧客を選ぶことができます。そうなると、必然的にマンションの売却価格も上がってくるのです。

特に、金額の高い新築マンションが供給されているときは、如実にそのような傾向が表れます。なぜなら、新築物件は大量に広告を打ち出してくれるので、勝手に自分の物件のエリアに検討者を呼び込んでくれるからです。

そのときに、新築物件が「安く」売りだしてれば苦戦する可能性が高いですが、「高く」売り出していれば新築物件が呼んでくれた購入検討者を自分の物件に集客しやすいのです。

供給が少ない時期とは

また、供給が少ない時期とは、「自分のマンションと同じような競合物件が売り出されていないとき」のことを指します。ここで注意して欲しいのが、「自分のマンションと同じような」競合であるという点です。たとえば、以下のような要素で比較してみましょう。

1. 駅徒歩距離
2. 広さや間取り
3. 階数や築年数

つまり、ターゲットが被るかどうかが大切ということです。仮に、自分の物件が75㎡の3LDKだったとします。このときに、40㎡1LDKのマンションが大量に供給されていれば、自分の物件の売れ行きに影響があるでしょうか。

結論をいえば「影響はない」です。なぜなら、そもそもターゲットが違うので、いくら条件の違う物件が供給されようが「競合」とはなり得ないからです。そのため、供給が少ないかどうかは、まず自分の物件と競合物件の「条件」を見極める必要があるということです。

また、タワーマンションなどは、同じマンション内で競合することも良くあります。そのため、周辺だけでなく、マンション内も売り物件がないかチェックしましょう。実は、同じマンション内の競合物件が、一番厄介な競合物件になりやすいのです。

ターゲットが動く時期

つづいて、ターゲットが動く時期を考えましょう。不動産業界において以下の時期が、ターゲットが動く時期といわれています。「動く」とは物件を「探す」という意味です。

1. 年末や大型連休前
2. 年度末や半期末

中古マンションの購入を検討している人は、同時に新築マンションも検討している人は多いです。

また、新築マンションと同時に検討している人ほどは多くないですが、賃貸物件と並行して検討している人も少なからずいます。そのターゲットが集まりやすい時期が上記のタイミングになるのです。

この時期に合わせてマンションの売却をすれば、集客しやすいというメリットがあります。

築年数の節目

つづいて、築年数の節目についてです。この点は容易に想像できると思いますが、築年数は5年ごとの節目で価格が落ちる傾向※3にあります。そのため、節目のタイミングの「前」にマンションの売却は検討しなければいけません。

なぜ、節目のタイミングが大切かというと、購入検討者の「物件検索方法」を考えると分かりやすいです。購入検討者は、以下の項目をほぼ全員「検討条件」として挙げます。

1. 価格
2. 広さ
3. 最寄り駅
4. 築年数

この上記4点のうち、自分でコントロールできるのは、築年数だけなのです。そして、築年数は「築5年まで」「築10年まで」のように、大体5年ごとにフィルタをかけます。そのため、5年の節目を迎えるタイミングがマンション売却に適しているタイミングであります。

※3東日本不動産流通機構　レポート
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201602.pdf

法改正など

さいごに法改正についてです。法改正とは具体的には以下のような項目です。

1. 消費税増税
2. 各税金の軽減終了

たとえば、消費税の増税の時期は需要が増えやすいです。実は、個人が売主の「居住用マンション」売却の場合は、消費税は課税されません。しかし、新築物件は課税されるので、勝手に不動産の購入検討者が増えてくれるのです。

また、各税金の軽減終了のタイミングなども需要が増えるタイミングです。たとえば、2016年12月時点では、印紙税なども軽減税率が適用されています。

この軽減は延長するケースも多いですが、新築物件や住宅情報誌で「買い時」と謳ってくれます。そのため、特に何かアクションを起こさなくもて、自然と需要が増す時期になるのです。

まとめ

マンションを売却するときには、以下の点に注意して「時期」を見極めましょう。

1. 需要が高まる時期、供給が減る時期を狙う
2. ターゲットが動く大型連休や年度末を狙う
3. 5年ごとの築年数を考える
4. 法改正のタイミングを狙う

上記4点は、不動産会社を見極める要素としても利用できます。査定時に上記4点の「売り時」について不動産会社に質問してみましょう。ある程度の知見があれば、信用できる優秀な不動産会社といえます。